그동안 자율관리를 표방하면서도 아파트 관리사무소와 입주자대표회의에 의해 사실상 독점돼 온 ‘아파트 관리’에 거주민의 목소리가 적극 반영되고 투명성도 한층 강화될 전망이다.

일반 주민들은 참여하고 싶어도 어떻게 할지 모르거나, 기존에 구성된 입주자대표회의의 벽이 높아 억울한 민원이 많아도 하소연할 곳이 없는 경우가 많았다.

서울시는 아파트 주거관리시스템에 다양한 비리차단 장치와 시민 참여 루트를 마련하는 ‘아파트 주민 주권시대’를 선언, 아파트의 진정한 주인인 거주민들의 권리를 되찾아 주겠다고 30일(월) 밝혔다.

서울시는 무관심과 배타주의의 만연 속에 병들어 가고 있는 서울시내 3,600단지 공동주택의 운영 투명성을 대폭 강화하고 따뜻한 정이 넘치는 지역커뮤니티로 만들어 나간다는 계획이다.

오세훈 시장은 “정비사업과 공급 위주의 하드웨어적 주택정책에서 한걸음 나아가 이웃주민과 공동체 관계를 따뜻하게 복원하는 선진형 주택정책을 통해 아파트의 주민 주권시대를 열겠다”고 말했다.

공공은 각종 인허가와 공급관리 등 하드웨어적 측면의 주택정책에 역점을 둬, 아파트의 운영과 관련된 관리감독 등 소프트웨어적 측면은 사실상 관리의 사각지대에 있었다.

시는 ▴투명성 강화는 물론, 공동주택 주거관리에 있어 ▴입주민 참여와 관심 유도, ▴커뮤니티 활성화를 통한 공동체의식 회복을 3대 목표로 삼아 25개 사업을 전개, 4년간 182억 원을 투자한다.

이번 방안은 서울시내 총 주택의 57%를 차지할 정도로 공동주택이 일반화된 시대를 맞아 아파트가 가장 많은 서울시가 주민 중심의 투명한 아파트 관리 실현에 선도적으로 나서기 위해 마련됐다.

또 아파트에 다닥다닥 함께 모여 살면서도 공동의 공간을 관리하는데 무관심한 경우가 허다하고, 그나마 입주자 대표회의에 참여하는 거주자들도 각자의 이해관계에 따라 대립하기 일쑤인 공동주택의 현실을 개선하기 위한 목적도 갖는다.

이웃 간 무관심과 배타주의 속에 공동체의식은 무너졌고, 공동주택관리와 관련한 각종 비리와 분쟁이 날로 증가, 거주민들의 각종 갈등은 폭행이나 살인 등 심각한 사회문제로까지 대두됐다.

관리업체, 공사 및 용역과정에서 업체와 뒷거래가 관행적으로 이루어지고 공사비 및 용역비를 부풀려 부당하게 지출하는 사례가 발생하고 있으며, 소음문제로 이웃 간 살인을 저지르거나 이웃을 범죄자로 오인해 격투 끝에 사망한 사건 등이 발생하고 있는 실정이다.

또한, 최근 5년간 아파트 입주민간 소송현황은 총 3,158건으로 매년 증가(‘05년 158건 →’09년 966건)하는 추세에 있으며, 서울시에 제기되는 민원이 연간 2,000여건에 이른다.

공동주택관리규약 13년 만에 전면 개정, 공동주택 정보망라한 홈페이지 오픈

서울시는 ‘아파트 주민 주권시대’를 여는 첫 단추로 그동안 공급자 중심, 행정 중심으로 되어있던‘공동주택관리규약’을 제정 13년 만에 수요자인 주민 중심으로 전면 개정하는 한편, 공동주택 홈페이지를 구축해 서울시내 공동주택에 대한 모든 정보를 한 눈에 볼 수 있도록 한다는 계획이다.

개정된 규약은 국토부 준칙안 82개조 부칙 8개소 중 42개조 72개항을 서울시에 맞게 46개조 76개항을 추가 보완한 것으로 시·자치구에서 직접 실시하는 일부 사업은 제외한 내용들이 포함된다.

‘공동주택관리규약’은 아파트 관리 전반에 대한 표준규약으로서 서울시가 제정해 각 공동주택에 배포하면, 각 공동주택의 의사결정기구가 자율적으로 채택 운영한다. 법적 강제력은 없지만 소송이나 분쟁이 발생했을 때 판단의 근거로서 효력을 가진다.

