[시사매거진263호=김현지 기자] 지난 2월말 기준 현재 코로나 바이러스의 중국 내 확진자가 무려 4만 명을 훌쩍 넘어섰다. 그리고 이 재앙은 한국도 피해갈 수 없었다. 국내 확진자는 천 명을 넘었고, 사망자도 발생하고 있는 가운데, 코로나 바이러스의 공포가 전방위로 그 위력을 발산하고 있다. 언제 끝이 날지 모르는 신종 코로나 바이러스가 향후 국내 부동산에 미칠 영향에 대해서 살펴본다.

부동산 덮친 신종 코로나의 공포

1. 청약시장

오는 4월 민간택지 분양가상한제 적용을 앞두고 갈 길 바쁜 주택업계가 예기치 못한 악재로 시름을 벌이고 있다. 신종 코로나 바이러스 확산 우려 탓에 분양 시기를 쉽게 잡지 못하고 있는 것이다. 1월부터 청약시스템 이관 문제로 한 달을 보낸 주택업계의 고민은 커지고 있다.

지난 2월 10일 기준, 전국에서는 울산 중구 2개 단지, 471가구의 청약 접수가 진행되었다. 지난해 3월부터 청약 시스템을 이관 받은 한국감정원의 청약홈이 정식 서비스를 시작하며 2020년 분양시장이 본격 개막됐지만, 예상보다 초라한 출발을 기록했다.

특히 수요자들의 관심이 쏠린 수도권 주요 단지들의 분양 일정이 시작될 계획이었지만, 신종 코로나 바이러스의 영향으로 평소와는 다른 풍경이 목격되고 있다.

분양 일정에 들어가기로 계획되었던 단지들이 견본주택을 여는 것이 아니라, 사이버 모델하우스만을 운영하기로 한 것이다.

분양업계 관계자는 “인기가 많은 지역일수록 주말에 관람객이 모일 것”이라며 “최근 집객을 꺼려하는 국민 정서를 반영한 조치로 보인다”고 평가했다.

단지 뿐 아니라 분양을 계획한 건설사들은 속속 입장을 검토하는 등의 행보를 보이고 있다. 전체적으로 사이버 모델하우스 개관을 계획하고 있으며, 청약 일정 조정을 검토하고 있다.

당초 2월부터 민간택지 분양가상한제 적용이 유예된 4월 말까지 역대급 호황을 기대했지만, 신종코로나 바이러스 여파가 생각보다 오래 지속되고 있어 주택업계는 초초함을 감추지 못하고 있다.

대형 건설사 주택사업부 관계자는 “서울 정비사업지 등 견본주택 방문 없이도 높은 청약성적이 보장되는 단지들은 영향이 적겠지만, 어느 정도 집객이 필요한 프로젝트에는 큰 악재”라면서 “수도권 분양시장의 불씨가 살아있을 때 분위기에 편승해야 하는 단지들은 사업 계획을 바꿔야 할 수도 있을 것”이라고 토로했다.

또 다른 건설사 임원은 “지난해부터 분양 시기를 미뤄온 수도권 단지들은 이미 많은 금융비용이 누적되어 있는 상황이라 빠른 분양이 불가피한 곳도 있을 것”이라면서 “이 같은 단지들에서 좋지 않은 청약 결과가 나온다면 건설사에도 큰 타격일 것”이라고 우려했다.

2. 재개발·재건축

‘2015년 메르스 확진 35번 환자가 서울 서초구 양재동에서 열린 개포주공 1단지 재건축 사업 시행인가 준비를 위한 임시총회에 참석한 사실이 뒤늦게 확인됐다. 동시에 강남 재건축 시장에는 불똥이 떨어졌다. 강남구, 서초구, 송파구청은 재건축 조합 등에 총회와 같은 모임을 당분간 자제해줄 것을 요청했다. 5년이 지난 2020년 현재 신종 코로나 바이러스도 다르지 않다. 서둘러 대응책을 모색하는 것이 옳다.’ - 재건축 사업 조합원

신종 코로나 바이러스 감염증 확진 환자가 계속해서 늘어나면서 재개발·재건축 사업 시공사 선정 총회 현장 등의 안전관리 중요성이 부각되고 있다. 일부 조합에서는 과거 메르스 사태가 재연되지 않도록 보다 강력한 사전 대응책을 마련해야 한다는 목소리도 나오고 있다.

업계에 따르면 재개발·재건축 사업의 시공자 선정 총회 분위기가 신종 코로나 영향으로 크게 바뀌고 있다고 전했다. 안건을 서면결의로 대체해 조합원들이 한꺼번에 몰리지 않도록 하는 방안은 물론, 총회장의 방역과 마스크 착용을 의무화하는 상황도 연출됐다.

