(시사매거진249호=김현지 기자) 2018년 대한민국 부동산 시장은 그야말로 혼돈이었다. 정부는 빈번하게 부동산 정책·대책을 내놓았고 그에 따라 시장은 온탕과 냉탕을 오갔던 1년이라 하겠다. 올해 문재인 정부가 제시한 부동산 정책들에 대해 세간에서는 굉장히 많은 비판도 있었으나 어디 시장이 정부 마음대로 움직여주는 때가 있었는가 생각해보면, 좌충우돌 생각지도 못한 변수들(?)에도 고군분투(孤軍奮鬪) 최선을 다한 우리 정부에게 소소한 위로를 보내고 싶다.

다사다난(多事多難) 했던 2018 대한민국 부동산
2018년 정부는 부동산 시장 잡기에 총력을 기울였다고 해도 과언이 아닐 만큼 많은 정책을 발표했고, 또 기존 정책들에 대한 수정도 이루어졌다. 부동산 시장의 한해를 차분히 돌아보는 이 와중에도 빅뉴스인 3기 신도시 발표가 있었으니 이에 대해서도 뒤에 같이 다루도록 하겠다. 먼저 2018년 1월부터 시간별로 이벤트들을 정리해보았다.
 

▶ 1월 : 세법 후속 시행령을 개정(2018.1.8.)
조정대상지역 내 주택 양도시 다주택자의 경우 추가과세하기로 했다. 단, 시행령으로 정하는 주택은 중과세 대상에서 제외됐다. 또 5년간 양도소득세를 3억에서 2억으로 감면한도 축소하고 경과규정 적용요건을 신설했다. 분양권 양도시 중과 적용 배제 무주택세대의 범위도 새롭게 규정했다. 조정대상지역에 주택 입주자로 선정된 지위 양도의 경우(조합원 입주권은 제외) 보유기간 무관하게 50% 세율 적용하기로 했다.
 

▶ 2월 : 재건축 안전진단 기준 강화(2018.2.20.)
안전진단 실시여부 결정의 첫 단계인 현지조사부터 전문성 있는 공공기관 참여가 가능토록 했다. 이와 함께 안전진단 종합판정 위한 평가항목별 가중치를 조정하고 ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 경우, ‘안전진단 결과보고서’에 대해 공공기관 적정성 검토를 거쳐 재건축사업 추진여부 결정키로 했다. 또한 안전상 문제가 확인된 건축물의 경우 안전진단 없이 재건축이 가능토록 예외규정도 마련됐다.
 

▶ 3월 : 도시재생 뉴딜 로드맵 발표(2018.3.27.)
삶의 질 향상, 도시활력 회복, 일자리 창출, 공동체 회복 및 사회통합이란 정책목표 아래 전략과 과제를 발표했다. 도시공간 혁신, 도시재생 경제활성화, 주민과 지역주도란 3대 추진전략과 노후 저층 주거지의 주거환경 정비, 구도심을 혁신거점으로 조성, 도시재생 경제조직 활성화, 민간참여 유도, 풀뿌리 도시재생 거버넌스 구축, 상가 내몰림 현상에 선제적 대응이란 5대 추진과제를 발표했다.
 

▶ 7월 : 종합부동산세 개편방안 발표(2018.7.6.)
현행 80%인 공정시장 가액비율을 연 5% 포인트씩 90%까지 인상하기로 했다. 또 고가·다주택자 중심으로 누진세를 강화, 과표 6억 원 초과 시 0.1~0.5% 포인트 인상, 3주택 이상의 경우 0.3% 추가과세를 적용키로 하고 종합합산토지 0.25~1% 포인트 인상, 별도합산토지 현행세율은 그대로 유지키로 했다.
 

▶ 8월 : 부동산 대책안 추가발표(2018.8.27.)
수도권 주택공급 확대를 주요 골자로 30만호 이상 주택공급이 가능토록 다양한 규모 30여개 공공택지 추가개발 발표했다. 이와 함께 투기지역·투기과열지구·조정대상지역을 조정했다.
 

