[기고] 작년 미분양 감소 1위 ‘천안’, 지방 부동산 시장에 훈풍일까

[시사매거진] NH투자증권은 2024년 1분기 부동산 시장은 전국적으로 약세 흐름 속에서 지방과 수도권 간 격차가 나타났다고 진단했다. 임대차시장은 매매시장보다 빠른 속도로 회복세를 보이고 있고, 거래량은 증가했으나 매도-매수자 간 적정 가격 눈높이가 여전히 크게 벌어졌다고 봤다.

2024년 하반기 부동산 시장은 약보합세를 보일 것으로 전망했다. 전세가율 상승으로 매매-전세 갭이 축소되는 가운데 실수요시장으로 재편되며, 지역별·연령별로 시장이 분화되고 차별화가 가속되며 가격이 다극화될 것으로 보았다. 매매시장은 서울 일부 지역은 소폭 상승하고 수도권 대부분은 보합, 지방은 전반적으로 약세를 보이며 가격 다극화 시장이 펼쳐질 것으로 전망했다.

지난 2023년 전국적으로 부동산 침체기가 이어지는 상황 속에서도 지방 도시 중에서 미분양 감소분이 가장 많았다. 19일 통계청 자료에 따르면 지난해 12월 전국 아파트 미분양 가구수는 6만 2489가구로, 같은 해 1월 대비 1만 2870가구가 줄었다. 권역별로는 수도권이 2226가구, 지방광역시 6078가구, 지방 도시(세종·제주 포함) 4566가구가 감소했다.

특히 충청남도 천안시는 지난해 1월 3916가구에서 12월 1297가구로 2619가구가 감소해 지방 도시 중 가장 많은 미분양 가구가 줄었다. 이는 전국으로 따져도 대구광역시(3320가구)에 이어 두 번째로 많은 미분양 감소 수치다.

물론, 이는 과거 조정대상지역이었을 때 분양 물량이 감소하여 2025년까지 입주량이 점진적으로 줄어들면서 2026년 입주량은 719세대에 불과한 부분도 영향을 끼친 부분도 크다.

하지만 업계에서는 각종 산업단지 조성과 기업유치, 민간투자 등으로 일자리가 늘어남에 따라 증가하는 인구가 주택 수요로 유입되며 미분양이 줄고 거래량이 늘고 있다는 분석이다.

주요 개발 계획으로는 대표적으로 천안 미래모빌리티 국가산업단지, 천안역세권 도시재생 뉴딜사업, GTX-C노선 연장사업을 들 수 있다.

한 부동산 전문가는 “지방 부동산 시장의 침체된 분위기 속에서도 천안시는 이례적으로 미분양 감소, 거래량 증가 등 긍정적 회복세를 보이고 있다”라며 “특히 최근 정부가 발표한 GTX 연장노선에 천안시가 포함되면서 일대 부동산 시장이 다시 한번 주목받는 상황”이라고 말했다.

2024년도 천안시 분양예정 아파트는 7개 단지 약 7,718세대다. 아산시 분양예정 아파트는 5개 단지 약 3,618세대 도합 12단지 약 1만 1000여 세대가 분양예정이다. 2024년 천안·아산 권역 아파트 분양시장이 순조롭게 흘러가진 않을 듯하다. 다만 안 좋은 시장 속에서도 옥석은 가릴 수 있다. 일례로 ‘더샵 탕정인피니티시티’처럼 청약통장만 3만여 개가 몰리는 단지도 있었다.

서울 및 수도권 부동산 시장을 살펴보면, 지하철 및 GTX 노선이 신설되는 주변 아파트들의 거래가가 주로 크게 상승했다. 앞서 부동산 전문가의 소견으로 긍정적 회복세의 주요 요인을 GTX 연장노선으로 본 것처럼 GTX-C역이 신설되는 주변에 들어가는 분양 예정 아파트가 주목받을 것으로 예상된다. 여기서 아산역 위치는 지난 2월 22일 국토교통부 대회의실에서 충남·경기 6개 기초자치단체장과 박상우 국토부 장관 등이 참석한 회의에서 김태흠 충남도지사는 “아산역은 천안 경계에 있어 천안역과 큰 차이가 없다”라는 발언을 유추해 보건대, 천안·아산역이 유력할 것으로 보인다.

천안·아산역 반경 2㎞ 이내 분양 예정 중인 단지로는 아산배방금강펜테리움, 아산배방휴대지구 공동주택 2BL, 3BL 등이 있다. 이중 아산배방휴대지구는 도시개발구역으로 1,2,3BL개발로 대단지가 들어설 예정이다. 물론 아산디스플레이시티 일반산업단지가 위치한 탕정지구로의 관심은 여전하지만, GTX-C 연장사업으로 아산역이 신설되면, 휴대지구의 가치도 상당수 올라갈 것으로 보인다.

또한 현재 휴대지구 내에선 2BL에 천안아산역서희스타힐스가 조합원 모집 중에 있고 3BL 또한 분양 예정 중이다. 물론 천안아산역서희스타힐스는 지역주택조합사업으로 불안한 부분이 있지만, 토지 환지 결정이 마무리되었고, 토지매매계약이 70%를 상회한다고 하니, 기존 지주택과는 다르게 상당부분 안전성을 확보하고 진행 중인 것으로 보인다.

부동산 시장에 있어 천안·아산권역은 2024년 분양예정 물량도 상당수 있지만, 앞으로 굵직굵직한 개발 계획 또한 상당수 내정 및 예정되어 있어, 분양가·위치·생활인프라 등 꼼꼼한 판단 아래 선택이 이루어진다면, 아직은 어두운 지방 부동산 시장에서도 긍정적 영향력을 견인할 수 있을 지역이라 판단된다.

                                                                                   이준구 부동산 전문기자