“ 집주인 안 갚고 , HUG 못 받고 , 국민이 메운다 ” … 악성 임대인 먹튀에 세금 6.4 조

[시사매거진 = 주성진 기자] 주택도시보증공사 (HUG) 가 공개한 상습 채무불이행자 ( 악성 임대인 ) 2,559 명 때문에 HUG 가 대신 갚아준 전세보증금은 3 만 6,800 건 , 7 조 3,866 억 원인 것으로 나타났다 . 이는 2021 년 이전 변제분을 포함해 올해 8 월 31 일까지 누적한 금액으로 , 이 중 아직 받지 못한 돈은 5 조 1,241 억 원 , 1 인당 평균 약 20 억 원에 달한다 .

 상습 채무불이행자는 주택도시기금법 제 34 조의 5 와 같은 법 시행령에 따라 , 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 않아 HUG 가 대신 갚은 뒤 구상채무가 생기고 , 그 이전 3 년 내에도 별개의 보증금 반환채무를 이행하지 않았으며 , HUG 의 구상채권액이 합쳐서 2 억 원 이상 이고 강제집행 등이 신청돼 효력이 발생한 임대인을 말한다 . 심의를 거쳐 성명 · 나이 · 주소와 채무 현황이 공개되며 , 2023 년 9 월 제도 시행 이후 올해 8 월까지 누적 2,565 명이 공개됐다 .

 HUG 가 국회 국토교통위원회 김은혜 의원실에 제출한 자료상 올해 8 월 말까지 누적 회수금액은 2 조 2,625 억 원으로 , 이를 회수율로 환산하면 30.6% 에 이른다 . 그러나 HUG 가 제출한 ‘ 회수 경로 ’ 자료 1 만 7,671 건을 전수 분석한 결과 , 이 회수액의 절반 가까이는 현금이 들어온 것이 아닌 것으로 확인됐다

 회수 경로별로는 ‘ 든든전세 자가낙찰 ’ 이 1 조 550 억 원 (46.6%) 으로 가장 많았고 , 경매가 1 조 202 억 원 (45.1%) 이었다 . 나머지 모든 경로를 합쳐도 1,873 억 원 (8.3%) 에 불과했다 .

 문제는 자가낙찰 이다 . HUG 설명에 따르면 자가낙찰은 HUG 가 경매에서 직접 주택을 낙찰받고 , 낙찰대금을 대위변제금과 상계 처리한 금액이다 . 새로 현금이 들어온 것이 아니라 장부상 채권이 줄어든 것이다 . 자가낙찰 분을 제외하면 현금성 회수는 많아야 1 조 2,075 억 원으로 , 대위변제액의 16% 대에 그친다 . 환산 회수율 (30%) 의 절반 수준이다 .

 3 년 넘게 회수하지 못한 채권도 전체 채무자 기준 1 조 3,941 억 원에 달한다 . 이 중 5,620 억 원은 경매 · 공매 등 절차를 거치고도 남은 무담보채권으로 , HUG 는 신용정보업체에 추심을 맡겼다는 입장이다 . 그러나 악성 임대인 회수 경로 자료상 채권추심위임으로 들어온 돈은 올해 2 월부터 8 월까지 29 건 , 약 1 억 원에 그쳤다 .

 명단 공개의 실효성도 의문 이다 . 누적 2,565 명이 공개된 가운데 구상채무를 전액 상환해 명단에서 삭제된 사람은 6 명 (0.2%) 이었고 , 이들이 갚은 금액은 49.9 억 원으로 미회수액의 0.1% 에도 미치지 못했다 .

 재산 추적도 부실했다 는 지적이다 . HUG 는 재산이 확인되지 않는 채무자에 대해 ‘ 정기 ( 연 1 회 ) 및 수시 조사 ’ 를 한다고 답변했다 . 그러나 감사원이 지난 7 월 30 일 공개한 HUG 정기감사 결과에 따르면 , 2024 년 HUG 7 개 지역 관리센터가 대위변제한 보증채무자 9,003 명 중 2,915 명 ( 약 32%) 은 재산조사를 실시한 이력조차 없었다 .

 이 부담은 결국 국민 몫이다 . HUG 에 대한 정부 출자는 최근 5 년간 6 조 4 천억 원에 달하고 , 이 중 88% 가 2024~2025 년에 집중됐다 . 출자금이 전부 전세보증 손실을 메우는 데 쓰인 것은 아니지만 , 집주인이 안 갚고 HUG 가 못 받으면 결국 국민 세금으로 채워 넣는 구조라는 지적이다 .

 이에 대해 김은혜 의원은 “ 받은 게 아니라 지운 것인데 , 장부에는 ‘ 회수 ’ 로 잡히고 통장에는 0 원 ” 이라며 “HUG 가 현금 유입 없이 장부상 채권만 줄어드는 상계분까지 회수율에 포함시켜 ’ 회수율 분식 ‘ 을 해 온 것 ” 이라고 지적했다 . 이어 “ 악성 임대인 채권 추심은 커녕 재산 추적도 포기하는 건 HUG 의 무책임한 혈세 낭비이자 기강해이 “ 라며 “ 자가낙찰 상계분과 현금 회수를 구분한 회수율 공개 , 악성 임대인 채권에 대한 별도의 회수 목표와 관리계획을 조속히 마련해야 한다 .” 고 촉구했다 .