▶ 8월 : 도시재생 뉴딜사업 선정(2018.8.31.)
2018 도시재생 뉴딜사업 총 99곳을 선정, 우리동네살리기·주거지지원형·일반근린형 시·도69곳을 선정했다. 또한 중심시가지형·경제기반형·공공기관 제안사업을 위해 30곳 중앙정부 선정하고 지역간 형평성과 지역규모, 사업준비 정도 등을 고려하여 시·도별 최대 9곳, 최소 2곳 등 선정했다. 서울의 경우 중·대규모 사업을 배제, 서울(7), 부산(7), 대구(7), 인천(5), 광주(5), 대전(3), 울산(4), 세종(2), 경기(9), 강원(7), 충북(4), 충남(6), 전북(7), 전남(8), 경북(8), 경남(8), 제주(2)가 선정됐다.
 

▶ 9월 : 주택시장 안정화를 위한 9.13 부동산 대책 발표(2018.9.13.)

투기수요 차단 및 실수요자 보호 방안을 마련했다. 그 일환으로 다주택자 종합부동산세를 강화하기로 하고 종합부동산세 세율을 0.1%p~1.2%p인상했다. 또한 세부담도 기존 150%에서 300%로 상한 상향 조정했다.

주택담보대출 관련 다주택자 주택담보대출 규제도 강화됐다. 2주택 이상 보유세대, 규제지역 내 주택 신규구입을 위한 주택담보대출을 금지토록하고 1주택 세대는 원칙적으로 규제지역 내 주택 신규구입을 위한 주택담보대출을 금지한다는 방안을 내놓았다.(단, 예외 있음)
아울러 규제지역 내 고가주택(공시가 9억 원 초과) 구입 시 주택담보대출을 금지하기로 했다. 단 실거주 목적은 제외시켰다.
또한 서민층 주거안정을 위한 주택공급 확보 방안에 따라 신규로 수도권 공공택지를 공급한다고 발표했다. 이에 수도권에 입지 좋은 양질의 공공택지 30만호를 공급키로 했다.
도심 공급 활성화를 위해서는 지자체와 협의해 도심 내 규제완화 등을 포함한 다양한 주택공급 확대방안이 마련됐다.
 

▶ 9월 : 3기 신도시 공급계획 발표(2018.9.21.)

도심 내 주택공급 기반 마련방안을 내놓았다. 도심 내 공급 확대를 위한 도시규제 등을 정비하기로 하로 도시규제 완화, 개발사업 기부채납 대상에 임대주택 포함, 역세권 주택공급 확대 방안을 내놓았다.

소규모 정비사업 활성화를 통한 공급확대를 위해서 기반시설에 대한 인센티브 부여, 공적임대 공급에 대한 인센티브 개선, 자율주택 정비사업 대상 확대, 가로구역 요건 완화, 일반분양분 매입 지원, 자율주택정비사업 기금융자조건 개선키로 했다.

수도권 공공택지 통한 30만 호 추가공급 방안도 주요 골자로 내놓았다. 그 일환으로 우선 택지확보 계획을 발표, 1차 3.5만호 17곳, 향후 26.5만 호 택지를 확보할 예정이다.

또한 서울과 1기 신도시 사이 대규모 택지 20만 호, 중소규모 택지 6.5만 호를 공급키로 했다.

서울 개발제한구역 일부를 활용을 위한 검토를 진행, 연내 약 10만 호 공공택지 추가 선정 발표, 19년 6월까지 나머지 16만 5천호 선정 발표할 예정이다.

주택공급에 따르면 수도권 공공택지 내 공공분양주택 전매제한을 6년에서 최대 8년으로 강화하고 거주의무기간을 3년에서 5년으로 연장키로 했다.

신혼 희망타운 10만 호 조기공급을 위한 정책도 주목됐다. 전국에 10만 호를 공급목표로 이중 80%인 8만호 확보가 완료됐다. (기존택지는 3.9만호, 신규택지는 4.1만호) 2018년 12월까지 2만호(수도권 1만호) 택지를 추가로 확보해 추진키로 했다.

수도권 신혼희망타운 분양계획을 살펴보면 2018년 12월 위례, 신혼희망타운 첫 분양을 실시 (평택 고덕), 2019년 0.6만호 포함해 2022년까지 5.4만호를 분양할 예정이다.


▶ 10월 : 혁신도시 종합발전 계획안 수립(2018.10.25.)
지역 전략사업, 이전 공공기관의 기능, 대학·연구소·기업 등 지역 혁신기반 등을 감안해 혁신 도시별로 맞춤형 발전테마를 선정했다.

