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현재 서울을 비롯한 수도권 지역의 중·소 제조업체는 공장부지의 감소와 공장총량제 등 수도권 공장입지의 규제로 인해 상당한 입지문제의 어려움을 겪고 있는 실정이다. 이에 정부는 수도권 지역의 제조업 활성화와 중소제조업체의 입지문제를 해결하기 위한 대안으로 아파트형공장이란 특수한 형태의 아이템을 건축학적으로 구성하여 주목받고 있다. 아파트형 공장은 동일 건축물안에 다수의 공장이 동시에 입주할 수 있는 다층의 집합건물로 토지 이용의 고도화, 관리운용의 효율화 등을 목적으로 홍콩, 싱가포르 등 공업용지가 부족한 국가에서 활성화되고 있는 공장형태다. 아파트형공장에 대한 자금, 세제 등의 정책지원이 확대되고 특히 입주업종이 확대되면서 급속히 증가하고 있다.
긴 불황의 끝이 보이는 각종 경제전망과 경기회복에 대한 기대감이 높아지고 있는 요즘 기업들은 보다 나은 조건의 회사사옥과 공장을 찾기 위해 분주히 발품을 팔고 있다. 최근 조사에 따르면 벤처기업들이 가장 선호하는 건물로 교통이 편리하고 시설이 잘 갖추어진 아파트형 공장을 선호하는 것으로 나타났다.
서울시내에서 가장 건설경기가 활발한 곳을 꼽자면 사람들은 이구동성으로 구로구와 금천구 일대를 지적한다. 구로구 구로동과 가리봉동, 금천구 가산동 등 옛날의 구로공단 지역이 대부분이다. 이곳은 또한 변화가 극심한 지역이기도하다. 과거 굴뚝마다 연기를 내뿜던 구로공단이 산뜻한 디지털단지로 탈바꿈하고 가리봉동 쪽방 촌으로 대표되던 변두리 낙후지역에 최첨단 전자타운과 각종 위락시설 건립이 추진되면서 구로가 서울 서남권의 중핵으로 거듭나고 있다.
서울의 관문이자 서남권의 중심지 ‘구로’
서울시가 구로동 유수지에 대한 도시계획시설 변경을 가결함에 따라 구로구가 추진 중인 국내 최대 규모의 전자복합상가 테크노마트의 설립이 확정됐다. 구를 4개 권역으로 개발, 서남권의 중심으로 탈바꿈하려는 구로구의 청사진이 속속 현실화하고 있는 것. 신도림ㆍ구로 역세권을 성장거점으로 구로구는 구를 주거단지 중심의 서남권 신시가지와 주거ㆍ상업 중심의 개봉 생활권, 서울디지털산업단지를 배후 지원하는 가리봉 균형발전촉진지구, 신도림ㆍ구로 역세권 등으로 4분해 지역별 특성에 맞는 개발을 추진하고 있다. 그 중 대형 공해공장들이 이전하고 남은 대규모 이적지가 많은 신도림ㆍ구로 역세권 일대는 복합상업지구로 개발, 구로구의 성장거점으로 삼는다는 계획이다.
가장 먼저 신도림역 부근 프라임 산업부지에 들어서는 테크노마트는 약 8,700평 부지에 지하6층, 지상35층 규모로 63빌딩의 1.5배에 달하는 초대형이다. 테크노마트를 신도림역 내 지하통로와 연결하려는 구의 계획이 구로동 3의 25 일대 유수지 예정부지에 가로막혀 답보상태에 있다가 이번 서울시의 결정으로 가속이 붙었다. 2006년께 완공되는 최첨단 테크노마트가 낙후된 구로의 이미지를 쇄신하는 것은 물론 구로를 ‘IT 메카’로 자리매김하는 ‘랜드 마크’ 역할까지 해 줄 것으로 기대하고 있다.
테크노마트 북쪽 대성연탄부지와 한국타이어부지에도 각각 1만평 규모의 호텔ㆍ컨벤션센터와 35층 높이의 주상복합 오피스텔이 들어선다. 구는 신도림역과 이 세 부지에 들어서는 건물들을 지하보도로 연결해 접근성을 높이고, 수원ㆍ인천 등지의 소비수요까지 흡수, 수도권의 대표적 상권으로 띄운다는 복안이다.