업계 관계자는 “신종 코로나 확산이 언제까지 이어질지 예측하기 어려운 상황”이라며 “사업을 추진하는 것도 중요하지만, 재개발·재건축에 안전관리를 위한 대응책이 절실하다”고 말했다. 그러면서 “지자체가 조합이나 시공사에 안전관리 책임을 따지기보다 한 발 앞서 관리기준을 제시해 사후약방문이 되는 상황을 방지해야 한다”고 덧붙였다.

신종 코로나, 부동산 악영향?… 메르스 당시 어땠나

중국 우한에서 시작된 신종 코로나가 전 세계로 퍼지면서 금융시장과 부동산 시장 위축 우려가 커지는 분위기다. 2015년 메르스 당시의 부동산 시장 영향력을 확인해 봤다. 메르스는 2015년 5월부터 12월까지 186명의 확진자가 발생한 감염병으로, 당시 매매가격과 분양시장은 별다른 영향이 없었거나, 단지 위축 정도에 그쳤다.

2015년 5월부터 6월 중순까지 메르스 확진자가 단기간 100명 이상으로 늘어나며 우려감이 최고조에 달하긴 했지만, 그 시기에도 아파트 매매가격은 상승세가 소폭 둔화되거나 분양물량이 일시적으로 줄어드는 수준에 그쳤다.

당시 부동산 시장은 정부 주도로 금융, 공급, 재건축 등을 총 망라한 규제 완화 정책이 추진되던 시기다. 규제 완화 영향으로 대세 상승기에 진입하던 시점으로도 볼 수 있다. 결과적으로 질병보다는 정부 정책이나 저금리의 시장 환경이 부동산 시장에는 더 큰 영향력을 미쳤다고 볼 수 있다.

실제로 사스가 창궐했던 2003년 3월 전국 아파트 3.3m2당 평균 매매가는 514만 원이었는데, 사스 이후 6월 534만 원, 12월 577만 원까지 상승한 바 있다.

메르스가 퍼졌던 2015년 5월경도 비슷하다. 당시 전국 아파트 3.3m2당 평균 매매가는 931만 원이었지만, 8월 948만 원, 12월 966만 원까지 올랐다. 신종 코로나 문제가 대두됐던 1월 중순 이후 전국 아파트 매매가격지수 역시 1월 20일 98.3에서 27일 98.4로 0.1 올랐다. (출처: 한국감정원)

아파트 매매가격은 지난해 12.16대책 발표 후 서울 지역 고가주택과 재건축을 중심으로 호가가 떨어지며 가격 상승세가 크게 둔화되었으며, 강남3구는 마이너스로 전환된 상황이다. 신종 코로나보다는 정부 정책에 더 민감한 반응을 나타냈다고 할 수 있다.

분양 시장은 분양가상한제를 피하기 위해 관리처분 이후의 정비사업을 중심으로 올해 4월 말 전에 입주자 모집공고를 완료해야 한다. 건설사와 조합 입장에서는 2~4월 사이에 공급을 최대한 앞당겨야 하는 상황이다. 여기에 금융결제원에서 감정원으로 청약시스템이 이전되면서 1월 분양물량이 2월 이후로 연기된 점도 분양 물량 증감에 영향을 미치고 있다.

일시적으로 신종 코로나 여파가 주택 공급에 영향을 미칠 수 있지만, 전반적인 가격 흐름이나 수요층의 내 집 마련 심리를 훼손시키기는 어려워 보인다. 다만, 상권 시장은 현재 국면이 예상보다 길어지고 있는 가운데, 관광객 감소로 인한 매출 타격과 수익성 축소로 인해 주택 시장보다 상대적으로 큰 영향을 받을 것으로 예상된다.

즉, 주택시장은 12.16 대책과 분양가 상한제에 더 민감한 것으로 아직까지는 예상된다.

하지만 신종 코로나 여파가 단기적으로는 크지 않지만 장기화되면 시장의 위축이 우려된다는 목소리가 나왔다.

지금까지로 보면 정부의 영향이 더 큰 것으로 보이지만, 장기화될 경우 정부규제와 복합적으로 작용하면서 주택구매 및 거래심리 위축으로 주택사업 환경이 더 악화될 수 있다고 짚었다.

연구원은 “따라서 주택사업자는 주택시장 환경에 대한 모니터링을 강화하여 시장 변동성에 능동적으로 대처할 수 있는 기반 마련이 필요하다”고 제언했다.

