[시사매거진278호] 출범 뒤 한 달 만인 지난 2017년 6월, 문재인 정부의 첫 번째 부동산 대책이 베일을 벗었다. 그리고 올해 2월까지, 정부는 무려 26차례에 걸쳐 부동산 대책을 내놨다. 하지만 2021년 중순을 넘긴 지금, 정부는 부동산 시장 정책에 대해서 침묵으로 일관하고 있다. 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 알아본다.

문재인 정부 부동산 정책

2017년과 2018년, 그리고 2020년에 각각 6차례, 2019년에는 7차례나 새로운 대책을 선보였다.

이랬던 정부의 분위기가 바뀌었다.

올해 들어 부동산 시장이 수도권을 중심으로 펄펄 끓어오르는 분위기지만, 정부는 반년 가까이 침묵을 이어가고 있다. 집값이 하락할 수 있다는 구두경고만 반복하는 모습이다.

문재인 대통령이 지난 5월 10일 취임 4주년 기자간담회에서 부동산 정책에 대해 “정말 부동산 부분만큼은 정부가 할 말 없는 상황이 됐다”고 말했다. 특정 사안에 대해 이 정도의 표현으로 사과한 것은 흔치 않은 일이다. 특히 문 대통령은 부동산 정책과 관련해 “자신 있다”, “결코지지 않는다” 등 자신감을 피력해 왔다. “할 말 없다”로의 급격한 반전은 그만큼 뼈아프다는 의미로 해석된다. 문 대통령이 부동산에 고개를 숙인 건 ‘역대급 유동성’이라는 불리한 변수와 함께, 실패로 귀결된 정책적 대응 때문으로 판단된다.

욕망을 간과한 잘못된 상황 판단과 입맛에 맞는 통계를 고집한 무책임함, 노무현 정권 부동산 트라우마의 재현, 그리고 공급은 충분하다는 부정확한 분석 등이 지난 4년 동안 밀어온 정책의 수정 외에는 답이 없다는 분위기를 형성하게 만들었다.

정부의 분위기가 달라진 이유는 뭘까?

대책을 난발하면서 부동산 시장에 영향을 미칠만한 정책을 소진해버렸다는 점이 첫 번째 원인으로 꼽힌다. 정책 기조를 유지하는 한에는 마땅한 대책이 없다는 뜻이다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “우리는 전 세계적으로 할 수 있는 수단을 다 써본 것 같다. 선진국에서 쓰지 않는 방법도 다 써봤기 때문에 새로운 대책을 내놓더라도 정책의 신뢰도가 더 떨어질 것이란 우려감이 있다”고 말했다.

수많은 대책에도 부동산값이 천정부지로 오르는 등 부작용이 속출했다는 점 역시, 정부가 적극적으로 나서기 어려운 배경으로 작용하고 있다. 실제로 정부가 재건축 조합원 2년 의무거주 규제를 백지화하자, 재건축 단지 곳곳에서 전세 물량이 대폭 늘어나고, 전셋값도 떨어졌다.

시장에 반하는 규제가 오히려 악영향을 미친 대표적인 사례다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “정부가 시장경제를 추구했다면 이런 문제가 발생하지 않았을 것으로 생각한다”면서 “가격이 오르면 그 이유는 공급이 부족하거나 수요가 많은 건데, 수요를 억제하는 정책만 썼기 때문에 가격이 오르지 않았을까 생각한다”라고 평가했다.

하지만 지금 같은 상황에서 정부가 침묵만 하는 것은 바람직하지 않다는 평가가 대부분이다.

문재인 정부가 올해 들어 주택 공급을 늘리겠다는 방침을 밝혔지만 지난 4년간의 부동산 정책 실패를 경험한 국민들의 신뢰 회복은 요원하다는 지적이 많다. 부동산 정책에 대한 강한 불신이 자리 잡은 시점이어서 40%를 밑도는 문 대통령의 지지율 반등에도 암초가 될 것이란 분석이다.

여론조사기관 한국갤럽에 따르면 문 대통령의 국정 수행 지지율은 지난해 12월 1주(12월 1~3일 조사) 39%를 시작으로 올해 1월 2주(1월 12~14일 조사)까지 40%를 넘지 못하고 있다. 이 기간 동안 주간 부정평가율은 모두 50%를 웃돌았는데, 부정평가 이유 1위는 모두 부동산 정책이었다.

