김용대 변호사 "집 매도인이 무조건 '하자담보책임'에 따라 고쳐줘야 하는 것 아니야"

[시사매거진] 들뜬 마음으로 계약한 내 집. 그런데 이사하고 얼마 되지 않았는데 하자가 생겼다면 전(前) 집주인에게 책임을 따져야 할지, 이미 매매계약이 끝났으니 알아서 수리를 해야 할지 고민에 빠지게 된다. 이에 대해  10년 넘게 부동산 전문 변호사로 활동한 김용대 변호사는 많은 사람들이 오해하고 있는 부분이 있다고 했다. 

일단 김용대 변호사는 "매매계약을 한 뒤 6개월 이내에 발생한 하자에 대해서도 매도인이 매수인에게 손해배상을 해줘야 한다고 오해하는 경우가 있다"며 실제로는 그렇지 않다고 설명했다. '하자담보책임'에 대해 많은 사람들이 잘못 알고 있다는 것. 

하자담보책임은 ①매매계약 성립 당시 이미 존재했던 하자에 대해 ②매수인이 그 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 손해배상책임을 물을 수 있다. 즉, 하자가 '매매계약 성립 전'에 이미 발생한 하자였는지가 쟁점이다. 만약 계약 성립 후에 발생한 하자라면 매도인 즉, 전 집주인에게 손해배상청구를 하기 어렵다는 의미였다. 

구체적으로 김용대 변호사는 사람들이 자주 겪게 되는 하자인 누수를 예로 들었다. 누수는 배관 등에 원인이 발생하면 바로 하자가 발생하는 특성이 있다고 했다. 그렇기 때문에 매매계약 이전에 존재했던 하자라고 보기 어렵고 매도인에게 책임을 묻기 힘든 측면이 있다. 

부동산 사건을 많이 다룬 김용대 변호사는 "매매계약 성립 후에 누수가 발생한 경우 계약 전에 누수가 지속적으로 발생했다는 다른 증거가 존재하지 않는 이상 매도인에게 하자담보책임을 청구할 수 없다"고 했다. 이어 "실제로 법원 판례에서도 매도인의 하자담보책임에서 하자 여부는 매매계약 성립 시를 기준으로 판단하는 것이 원칙이라고 판시한 바 있다"고 말했다.

다만, 집을 산 매수인의 경우도 하자를 발견했을 경우 섣불리 수리에 나서기 보다 관련 법률을 확인해 해결할 것을 조언했다. 김용대 변호사는 대한변협에 등록된 민사집행 전문 변호사로 부동산 분야 등 다수의 민사 소송을 맡아왔다. 

하자담보책임이 있다고 인정되면, 매도인으로 인해 하자가 발생한 것이 아니어도 손해배상책임을 져야 한다. 김용대 변호사는 "하자담보책임은 무과실 책임"이라며 "하자발생에 대한 매도인의 고의나 과실이 없더라도 손해배상을 해줘야 한다"고 했다. 

이어 "하자가 발생했다면 경우에 따라 충분히 손해배상을 받을 수 있다"며 "꼼꼼히 따져보고 대응하는 게 좋다"고 조언했다. 

임연지 기자 kkh911226@gmail.com
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