사회·경제적으로 위험 부담이 가중될수록 소비자들은 안정적인 자산에 투자하려는 욕구가 강해진다. 채권이나 금, 부동산 시장이 대표적이다. 금전 가치가 떨어질수록 상대적으로 이들 시장에 대한 소비자들의 집중은 커지는 것이다.

소비 및 경기 위축이 계속되면 금리의 추가 인하 가능성도 있다. 미국 트럼프 대통령도 경기 부양을 위해 추가 금리 인하의 중요성을 강조한 바 있으므로 연중 경기가 악화 일로가 되면 정부는 어쩔 수 없이 금리 인하 카드를 꺼낼 수밖에 없다. 그렇게 되면 현 정부의 바람과는 달리 부동산 시장은 지금보다 더 과열될 가능성도 배제할 수 없다.

메르스 당시 정부는 약 12조의 긴급 추경 편성과 기준 금리 인하로 위기를 극복한 경험이 있다. 향후 금리를 낮추지 않더라도 현 1.25% 금리 기조가 한동안 계속된다면 부동산 경기가 침체될 가능성이 낮다는 주장에 힘이 실리고 있다. 또한, 전문가들은 사스나 메르스 때를 이어 지금 당장은 한시적으로 경기가 위축되더라도 결국 부동산 지표는 우상향을 띌 것이라 조언했다.

메르스 때 금리 내린 한국은행… 이번에도?

한국은행은 과거 사스와 메르스 사태 때 금리인하를 단행했다. 경제심리 위축에 따른 거시경제 영향을 우려한 선제적 대응이다. 반면 이번 신종 코로나바이러스 감염 사태에 대해 한국은행은 지켜보자는 입장이다. 이미 역대 최저까지 하락한 금리 수준을 고려하면 정책여력이 부족하고, 부동산 시장을 다시 자극할 수 있다는 부담 때문으로 분석된다. 따라서 한국은행은 실질지표 하락이 확인되기 전까지는 관망세를 지속할 것으로 예상된다.

한국은행에 따르면 지난 27일 금융통화위원회에서 기준금리를 동결했다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 국내 확산이 급속도로 진행해 경제에 상당한 충격이 불가피하다는 우려가 고조되면서 금리를 전격 인하하리라는 전망도 부쩍 늘었지만 금통위가 신중한 입장을 고수한 것이다.

그동안 한국은행은 전염병 확산으로 경제심리 위축이 예상되면 기준금리를 선제적으로 인하했다. 지난 2003년 4월 국내 첫 사스 환자가 발생했을 당시 바로 다음 달 기준금리를 4.25%에서 4.00%로 0.25%포인트 인하했다. 아울러 국내 첫 메르스 감염자가 발생했을 때도 다음 달 기준금리를 연 1.75%에서 1.50%로 내렸다.

하지만, 현재 한국은행 분위기는 기준금리 인하와는 거리가 있다.

윤면식 한국은행 부총재는 “사스나 메르스, 신종 코로나 등 감염증 하나만 갖고 기준금리를 보는 것은 아니다”며 “기저에 흐르고 있는 경기나 물가 상황, 또 금융안정 상황을 보고 통화정책을 결정한다. 현재 기준금리 인하기대로 이어진다는 것에 대해서는 조금 이르지 않나 생각한다”고 밝혔다.

한국은행이 과거와 달리 선제적으로 움직일 수 없는 배경에는 부족한 정책여력과 부동산 시장이 있다.

지난해 한국은행 경기 부진 대응 차원에서 2차례 인하를 단행한 결과, 기준금리는 역대 가장 낮은 수준인 1.25%에 도달했다. 한국은행은 공식적으로 추가 금리 인하 여력이 있다고는 언급해왔지만, 현실적으로 실효 하한에 대한 고민이 있다. 실효 하한은 통화정책이 유효한 금리의 하한선이라고 할 수 있다. 시장에서는 실효한들 0.75%~1.00%로 본다. 한국은행이 기준금리 인하를 단행할 수 있는 정책 여력은 2회 정도가 최대치라는 의미다. 이처럼 정책 여력이 부족하다보니 한국은행은 정책 결정에 신중할 수밖에 없고, 신종 코로나 확산에 선제 대응하기도 어려운 것이다.

생각보다 신종 코로나바이러스의 여파가 길게 이어지고 있는 가운데, 부동산 시장에도 지속적으로 영향을 끼칠지에 대해서는 계속해서 두고 볼 문제다. 부동산 매매가 상승, 기준금리 인하가 우리에게 좋은 영향일지, 악영향일지는 지켜 볼 문제지만, 하루빨리 전염병 확산이 멈추는 날이 오길 기대한다.