정부, 전세사기 피해자 대책 무엇이 담겼나

[시사매거진299호] 정부는 관계부처 합동으로 4월 27일 오전 10시 ‘전세사기 피해자 지원 및 주거안정 방안’을 발표했다. 정부는 그간 범정부 TF 확대운영 및 당정협의 등을 통해 종합적인 지원방안을 검토한 결과, 한시 ｢전세사기 피해지 지원 및 주거안정에 관한 특별법｣ 제정을 통해 전세사기 피해자의 주거안정을 위한 지원을 신속히 제공하기로 했다.

정부는 그간 총 4차례 지원방안을 발표하고, 전세사기를 구조적으로 차단할 수 있는 제도적 장치인 HUG 전세보증 강화, 안심전세앱 출시, 중개사‧감평사 처벌강화 등을 마련하고 지난해 7월부터 시행된 범정부 특별단속으로 지금까지 전세사기 임대인 등 209명 구속했다. 이와 함께 그간 피해자에게 저리대출, 긴급거처 등을 지원해왔으나, 경매 등으로 퇴거 위기에 처한 피해자의 주거불안을 해소하는 데는 역부족이었다. 또한 과거 체결된 전세사기 계약 만료 도래로 당분간 피해 지속 우려되고 있는 상황이다.

이에 정부는 이번 특별법에 따라 전세사기 연관성, 피해의 심각성 등을 위원회 심의를 통해 판단하여 전세사기 피해자로 인정된 자를 대상으로 우선매수권 등의 특례를 부여하고, 희망 시 LH에서 우선매수권을 양도받아 해당 임차주택을 매입한 후 공공임대주택으로 제공하는 한편, 세제․금융 등 지원을 추진한다.

특별법은 2년간 한시적으로 운영될 예정이며, 정부는 즉시 제정안을 발의하고 국회와 협의하여 신속히 제도화해갈 계획이다.

피해자에 ‘우선매수권’…거주 중인 주택 낙찰 지원

정부가 내놓은 전세사기 대책에 임차인의 경매 우선매수권은 물론 직접 경매 유예·정지 신청권, 조세채권 안분 등의 혜택이 포함됐다. 방안에 따르면 정부는 경·공매 유예로 피해자에게 준비기간을 제공, 우선매수권과 조세채권 안분으로 임차인들이 거주 중인 주택을 낙찰, 금융·세제 지원으로 낙찰자금 부담도 완화한다.

먼저 이번 특별법은 금융당국 등 경매신청자만 경·공매 유예 및 정지가 가능한 제도를 바꿔 피해 임차인이 직접 경매 유예 및 정지 신청을 할 수 있도록 한다. 정부도 법적근거에 따른 요청을 통해 경·공매 유예의 이행력을 제고할 방침이다.

또한 임차주택에 대한 경매 진행시 피해임차인은 다른 채권자 등과 마찬가지로 최고가로 입찰하는 경우에만 낙찰 가능했지만 피해 임차인이 거주 중인 주택이 경․공매될 경우, 피해 임차인에게 우선 매수할 수 있는 권한을 부여할 예정이다. 우선매수 신고 시 최고가 낙찰액과 같은 가격으로 낙찰 가능하며, 임차인이 희망 시 LH에 우선매수권 양도도 가능하다.

이번 대책에는 ‘조세채권 안분’ 방안도 포함됐다. 현재까지는 임대인의 세금체납액이 많을 경우 피해임차인은 사실상 경매신청이 불가능하거나 경매 시에도 배당 손실이 큰 상황이었지만, 이번 방안을 통해 임대인의 전체 세금체납액을 개별주택별로 안분하고 주택 경매시 조세당국은 해당 주택의 세급체납액만 분리해 환수를 받게 된다. 이를 통해 피해 임차인은 경공매 신청이 가능해지고, 배당도 증가할 것으로 보인다.

또한 정부는 경·공매 낙찰시 금융·세제 지원에도 나선다. 먼저 전세사기 피해자가 거주주택을 경락받거나 신규주택을 구입할 때를 대비해 금융지원이 강화된 정책모기지를 마련한다.

주택기금 구입자금대출(디딤돌)을 이용할 시 최우대요건인 신혼부부와 동일한 기준(금리 1.85~2.7%, 한도 4억 원, 소득 7000만 원 이하)을 적용하고, 거치기간도 1년에서 3년으로 연장한다.

또 특례보금자리론의 경우 소득 관계없이 40베이스포인트(bp)를 우대하고, 원금의 30%까지 만기 일시상환이 가능하도록 개선된 상환조건을 제공한다. 여기에 경·공매 이후 전세대출 잔여채무에 대한 최장 분할상환기간을 현 10년에서 20년으로 확대하고, 무이자 원금 분할상환은 물론 상환기간 중 최대 2년 간 상환유예를 허용한다. 연체정보 등 신용도 판단정보 등록도 유예한다.