구는 또 구로공단의 낡고 칙칙한 이미지를 벗기 위해 지하철 2호선 구로공단역의 이름을 디지털단지역으로 변경하는 작업도 꾸준히 진행 중이다. 쾌적 주거공간에 서울 유일의 수목원까지 천왕동, 오류동, 온수동 등 시계경관지구로 묶여 개발이 억제돼왔던 서남권 신시가지는 환경친화적 전원형 주거단지로 개발된다.
이와 관련 금은산업개발(주)의 김경석 대표는 “구로구는 무궁한 개발 잠재력을 갖고 있으면서도 강북권 개발의 여론에 밀려 항상 소외돼 왔다”며 “구의 개발사업으로 변두리 공해지역으로 낙인찍힌 구로가 서울의 관문이자 서남권의 중심지로 획기적인 변신을 이루게 될 것”이라고 말했다.
차세대 부동산 재테크 상품
‘공장형 아파트 상가’
이 지역의 건물들도 모두 고층건물이 들어서게 된다고 보면 크게 틀리지 않는다. 고층건물의 대부분은 아파트형 공장. 아파트형 공장은 주상복합아파트나 상가 등 여타 부동산 상품과 같은 수익성 부동산이다. 더욱이 각종 부동산 규제의 틈새를 찾아 단기간에 수익을 올리려는 ‘투기 상품’에 가까운 것이 아니라 수요ㆍ공급의 시장논리와 정부의 정책적 지원에서 비롯한 안정적 수익성이 담보되고, 또 향후 상당히 유망한 시장 규모를 갖춘 ‘투자 상품’이라는 매력이 있다. 현재 서울디지털산업단지의 아파트형 공장은 모두 55개. 아파트형 공장의 빌딩에는 공장 이외에 보통 빌딩 지하1층~지상1ㆍ2층에 상가가 형성된다. 서울 구로동 서울디지털산업단지 등과 같은 이른바 ‘단지’ 내에서는 상가 비율이 공장 전체의 20% 이내에서 배치하도록 돼 있다. 이외의 지역에 있는 아파트형 공장의 상가는 약 30% 선. 빌딩 규모에 따라 전체 상가 규모는 달라지지만 보통 30평~100평 정도로 분할해서 상가가 입주하는 것이 그간의 흐름이었다. 아파트 단지 상가의 경우, 보통 1000세대 이상의 배후 세대를 확보하고 있으면 일단 수익성이 있다고 하는데, 아파트형 공장의 상가 수익성도 이에 결코 뒤지지 않는다. 통상적으로 13~15층 규모의 아파트형 공장에는 120~130개 업체가 입주한다. 입주인구는 대략 1000~1200명으로 공장 근무자 거의 대부분이 상가의 주 고객이며 차별화된 업종을 선택할 경우, 인근 아파트형 공장 직원까지 흡수할 수 있어 유동인구 확보에 상당히 유리한 환경을 갖추고 있다. 이 뿐만 아니다. 최근 아파트형 공장의 시설이나 외관 등은 과거 오피스텔 수준을 추구하던 것에 진일보해 거의 호텔급 수준까지 업그레이드 됐다. 아울러 외부 조경 등 친환경적 요소까지 감안하면 아파트형 공장은 가격이 아주 저렴한 최고급 빌딩이라고 해도 과언이 아니다. 따라서 아파트형 공장내 상가는 어느 부동산 재테크 상품보다 안정적이며 장기적인 수익성 확보의 기본 조건을 갖추고 있는 것이다. 또 아파트형 공장의 상가는 전매제한과 같은 규제가 없어 거래가 자유롭고 프리미엄의 권리금을 기대할 수 있다.
아파트형 공장 입주, 그 자체가 자산가치 증식
아파트형 공장은 취득세ㆍ등록세 등이 100% 면제되는 등 각종 세제 혜택이 주어지는 만큼 입주 후 5년 동안은 거래를 할 수 없다. 그러나 지난 2000년 무렵 아파트형 공장에 입주한 업체들의 사례를 살펴보면 실제 상당한 자산가치 증식의 효과를 거뒀음을 알 수 있다. 2000년 당시에는 평당 300만 원대에 입주가 가능했는데, 불과 3~4년 후인 현재 평당 분양가가 400만 원대로 단순계산으로만 해도 평당 100만 원 이상의 재테크 효과를 갖게 된 것이다.
