성남 오리역 일대 ‘글로벌 AI 혁신도시’로 탈바꿈, 용적률 최대 800% 파격 완화

오리역세권 제4 테크노밸리 개발구상도 (사진_성남시)

[시사매거진 신홍주 기자] 성남시(시장 신상진)가 분당구 구미동 오리역 일원을 ‘글로벌 인공지능(AI) 산업 중심지’로 육성하기 위한 청사진을 구체화했다. 시는 ‘오리역세권 제4테크노밸리 지구단위계획 변경 가이드라인’을 11월 6일 최종 공고하고 본격적인 개발 절차에 착수한다고 밝혔다.

이번 가이드라인은 판교테크노밸리의 성공 신화를 성남 남부권으로 확장하기 위한 종합 마스터플랜이다. 지난 4월 사업 추진 방식을 기존 '도시혁신구역 지정'에서 시장 직권 추진이 가능한 '지구단위계획 변경'으로 전격 전환한 이후 거둔 가시적 성과다.

당초 검토했던 도시혁신구역은 국토교통부 장관 승인, 시의회 의견 청취, 중앙도시계획위원회 심의 등 복잡한 인허가 절차로 인해 사업 장기화와 불확실성이 우려됐다. 이에 신상진 성남시장은 사업의 속도감과 안정성을 동시에 확보하고자 시장 권한으로 신속히 추진할 수 있는 지구단위계획 변경 결단을 내렸다.

성남시는 일률적인 규제 적용에서 벗어나 부지별 소유 구조와 개발 여건에 맞춘 자율·민관합동 개발 방향을 제시했다. 특히 토지 활용도를 극대화하기 위해 용적률을 최대 800%까지 파격적으로 완화해 민간의 창의적 개발 제안과 과감한 투자를 이끌어낸다는 방침이다.

개발 대상지는 부지 성격에 따라 크게 3가지 용도로 재편된다.

1. 산업복합용지 (공공 주도):

   • 대상 부지: 성남농수산물종합유통센터 부지(7만 2,416㎡), 법원·검찰청 부지(2만 7,702㎡)

   • 개발 방향: AI 앵커기업 등 첨단산업 핵심 기업을 집중 유치한다. 주거시설을 배제하고 전체 연면적의 70% 이상을 업무 및 교육연구시설로 의무 확보하도록 해 순수 산업 중심 거점으로 조성한다.

   • 용적률: 기준용적률 700%를 적용하며, 인센티브 반영 시 허용용적률을 최대 800%까지 완화한다.

2. 자족복합용지 (공공·민관합동):

   • 대상 부지: 버스차고지 일원(8만 2,449㎡), 한국토지주택공사(LH) 오리사옥 부지(3만 8,211㎡)

   • 개발 방향: 산업·업무·주거·문화 기능이 조화롭게 어우러진 자족형 복합공간으로 조성한다. 특히 버스차고지 일원은 민관합동 도시개발사업 방식을 우선 검토한다.

   • 용적률: 최대 800%까지 완화된다.

3. 상업복합용지 및 지원시설용지 (민간 주도):

   • 대상 부지: 민간 사유지(7만 4,396㎡)

   • 개발 방향: 민간의 자율적인 개발이 가능하도록 하되, 최소 개발 획지 2,000㎡ 이상 또는 2개 이상 획지를 공동 개발할 경우 이번 가이드라인에 따른 규제 완화 혜택을 부여한다.

   • 용적률: 최대 800%까지 완화된다.

단, 상한용적률(최대 800%)을 적용받기 위해서는 '성남시 사전협상 운영지침'에 따라 도로·공원 등 기반시설을 제공하거나 이에 상응하는 설치 비용을 납부하는 공공기여 절차를 이행해야 한다.

시는 이번 가이드라인 공고를 시작으로 민간의 다채로운 개발 제안을 적극 수렴하는 한편, 오는 2027년까지 농수산물유통센터 등 공공 소유 부지의 지구단위계획 변경 절차를 완료하고 우수기업 유치 공모를 본격 추진할 계획이다.

이를 통해 오리역세권을 판교테크노밸리와 긴밀히 연계된 성남 남부권의 새로운 첨단산업 거점으로 탈바꿈시키고, AI 산업을 핵심 축으로 일자리, 주거, 문화가 연계된 미래형 복합도시로 발전시킬 구상이다.

신상진 성남시장은 “이번 가이드라인 공고는 오리역세권 제4테크노밸리의 청사진을 명확한 개발 기준으로 제시하고 사업을 본격화하는 뜻깊은 진전”이라며 “과감한 규제 완화와 민간의 창의적 개발 역량을 결합해 판교의 성공 신화를 잇는 세계적인 인공지능(AI) 혁신도시를 반드시 완공하겠다”고 강조했다.

한편, ‘오리역세권 제4테크노밸리 지구단위계획 변경 가이드라인’의 세부 개발 기준 및 질의응답(Q&A) 자료는 성남시청 공식 홈페이지 고시·공고란에서 확인할 수 있다.