민원처리 접수, 처리결과 입주자대표회의에 보고하도록 제도화

특히 이번 규약에선 전에 없었던 ‘민원처리’를 제도화한 점이 눈에 띈다. 규약에선 민원 접수 및 처리대장을 마련하고 접수 및 처리사항에 대해선 입주자대표회의에 보고하도록 명시, 그동안 간접 차단돼 온 민원해소 통로를 열었다.

2011년 하반기부터 운영될‘공동주택 홈페이지’는 서울시내 아파트 등 공동주택에 대한 모든 정보를 공개, 망라한 온라인 공간으로서 개별 아파트에 대한 별도의 홈페이지가 불필요해진다.

홈페이지에선 ▴표준 회계관리 프로그램을 통한 단지별 관리비 및 장기수선충당금등 주요 유지보수항목의 비교 ▴입찰정보 ▴아파트 직거래 장터 ▴전자문서 유통 및 전자투표 ▴법령정보 ▴커뮤니티 우수사례 정보 등 다양한 컨텐츠를 이용할 수 있을 전망이다.

또한, 2010년 11월부터 법률전문가 및 주택관리사가 배치된 ‘공동주택 상담실’ 운영, 공동주택과 관련한 시민들의 의문 사항에 대해 즉각적인 상담이 가능하도록 할 계획이다.

아파트 관리 투명성 대폭 강화, 주민 불신과 분쟁 해소

핵심적으로 서울시는 공동주택 관리상의 투명성을 대폭 강화, 불신과 분쟁으로 인한 주민갈등을 해소하는데 나선다.

이는 지난 7월 국토해양부가 시행한 ‘투명성 강화방안’을 대폭 보강한 것으로서, ▴아파트 관리비 수입지출 내역 공개와 ▴장기수선충당금 관리 지도감독 ▴각종 용역업체 입찰 과정 공개 ▴재정비사업 부정 고리 단절 등을 주요 내용으로 한다.

아파트 관리 수입·지출 내역 건별로 매월 1회 상세 공개

우선 시는 그동안 ‘몇 건에 얼마’ 등 포괄적으로 공개했던 아파트 관리 잡수입과 중간관리비, 장기수선내역 등에 대한 수입·지출 내역을 건별로 매월 1회 상세하게 공개하도록 하고 영수증에도 일련번호를 부여할 예정이다.

전 아파트 관리비에 대한 단일 회계프로그램 개발, 2011년 하반기 보급

또 그동안 각 공동주택별로 사용하는 회계프로그램이 상이해 발생했던 불합리와 부조리 개연성을 막기 위해 서로 사는 지역이나 아파트가 달라도 관리비 비교가 가능하도록 단일 프로그램을 개발, 2011년 하반기엔 전체 공동주택에 보급할 예정이다.

이를 위해 시는 공인회계사, 전산 프로그래머 등의 전문가가 참여하는 T/F를 구성하며 이를 통한 아파트 관리비(법정공개항목)는 서울시 공동주택 홈페이지에 게재돼 내가 사는 아파트 관리비를 다른 아파트 관리비와 언제든 비교해볼 수 있게 된다.

공동주택 홈페이지에 공개된 내용은 또 국토해양부가 관리하는‘공동주택관리정보시스템’에 연계, 자동 공개될 수 있도록 할 예정이다.

주차장 운영, 승강기 이용 등 14개 세부 규정에 대한 표준안도 보급

아울러 서울시는 주차장 운영, 승강기이용 등에 대한 14개 ‘규정’에 대한 표준(안)도 마련해 2010년 하반기에 각 공동주택에 보급할 계획이다. 규정은 그동안 각 아파트별 자체적으로 제각각 운영, 해석 및 적용에 있어 주민 간 잦은 분쟁을 유발하는 경우가 많았다.

‘규정’은 전반적 가이드라인에 해당하는 ‘규약’의 하위 개념으로서 이번에 보급하는 공동주택 자체규정은 회계처리규정, 동별 대표자 선거관리규정, 입주자대표회의 운영 및 감사규정, 등 총 14개다.

원칙없던‘장기수선충당금’ 집행과 관리 가이드라인 마련하고 지도감독

그동안 원칙 없이 부적절하게 관리·집행되는 경우가 많았던 ‘장기수선충당금’에 대해서도 가이드라인을 마련, 2년에 1회 이상 정기적 지도감독을 실시한다는 계획이다.