혁신도시별 특화발전 지원의 일환으로 기업입지여건 개선, 기업활동지원, 산학연 협력체계 구축하고 정주환경을 조성을 위해 문화·교통편의 향상, 보육·의료 여건 개선, 스마트 라이프 구현을 해 나갈 것이라 발표했다. 또한 주변지역과의 상생도모를 위한 일환으로 도심 발전 지원, 상생발전 기반 구축을 마련키로 했다.

▶ 10월 : 토지거래 허가구역 지정(2018.10.30.)
9.21 수도권 주택공급 확대방안에서 발표한 6곳의 공공주택지구 및 인근지역에 대해 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 토지거래허가구역으로 지정했다.
광명·하안동, 의왕 포일동, 성남 신촌동, 시흥 하중동, 의정부 녹양동, 인천 검암동·경서동으로 허가구역 지정기간은 2018년 11월 5일부터 2020년 11월4일까지 2년으로 지정했다.
허가구역 지정범위는 해당 사업예정지+소재 ‘동’녹지지역으로 정했으며 허가대상은 부동산거래신고법시행령 제9조1항제1호의 기준면적에 초과하는 지역으로 정했다.(도시지역 중 녹지지역 100m² 초과 등)

▶ 12월 : 3기 신도시 및 광역교통망 확충계획 발표(18.12.19.)
3기 신도시 발표가 주요 내용으로 남양주 왕숙 1천134만㎡, 하남 교산 649만㎡, 인천 계양 335만㎡가 선정됐다.
또한 과천 155만㎡의 중규모 택지, GTX A·C 노선, 신안산선 조기착공 추진 방안 등이 발표됐다. 그 외 GTX B, 신분당선 광교-호매실 연장사업, 계약-강화 고속도로교통망 확충작업 진행을 진행키로 했다.

 
핫 키워드 1 ‘재건축 초과이익 환수제’
2006년 시행되고 주택시장 침체 등을 이유로 2013부터 2017년 유예됐었던 재건축 초과이익 환수제가 2018년 1월 부활했다. 이 제도는 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 초과하는 경우 초과 금액의 최고 50%까지 부담금으로 환수하는 제도이다.

해당 제도의 적용대상은 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 재건축조합이어서 2017년 12월 31일까지 재건축 관리처분인가 신청을 서둘러 소위 ‘막차’를 타려는 조합들의 해프닝들이 벌어지곤 했다. 각 구청에 2017년 연말까지 관리처분 인가를 신청하기 위해 온갖 노력들은 다하고 일정을 앞당긴 단지들이 많았으나 희비는 엇갈렸다.

서초구에서는 반포주공 1단지 1·2·4 주구와 신반포4지구가, 송파구에서는 잠실 진주아파트·미성 크로바, 강남구에서는 개포주공1단지 등이 재건축 초과이익 환수제 폭탄을 피하게 된 대표적인 단지들이다. 이와 달리 사업진행이 약간 늦어진 관계로 상당수의 단지들은 사업이 정지하다시피 한 상태이다. 결과적으로 비슷한 시기에 지어졌고 단지 상태도 현재 기준 큰 차이가 없더라도 작년 12월 31일을 기점으로 향후 몇 년간 재건축이 가능한 곳과 아닌 곳들이 갈린 셈이 되었다.

2018년 12월 3일 서초구는 반포주공 1단지 1·2·4 주구와 신반포 4지구의 관리처분 계획을 각각 인가했는데, 이 둘은 서울 재건축에 있어 최대어로 꼽히는 곳들이다. 이런 두 재건축 사업장이 관리처분계획 인가를 받으면서 인가를 받지 못해 다시 진행할 경우 예상됐던 막대한 부담금의 망령을 떨쳐버리게 되었다. 이들 단지는 한강변 최고 입지와 단지 크기도 초대형 규모인 만큼 재건축이 끝나면 서울 최고가 아파트 지위는 예약해 놨다는 것이 전문가들의 설명이다.

핫 키워드 2 ‘총부채상환비율 적용(新 DTI)’
총부채상환비율 DTI는 Debt to Income의 줄임말이다. 이는 간단히 말해 차주의 금융부채 원리금 상환액이 차주의 소득에서 차지하는 비율이다. 이런 비율은 담보대출 시 차주의 상환능력을 평가하는 하나의 기준이 되는데 이런 비율산정 기준에 변화가 있었다. 이는 대출 문턱을 높여 부동산 시장을 안정화하고 가계부채를 줄이려는 정부의 의도로 풀이된다.
기존에는 ‘해당 건’ 주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채 이자상환 추정액을 연간 소득으로 나누었다면, 이제는, ‘모든’ 주택담보대출 연간 원리금 상환액+기타부채 이자상환 추정액을 연간 소득으로 나누게 된다. 즉 대출 건수가 많아질수록 추가 대출이 어렵게 되는 셈이다.