또 아파트형 공장은 선 분양을 하지만 계약률이 높은 편이다. 대부분이 계약금 10%, 중도금20%, 잔금70%로 잔금 비중이 크며 잔금 70%는 약5%대의 서울시 저리지원자금의 융자가 가능해 자금 부담이 비교적 작기 때문이다. 이는 향후 가격 상승 가능성을 고려할 때, 투자성이 그만큼 높다는 사실에 다름 아니다. 입주 후 5년 뒤 매매나 임대가 가능하다는 점을 감안했을 때 ITㆍ벤처 등 지식산업 업체들의 아파트형 공장 입주는 하나의 수익성 부동산을 확보하는 것이 되는 셈이다. 더구나 구로 디지털산업단지 인근의 교통 여건이 개선될 예정일 뿐 아니라 ‘단지화’의 가속화로 수요층이 더욱 두터워질 것이 확실시되기 때문에 수익성 부동산으로서 아파트형 공장의 전망은 한층 밝을 수밖에 없을 것이다.
웰빙테마타운 개념접목 개성만점 ‘코오롱싸이언스밸리’
이러한 투자조건이 충족되면서도 저렴한 분양 가격으로 새로운 벤처타운을 형성하고 있는 구로구 구로동 811외 4필지 가리봉 지역에 금은산업개발(주)이 벤처기업을 위한 첨단 아파트형 공장 ‘코오롱싸이언스밸리’를 고객들의 호평 속에 분양중이다. ‘코오롱싸이언스밸리’는 평형의 다양화, 인텔리전트 빌딩화, 자연친화적 환경을 강조한 조경시설 등 ‘개성만점’ 아파트형 공장이다. 최근 아파트형 공장 업계에 부는 변화의 바람인 ITㆍ지식산업의 전문화와 세분화 흐름을 반영했다. 또 근무인력의 생산성 극대화뿐 아니라 다국적 비즈니스 방문객에 대한 이미지 고양도 완벽하게 해결해준다. 금은산업개발의 김경석 대표는 “외국 바이어들이 방문하면 깨끗하고 고급스러운 환경에 놀라워 할 것”이라며 “이러한 첫 인상이 비즈니스에 상당한 도움이 될 것으로 기대된다”고 말했다. 그는 또 “전반적인 경기침체를 극복하고 분양률을 끌어올리기 위한 다각적인 노력의 일환으로 아파트형 공장의 개성화ㆍ고급화가 접목된 최상의 공장형 아파트”라고 강조했다.
‘코오롱싸이언스밸리’ 한마디로 호텔 급이다. 이중 중정 구조(지하에서 지상까지 뚫려있는 것)로 청정한 내부환경을 자랑하면서 대지면적 5,500여 평에 건폐율을 50% 적용함으로서 공개공지면적의 극대화로 메머드급 공원을 조성해 ‘웰빙테마 타운’의 개념을 실현했다. 저반사 복층 유리와 알루미늄 복합패널 마감재, 넓고 쾌적한 공용부 공간의 고급 인테리어, 푸른 녹지공간을 배려한 옥상 휴게공간, 대형 세미나실ㆍ고객접견실 겸용 남녀 휴게실 등 불과 몇 해 전과는 비교가 안 될 정도로 고급화시켰다. 여기에 디지털비즈니스TM 공간을 극대화시키는 최첨단 다중 보안시스템이 빌딩관리시스템을 책임진다. 김 대표는 “저렴한 분양가와 각종 세제혜택의 프리미엄에 더해 ‘코오롱싸이언스밸리’ 인텔리전트 빌딩은 앞으로 업계의 주요 트랜드로 자리매김 할 것”이라고 전망했다. 그는 또 “IT · 벤처 산업 특성상 연구ㆍ기술적 보안이 더욱 중시되고 있다”며 “코오롱싸이언스밸리는 통합 방범ㆍ방재 관리시스템, 출입관리시스템, 설비관리시스템, 식수관리시스템, 주차관리시스템 등 최첨단의 다중 보안시스템을 도입했다”고 밝혔다.
‘코오롱싸이언스밸리’는 또 친환경 소재 사용으로 친환경 개념을 적극 도입했다. 용적률 등 건축상의 현실적 문제 등이 존재하지만 녹지공간을 최대한 확보하고 조경에 심혈을 기울였다. 또 공장 근무자 거의 대부분을 비롯, 인근 아파트형 공장 직원까지 흡수할 수 있어 유동인구 확보에 상당히 유리한 환경을 갖추고 있다. 뿐만 아니라 취득세ㆍ등록세 등이 100% 면제되는 등 각종 세제 혜택이 주어진다. 더구나 이 지역은 인근의 교통 여건이 개선될 예정일 뿐 아니라 ‘단지화’의 가속화로 수요층이 더욱 두터워질 것이 확실시되기 때문에 수익성 부동산으로서 최고라 할 수 있다.