‘장기수선충당금’은 시간이 지나면서 아파트의 주요 부위가 노후하고 망가질 것을 대비해 적립하는 일종의 보수하자 수리비용으로서, 그동안은 어떤 시기에 어떤 부분을 수리할지에 대한 적정한 수리 및 집행기준이 없이 운영돼 왔다.

입주자대표회의 회의과정 공개하고‘주민참여 검수제’도입

또 시는 케이블TV, 인터넷을 통해 입주자대표회의에서 이루어지는 회의과정을 공개하여 투명성과 책임성을 강화하고, 입주민이 직접 공사 검수 등에 참여하는 ‘주민참여 검수제’를 도입해 공사시작부터 끝날때까지 하나하나 살피도록 할 계획이다.

시는 용역업체 입찰 과정 공개에 대해 올해 총 25개소에 대해 시범사업을 실시, 관련 시설 설치비용은 500만원 이내에서 지원하는 한편, 2014년까지 기존의 의무관리 공동주택 1,500여 단지를 대상으로 자율 확대를 유도해 나갈 계획이다.

아울러, 노무비와 재무비, 일반관리비와 이윤 등을 명시한 ‘표준 입찰내역서’에 따라 사업자를 선정하여 부실공사 및 공사비의 초과 지출 등을 방지할 계획이다.

그동안 용역사업 업체 선정 시, 비용을 줄이기 위해 총액기준 최저가에 의한 입찰이 시행될 때가 많아 저가로 낙찰 받은 부실업체가 최저임금 등 근로기준법을 위반하는 사례가 비일비재했다.

재개발 등 정비사업 조합 임원은 최초입주자대표회의 임원 선임 안된다

이와 함께 재개발·재건축·뉴타운 등 정비사업 추진 상 부조리가 공동주택관리에 연계될 가능성을 차단하기 위해 정비사업 조합 임원은 최초 입주자대표회의 회장 및 감사에 선임될 수 없도록 제한한다.

주민들의 아파트 관리 참여폭 확대

주민이 아파트 관리에 활발하게 참여할 수 있는 길도 크게 넓어진다.

소유자나 세입자 등 누구라도 참여 가능한 안건발의권 등 부여

서울시는 주택의 소유자나 세입자, 분양/임대 혼합단지의 사업주체 등 누구라도 차별 없이 공동주택관리에 참여할 수 있도록 ‘입주자대표회의 안건발의권’과 ‘커뮤니티사업 제안권’을 부여할 계획이다.

안건발의는 500세대 미만 10명이상, 500세대 이상 20명이상의 입주자 등이 대표자를 지정해 제안이유, 주요내용 등을 작성, 입주자대표회의에 서면으로 제출하도록 했다.

관리사무소의 전문성 보완 위한‘공동주택관리자문단’각 구청에 운영

아울러 입주자대표회의 및 관리사무소의 전문성 부족에 따른 관리 효율성의 저하를 막고 주민 간 불신으로 인한 분쟁을 방지하기 위해 각 구청에‘공동주택관리자문단’을 운영, 입주자대표회의의 의사결정을 지원하겠다고 시는 밝혔다.

공동주택관리 자문위원회는 자치구에 설치되는 비상설기구로 총 2개 부문에 전문가 30명 내외의 인력 Pool로 구성되며 공동주택관리 전반에 대한 전문사항에 대해 분야별 자문을 실시하게 된다.

관련도서를 첨부해 신청서를 자치구에 제출하면 자문을 받을 수 있다. 자치구에서는 자문위원을 지정하고, 자문위원은 자문결과를 자치구에 제출한다. 자치구는 이를 홈페이지에 공개하고 관리주체에 통보하며, 관리주체는 자문결과를 반영해 사업을 추진하게 된다.

자문은 신청제로 운영되지만 2억 원 이상의 공사나 1억 원의 용역에 대해서는 의무적으로 자문을 받도록 할 예정이다.‘공동주택관리 자문단’은 2010년 시범사업을 시작으로 2011년부터 운영된다.

서울시의 적극 지원으로 커뮤니티 활성화

서울시는 자치구 차원의 지원협의체를 구성하고 커뮤니티 전문가를 배치, 날로 활발하게 꿈틀거리고 있지만 미처 활성화되지 않은 지역 커뮤니티들도 적극 지원한다.

