[김다섭 법률칼럼] 불법 건축물이란 어떤 것을 말하며 누가 어떤 제재를 받게 되나

[시사매거진306호] 단독주택에 베란다를 임의로 증축하고 옥상에 처마지붕을 설치하거나 옥탑방, 온실 등을 허가없이 만들 경우, 이는 불법 건축물로서 위성사진으로 공무원이 단속하는 대상이 되고 주변 민원에 의해 신고될 수 있다.

또한 농사에 필요한 농기구를 보관하거나 잠시 쉬도록 한 농막이라는 임시 가설 가건물을 주말주택 또는 별장처럼 주거목적으로 콘크리트 기초시설을 시공하거나 데크, 자갈, 잔디를 깔거나 주차장을 설치하거나 연 면적이 20㎡를 초과하는 경우, 개발제한구역(그린벨트)내에 방갈로 등의 영업시설을 설치하는 경우, 1층 필로티 주차장이나 창고를 주택으로 변경하는 경우 등은 관련법에 의거 불법 건축물로서 여러 가지 제재를 받게 된다.

통상 건축물을 건축하려는 경우 건축 상황에 따라 개입하는 다양한 법률들이 요구하는 (허가)요건과 각 법률들이 규정하고 있는 각 (허가)절차에 따라 건축되어야 한다. 건축허가를 받았다 하더라도 허가받은 내용과 다르게 건축되거나, 건축행위 제한관계 규정에서 요구하는 모든 (허가)요건을 갖추었다고 하더라도 (허가)절차 없이 건축되는 경우에는 불법건축물이 된다.

건축허가는 건축물이 건축되는 지역, 건축물의 용도, 건축규모 등에 따라, 대표적으로는 「국토계획법」 및 「건축법」이 관여하고, 나아가 「주차장법」, 「도로법」, 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」, 「하수도법」, ｢개발제한구역의지정 및 관리에 관한 특별조치법｣ 등 많은 법률들이 제정 목적에 따라 관여하게 된다. 불법건축물이란 이들 건축허가(건축행위 제한)에 관여하는 법률에 반하여(위법) 건축한 결과물을 말한다.

한편 행정기관에서는 위반행위자에게 상당한 기간을 정하여 해당 건축물ㆍ공작물 등의 철거에 필요한 조치를 명할 수 있고 이러한 시정명령을 받은 후 그 시정기간 내에 그 시정명령의 이행을 하지 아니한 자에 대하여는 이행강제금을 부과하도록 되어 있으며, 이러한 시정명령을 받고도 이행하지 아니한 자는 형사처벌(징역형 또는 벌금형) 내지 과태료 처분을 받을 수도 있다.

이행강제금은 의무자에게 강제금을 반복적으로 부과하여 심리적·금전적 부담을 느낀 의무자 스스로 의무를 이행하도록 하는 제도로서 이행강제금의 부과 횟수는 1년에 2회 이내에서 시정 시까지 지속적으로 부과되며, 시정 명령을 이행한 경우 이행강제금 부과는 중지하되, 이미 부과된 이행강제금은 납부의무가 있다.

행정청에서 국민에게 의무를 부과하거나 국민의 권익을 제한하는 처분 등 불이익을 주는 처분을 하는 경우에는 반드시 관련 법률에 근거가 있어야 하며 적법절차의 원칙에 따라야 한다.

이에 따라 행정절차법은, 가. 처분의 제목, 나. 당사자의 성명 또는 명칭과 주소, 다. 처분하려는 원인이 되는 사실과 처분의 내용 및 법적 근거, 라. 제3호에 대해 의견을 제출할 수 있다는 뜻과 의견을 제출하지 아니하는 경우의 처리방법, 마. 의견제출 기관의 명칭과 주소, 바. 의견제출 기한, 사. 그 밖에 필요한 사항을 당사자에게 통지하여야 하며, 이러한 사전통지나 청문절차를 거치지 않은 경우에는 절차상 하자가 있는 위법한 행정행위로서 취소의 대상이 된다.

한편 관련 법률에서는 보통 원상복구 등 시정명령의 상대방은 ｢“해당 행위자”로서 관련 법을 위반하는 행위를 한 해당 행위자이거나 위반행위에 이용된 건축물ㆍ공작물ㆍ토지의 소유자ㆍ관리자 또는 점유자를 포함한다.(이하 "위반행위자 등"이라 한다)｣라고 규정하고 있다.

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