분양문의: 02-866-5811
금은산업개발 김경석 대표 인터뷰
“코오롱싸이언스밸리’는 최고 수준의 벤처빌딩”
“서울디지털산업단지는 국가산업단지로서 각종 정부의 지원을 받을 수 있는 곳입니다. 산업기반기금과 산업기술개발자금, 산업기능요원 배정, 취득세·재산세·종합토지세 등 세제감면, 디지털 인프라 등의 혜택이 주어집니다. 또 산단공에서 운영하고 있는 산업입지센터와 공장설립대행센터, 키콕스벤처센터에 입주해 있는 특허·법률·회계·경영컨설팀 등 종합지원기능을 활용할 수 있는 최상의 기업경영 조건을 갖춘 곳입니다.”
‘코오롱싸이언스밸리’를 분양하면서 화제가 되고 있는 금은산업개발의 김경석 대표는 “고객의 감동이 없으면 아무리 좋은 상품을 생산하더라도 기업경쟁력에서 생존할 수 없는 것처럼 기업 가치와 고객 가치가 조화를 이룬 가치창조에 주력하고 있다”고 말했다. 그는 앞으로 서울권산업단지는 첨단화 계획이 마무리되는 2006년에는 벤처, 연구·개발, 첨단 정보·지식산업 중심의 최첨단 산업단지로 탈바꿈되어 국내 최대 규모의 제조업 중심의 벤처 밸리로서 한국경제에 한강의 기적을 초월하는 또 한번의 전성기를 가져올 것으로 전망하고 있다.
IT, BT, CT를 포함 제조벤처 4000 천개의 거대 복합첨단 디지털단지로 변모할 예정으로 있어 이 지역에서 ‘코오롱싸이언스밸리’는 완제품교류 및 정보교류 등 기업 활동에 상당한 시너지효과를 가질 수 있는 이점은 물론, 벤처기업들이 가장 선호하는 최적의 입지 조건을 갖추고 있어 연일 문의 전화가 쇄도하고 있다는 게 김 대표의 설명이다.
김 대표는 원청·하청업체가 한 곳에 집적된 데다 바이어들까지 국내외 바이어들이 이곳으로 몰려 사업하기가 여간 편리하지 않다고 말한다. 또 관련 장비는 인근 용산전자상가를 이용, 비교 분석하는 일도 편리하다고 강조한다.
현재 분양중인 2차 ‘코오롱싸이언스밸리’는 옥상 골프연습장과 휴게공간, 1층의 테마공원, 법정 주차대수 2배에 가까운 주차장 설비를 갖추었고, 싸이언스밸리 2차(연면적 28,000여 평, 지하 4층~5층 규모)와 동시 분양하는 1차는 연면적 12,000여 평에 지하 3층~지상 14층 규모로 지상 3층에서부터 14층 RK지는 아파트형 공장 및 사무실이 들어선다. 또 지하 1층∼지상 2층에는 고급 음식점, 금융기관, 클리닉센터 등 지원시설이 들어설 예정이다.
‘코오롱싸이언스밸리’의 가장 큰 장점은 교통 중심지에 위치한 지리적 입지조건. 서부간선도로·남부순환도로·시흥대로 등과 바로 연결될 뿐 아니라 안양인터체인지와 인접해 있어 고속도로 이용도 용이하다. 또한 서울외곽순환고속도로·김포공항·인천국제공항 등과 근접해 있고 고속철도의 시발역인 광명역과도 인접해 있어 입지면에서 최적의 조건을 갖춘 셈이다.
아울러 입주업체들의 부대 편의시설로 이벤트홀, 회의실, 비즈니스룸 등을 제공할 계획이다.
호텔급 내부 인테리어는 물론 1층과 옥상에 각각 테마공원을 조성, 서울디지털산업단지 내 최고 수준의 벤처빌딩이라 할 수 있다. 금은산업개발은 벤처기업의 부담을 덜어주기 위해 총 분양금액의 70%를 장기저리로 자금지원하고 취득세와 등록세 전액면제와 재산세 및 종합소득세 5년간 50% 감면 등의 혜택을 제공한다.
김 대표는 “최상의 입지조건을 갖춘 데다 합리적인 분양가에 각종 금융·세제 혜택이 제공됨에 따라 IT·BT 등 첨단 분야의 벤처기업들이 대거 입주하길 기대한다” 고 말했다.