서울시, 매년 50개 커뮤니티 사업 선정, 1천만 원 이내 사업비 지원

서울시는 뜻을 모아 자체 사업이나 커뮤니티 구성을 추진하려는 공동주택 주민들을 대상으로 매년 자체 추진사업을 공모, 총 50개 사업을 선정하고 1천만 원 이내에서 사업비를 지원할 계획이다.

심사는 외부전문가 참여를 통해 이루어지며 추진실적에 대해서는 매년 말 발표대회를 개최해 상호 정보를 공유, 우수사례를 적극 전파해 나갈 예정이다.

커뮤니티 사업과 주민 소통 우수한 아파트가 예산지원도 많이 받는다

특히 그동안 자치구에서 특정 기준 없이 소규모 공동주택을 시설유지보수 위주로 지원했던 공동주택 지원 방식을 개선, 커뮤니티사업을 최우선적으로 지원하기로 했다.

기존의 시설보수유지비 지원은 커뮤니티 실적에 따라 차등 지원된다. 시는 이를 위해 올해 하반기 자치구 공동주택지원조례 개정을 추진한다.

시설설치기준 변경으로 경로당, 보육시설, 도서관 등 소통공간 확충

신규로 건설되는 공동주택에 대해 경로당, 보육시설, 도서관 등 커뮤니티 시설설치 기준을 현행 세대당 0.3~0.6㎡를 1.3㎡로 변경하는 방안을 추진, 지역주민들이 소통하고 나눌 수 있는 활동 공간도 확충한다는 계획이다.

즉 커뮤니티 시설기준을 현행 필요시설(경로당, 보육시설, 도서관, 공동시설)별 면적기준에서 세대 당 면적을 적용한 총량기준으로 변경하는 방안을 추진하는 것이다. 아울러 총량기준으로 확보한 공간 범위 내에 주민복지 필수시설만 최소기준을 규정하고 그 외 시설은 자유롭게 구성한다.

한편, 기존 공동주택의 부대시설은 아파트 단지의 사정에 따라 방치되는 경우가 적지않다고 보고, “기존 시설을 용도를 아파트 단지의 실정에 따라 용도를 통합하여 활용할 수 있도록 국토해양부와 협의중에 있다”고 밝혔다.

무엇보다 공동주택 내 보육시설에 대한 공공성을 강화하기 위해 보육시설 임대료를 보육정원을 기준으로 한 보육료 수입의 5%로 권장하고, 입주민이 “아이돌보미” 활동 시 단지 보육시설에서 교재교구 등 소프트웨어를 지원토록 할 계획이다.

시는 커뮤니티사업 실적, 분쟁실태, 자원봉사, 정보공개 등의 추진사례를 종합평가한‘공동주택 커뮤니티 지수’를 자치구별 상위 3위까지 2011년부터 매년 공개, 우수 공동주택에 대해서는 시장명의 인증서 수여, 커뮤니티 사업비 최우선 지원 등의 인센티브를 지원한다.

2010년 하반기 커뮤니티 전문가 공동주택에 배치

커뮤니티 전문가는 지역 커뮤니티를 돕는 인력으로서, 시는 활동효과 분석해 국토해양부에 건의, 제도화를 추진한다는 계획이다.

이들은 시범사업에 참여하는 공동주택의 자체 추진조직에 참여하여 프로그램 개발 및 운영, 입주민의 참여 유도 등의 활동을 전개하게 된다.

서울시는 공동주택에서 커뮤니티의 중요성을 국토해양부에 건의해 지난7월에 시행된 주택법 시행령에 입주자대표회의와 관리주체의 책무의 하나로 커뮤니티 활성화를 포함시키는 법제화작업을 마친바 있다.

서울시는 사회복지 또는 주택관리 유자격자, 관련학과 출신자 50명을 선발해 2주간의 전문적인 교육을 실시한 후 자치구별 2명씩 2010년 하반기에 시범배치 할 예정이다.

끝으로, 서울시는 “공동주택 관리의 가장 큰 어려움이 입주민들의 무관심”이라며 “공동주택을 투명한 관리 속에 훈훈한 情이 넘치는 거주 공간으로 변모시키기 위한 서울시의 노력에 입주민들이 적극적 관심과 참여로 함께해 달라”고 당부했다.