[김다섭 칼럼] 주택분양 사고발생 시의 법률관계
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[김다섭 칼럼] 주택분양 사고발생 시의 법률관계
  • 박희윤 기자
  • 승인 2021.04.09 18:21
  • 댓글 0
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김다섭 변호사, 법무법인 民友
김다섭 변호사, 법무법인 民友

1. 분양보증제도와 주택도시보증공사

아파트 선분양제도 하에서 수분양자(입주예정자)를 보호하기 위하여 주택사업공제조합이 아파트 준공 때까지 보증하는 분양보증제도를 시행하고 있습니다. 아파트를 분양한 뒤에 건설업체가 도산하더라도 주택사업공제조합이 공사를 대신하여 입주예정자에게 피해가 발생하기 않도록 한 안전장치로, 건설교통부가 1996. 5월부터 의무화하였습니다.

주택도시보증공사(약칭 HUG)는 각종 보증업무 및 정책사업 수행과 기금의 효율적 운용ㆍ관리를 통하여 주거복지 증진과 도시재생 활성화를 지원함으로써 국민의 삶의 질 향상에 이바지함을 목적으로 설립된 준시장형 공기업으로, 1993. 4월 주택사업공제조합으로 설립되어 1999. 6월 대한주택보증(주)로 전환설립 등기하여 현재에 이르고 있습니다.

2. 주택분양사고는 어떤 것인가요?

주택분양사고란 아래의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 사회통념상 주채무자(시행자)의 정상적인 주택분양계약 이행을 기대하기 어려운 상태를 말합니다.

가. 주채무자에게 부도·파산·사업포기 등의 사유가 발생한 경우

나. 감리자가 확인한 실행공정률이 예정공정률(주채무자가 감리자에게 제출하는 예정공정표상의 공정률)보다 25퍼센트P 이상 부족하여 보증채권자의 이행청구가 있는 경우.

다. 감리자가 확인한 실행공정률이 75퍼센트를 초과하는 경우로서 실행공정이 정당한 사유 없이 예정공정보다 6개월 이상 지연되어 보증채권자의 이행청구가 있는 경우

라. 시공자의 부도·파산 등으로 공사 중단 상태가 3개월 이상 지속되어 보증채권자의 이행청구가 있는 경우

3. 분양보증 이행절차

가. 보증사고 발생 시 수분양자에게 입주금 납부를 중지할 것을 통지합니다.

나. 수분양자에게 이행방법의 선택을 통지합니다. 다만 회생절차를 신청한 사업주체 등이 계속 공사를 원할 경우 통지를 유보할 수 있습니다)

다. 수분양자의 2/3 이상이 환급을 선택한 경우에는 환급이행(수분양자 납부 계약금 및 중도급 지급)으로 결정, 그 이외의 경우에는 보증회사에서 분양이행(새 시공사 선정 계속 공사) 또는 환급이행을 결정합니다.

단, 공정률이 80% 이상인 경우 분양이행으로 진행하고, 기존 건설사가 회생절차를 진행하는 경우 선택권 없이 기존 건설사가 계속 사업으로 진행할 수 있습니다. 또한 분양이행으로 결정이 된 경우에는 환급이행을 신청한 계약자라 하더라도 분양이행이 진행됩니다.

4. 보증채무 제외사항

약관은 계약의 당사자가 다수의 상대방과 계약체결을 위하여 미리 작성한 계약을 말하는데 HUG의 주택분양보증약관에는 분양보증 이행 시 보상하지 않는 채무를 명시하고 있는바, 주된 내용은 다음과 같습니다.

〇 주채무자가 대물변제, 차명(허위), 이중계약 등 주택공급에관한규칙에 의한 정상계약자가 아닌 자에게 부담하는 채무

[대물변제] 주 채무자의 채권자가 그 채권에 대하여 주채무자가 분양하는 아파트 등에 관한 분양계약을 체결함으로써 변제에 갈음하는 것을 의미합니다.

[허위계약] 분양의사가 없는 자가 주채무자의 자금 융통 등을 돕기 위하여 명의 를 빌려주어 분양계약하는 것으로 차명계약을 의미합니다.

〇 입주자모집공고 전에 주택분양계약을 체결한 자가 납부한 입주금

〇 보증채권자가 입주자모집공고에서 지정한 입주금납부계좌에 납부하지 아 니한 입주금

〇 보증회사가 보증채권자에게 입주금의 납부중지를 알린 후에 그 납부중지 통보계좌에 납부한 입주금

〇 보증채권자가 입주자모집공고에서 정한 납부기일 전에 납부한 입주금 중 납부기일이 보증사고일 후에 해당하는 입주금. 다만, 보증회사가 입주금을 관리(주채무자 등과 공동관리하는 경우를 포함)하는 계좌에 납부된 입주금은 제외합니다.

〇 보증채권자가 납부한 입주금에 대한 이자, 비용, 기타 종속채무

〇 보증채권자가 대출받은 입주금 대출금의 이자

〇 보증사고전에 주택분양계약의 해제 또는 해지로 인하여 주채무자가 보증 채권자에게 되돌려 주어야 할 입주금. 다만, 보증사고 사유와 밀접한 관 련이 있는 사유로 보증채권자가 보증사고 발생 이전에 분양계약을 해제 또는 해지한 경우는 제외합니다.

〇 주채무자가 입주자모집공고에서 정한 입주예정일 이내에 입주를 시키지 못한 경우의 지체상금


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