핫 키워드 3 ‘9.13 부동산 대책’
2017년에는 8.2 대책이 있었다면, 2018년에는 9.13 대책이 있었다. 9.13 대책은 주택시장 안정을 위한 정부의 태도가 얼마나 확고한지를 잘 보여주는 내용이라고 하겠다. 사실 8.27 대책의 실패로 9.13 대책이 나온 것이어서 못 미더운 점도 있었으나, 결과적으로 9.13 대책 이후 과열되던 부동산 시장이 빙하기에 들어갔다고 하니 과정이 매끄럽지 못하였다고 하더라도 소기의 성과는 달성했다고 보여 진다.

핫 키워드 4 ‘여의도 통개발’ 해프닝
글 서두에 언급한 ‘생각지 못한 변수’는 사실 이를 가리키는 것이었다. 지난 7월 10일 박원순 시장은 싱가포르에서 “여의도를 통으로 개발해 뉴욕 맨하탄에 버금가는 곳으로 만들겠다”고 한 후, 7월 26일에는 한 라디오를 통해 “여의도 도시계획은 전적으로 서울시장의 전권이다”라고 하여 소위 ‘여의도·용산 마스터플랜’이 세간의 큰 관심을 받았다. 한창 정부가 부동산 시장 안정에 힘을 쓰고 있는 와중에 서울시장의 큰 포부(?)가 유난히 더웠던 여름날씨와 같았던 부동산 시장에 기름을 부어버린 격이랄까. 결과적으로 여의도, 용산 일대 부동산이 과열되자 책임 공방으로 정부와 갈등을 빚던 서울시는 개발계획 발표 7주만인 8월 말 긴급 기자회견을 통해 주택시장 안정화 될 때까지 계획을 보류한다고 발표하면서 해프닝은 일단락 된다.

핫 키워드 5 ‘3기 신도시’
1기 신도시(분당, 일산 등)들의 성공사례는 마치 우리나라 부동산 시장에서는 신화처럼 남아있다. 그 후 2003년 노무현 정부 당시 서울 집값 급등을 막기 위해 김포, 파주, 화성, 판교, 평택, 청라 등에 대규모 주택을 공급하였는데 이것이 2기 신도시이다. 하지만 2기 신도시의 경우는 1기 신도시만큼 큰 반향을 일으키지는 못했는데, 이번에 발표된 3기 신도시의 경우는 어떨지 귀추가 주목된다. 3기 신도시들은 남양주 왕숙 1천134만㎡, 하남 교산 649만㎡, 인천 계양 335만㎡, 과천 155만㎡ 으로 정해졌으며 이들은 수도권 광역교통망 확충과 더불어 추진될 것으로 보인다.
전문가들은 수도권 광역교통망 확충의 결과가 애초 그 목표대로 서울 인구·기능의 분산으로 이어질지, 반대로 도리어 서울로의 집중현상을 유발할지에 대해서 의견이 첨예하게 대립하고 있다.

 
2019년을 맞이하며
2019년은 2017년 5월 출범한 문재인 정부 2년차가 되는 해이다. 아직 정부의 정책에 대해 실패라 단정하며 비판하기에는 다소 이른 시기라고 생각된다. 다만 2018년 부동산 정책에 있어 한 가지 아쉬운 점은, 세금으로 다스린다는 단순한 논리로의 정책들이 쏟아져 나오면서 서울은 물론 지방 부동산 시장의 침체가(혹자는 전멸이라고 표현한다) 계속되고 있다는 것이다. 국가경제의 한 근간이 된다 할 수 있는 부동산 시장을 단순히 채찍으로만 다스릴 수는 없다는 것은 자명한데, 2018년에 보여준 정책 및 방안들은 대부분 그러한 양상이었다 할 것이다.
절대적인 노력과 시간이 필요하겠지만, 2019년에는 뭉툭한 방망이보다는 섬세한 메스를 이용하는 우리 정부의 노련함을 기대해 본다.