기존 임차주택을 공공임대로 제공

기존 주택에서 계속 거주를 희망하나 낙찰을 원하지 않는 전세사기 피해자는 우선매수권을 활용, LH가 매입해 공공임대로 제공한다. LH 등 공공주택사업자는 피해 임차인으로부터 우선매수권을 양도받아 해당 주택을 경·공매로 매입한 후 공공임대로 공급한다. 피해자는 살던 집에서 계속 거주할 수 있어 주거연속성을 확보할 수 있다.

올해 매입임대 사업 예산(3만 5000만 가구, 6조 1000억 원)을 활용할 예정이라 추가 재원 부담은 없다. 신청 수요 등에 따라 필요하다면 예산과 공급물량 확대를 추진할 방침이다.

전세사기 피해자는 소득과 자산요건을 고려하지 않고 매입임대 입주자격을 부여한다. 임대료(시세 대비 30~50%), 거주기간(최대 20년) 등은 현행 매입임대 공급조건과 동일하게 적용한다. 낙찰가격, 주택 상태 등에 따라 LH가 현 임차주택을 매입 못할 경우, 인근지역 유사 공공임대에 우선 입주할 자격을 준다.

재난‧재해 등 위기상황 발생시 지원하는 긴급복지 지원제도를 ‘전세사기 피해자’ 가구에도 적용하여 생계비 등 지원한다. 

기존 긴급복지 요건 충족시 지원종류에 따라 생계비(월 62만 원), 의료비(300만 원 이내), 주거비(월 40만 원대도시) 등 지원(1인 가구 기준)하고 한부모․조손 가정 등에 지원하는 3% 금리의 신용대출을 전세사기 피해자에게도 지원한다.

다만, 피해 보증금을 공공이 직접적으로 지원하는 행위는 있을 수 없다는 게 정부의 강력한 원칙이다. 피해자단체와 야당 일각에서는 일단 국가가 피해자들의 보증금을 먼저 내주고, 나중에 집주인들에게 구상권을 청구하는 방안을 제안한 바 있다.

재산범죄에 대한 가중처벌 추진

이번 방안에 따르면 국토부 기획조사를 현재 9000건에서 하반기 2차 조시 시 4만 건으로 대폭 확대하고, 조사과정에서 전세사기 의심 건은 선제적 수사의뢰를 할 예정이다.

또한 ‘특정경제범죄법’에 사기죄 등 이득액 합산규정을 신설하는 개정안을 발의해 전세사기 등 대규모 재산범죄에 대한 가중처벌을 추진한다.

현재 특정경제범죄법 적용대상은 피해자별 피해 금액이 5억 원 이상이어야 한다. 정부는 피해자에 대한 범의가 단일하고, 범행방법이 동일하거나 유사하면 피해금액 합산액을 기준으로 가중처벌할 방침이다. 또 검찰에 송치된 전세사기 혐의자는 공인중개사법, 부동산거래법 등 관련법에 따른 행정처분도 병행한다.

정부는 또 전세사기 범죄에 대해 수사를 강화한다. 국토부는 전세사기 기획조사를 대폭 확대하고, 조사과정에서 전세사기가 의심되면 경찰 등 수사기관에 선제적으로 수사를 의뢰할 방침이다.

전세사기 피해를 입증할 조건은 까다로워

하지만 전세사기 피해를 입증할 조건은 꽤 까다로운 편이다. 정부가 내세우는 6가지 요건을 모두 충족해야만 특별법 지원 대상이 된다.

구체적으로는 ▲대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 ▲임차주택에 대한 경·공매 진행(집행권원 포함) ▲면적과 보증금 등을 고려한 서민 임차주택 ▲수사개시 등 전세사기 의도가 있다고 판단될 경우 ▲다수의 피해자가 발생할 우려가 있는 경우 ▲보증금의 상당액이 미반환될 우려가 있는 경우를 모두 충족해야 한다.

이에 따르면 전국 곳곳에서 터지고 있는 전세보증금 미반환 사고 중 역전세로 인한 보증금을 돌려받지 못하는 경우는 지원 대상에 포함되지 않는다. 아울러 지원 대상이 되는 면적과 보증금에 대한 세부 요건은 하위법령에 위임해 특정하기로 했다.

국토부는 부처 내에 법률·세무 전문가 등 민관합동 20인 이내로 구성된 전세사기 피해지원위원회를 설치하고, 시·도가 피해자들의 신청을 접수받는 즉시 국토부에 통보하면 지원대상 확인을 위한 기초조사 등의 역할을 수행한다.

피해자 인정신청은 임차인이 하며, 전세사기 피해지원위원회에서 6가지 요건을 모두 충족하는지 여부를 판단해 피해자 여부를 최종 결정할 예정이다.

정부는 특별법 시행 1개월 내 하위법령 제정하고 특별법 시행 즉시 신속한 피해자 확인․지원이 이뤄질 수 있도록 심의위 구성, 지자체 접수 등 사전 준비 착수할 예정이다.

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신혜영 기자 gosisashy@sisamagazine.co.kr