이는 노무현 정부 임기 말인 2007년 초반과도 유사하다. 한국갤럽이 2007년 2월 19일 시행한 조사에서 ‘노무현 정부에서 가장 잘못한 일’을 묻는 말에 부동산 정책이 26.9%로 1위를 차지했다. 2위 ‘부적절한 언행’(15.0%)과는 격차가 컸다. 당시 노무현 정부는 집값이 급등하자 2006년 수도권 신도시 공급주택 물량 확대(11·15 대책), 2007년 실수요자 중심 청약제도 개편(1·11 대책) 등 안정화 방안을 내놨으나 민심을 되돌리지 못했다.

서울 집값 고공행진 계속…자고 일어나면 뛰는 서울 집값

서울 집값이 두 달 연속 오르면서 고공행진을 이어가고 있다. KB 리브 부동산이 발표한 월간 KB 주택시장 동향 자료에 따르면, 7월 서울 주택 매매가격은 1.00% 상승해 전월과 비슷한 수준으로 올랐다.

용산구와 마포구 등 신흥 고가 주택 밀집 지역과 구로, 노원, 성북과 도봉구 등 중저가 주택이 많은 외곽 지역의 상승세가 두드러진 가운데 서초와 강남, 송파구 등 고가 지역의 상승률도 높은 수준을 유지했다. 마포구와 용산구, 강동구, 강남구 등이 높은 상승률을 나타내며 지역을 가리지 않고 올랐다.

수도권 전체적으로는 지난달 1.63%에서 이달 1.46%로 오름폭이 줄었다. 서울의 전셋값은 석 달째 상승 폭을 확대하며 전세난 우려를 키웠다.

서울 주간 집값 상승률이 2019년 12월 이후 1년 7개월 만에 최대치를 기록했고, 지방 신축 아파트 가격도 여전히 오름세를 유지하고 있다. 수도권 집값 과열이 지방 부동산 시장에도 불을 붙이고 있다.

지난 8일 한국부동산원이 발표한 7월 1주(5일 기준) 주간 아파트 가격 동향에 따르면 수도권 집값 상승률은 전주와 똑같은 0.35%로 고공행진을 계속했다. 특히 서울의 주간 상승률은 0.15%로 2019년 12월 16일(0.20%) 이후 가장 높았다. 여기에 경기도(0.43%)와 인천(0.46%)의 집값 열기가 식지 않으면서 상승세가 이어졌다.

부동산원의 주간 아파트 가격 동향 조사는 이번 주부터 새로운 표본으로 집계된다. 주간 표본을 9400개에서 3만 2000개로 늘렸고, 전체 아파트 가격분포를 고려해 표본 비율을 반영했다. 부동산원은 이로 인해 시장 변화를 더욱 잘 포착할 수 있게 됐다고 설명했다.

KB국민은행 리브 부동산의 월간KB 주택시장 동향 시계열 자료에 따르면 지난 6월 서울의 아파트 평균 매매가격은 11억 4,283만 원으로, 지난해 12월(10억 4,299만 원) 이후 6개월 만에 1억 원 가깝게(9,984만 원) 올랐다. 상승률로 따지면 10% 가깝게(9.7%) 상승했다.

서울과 수도권의 집값 상승세가 계속되며 지방 집값에도 거품이 쌓이고 있다는 지적이 나오고 있다. 부동산원의 주간조사에서 지방 아파트 가격 변동률은 0.18%로 전 주(0.20%)에 비해 소폭 줄었다. 하지만 여전히 지난해에 비하면 월등히 높은 수준을 유지하고 있다. 서울과 수도권 집값 상승세가 계속되면서 지역 신축 아파트 위주로 가격 상승세가 계속되는 것으로 보인다.

지방 청약 시장엔 위기감이 감지되고 있다. 올 상반기 부산의 평균 청약경쟁률은 27.2:1로 지난해 하반기 84.2:1과 비교해 크게 떨어졌다. 대구는 17.3:1에서 6.4:1로 하락했다. 전문가들은 지방 집값이 지나치게 고점이라는 피로감이 반영되는 것으로 보고 있다.

서진형 경인여대 교수는 “수도권의 자산 가치가 커지면서 지방 자산 가치도 따라오고 있는데, 앞으로 지방 지역 간의 양극화도 커질 것이 우려된다”고 말했다.

반면 일부 지방 도시에서 벌어지는 미분양 사태가 집값 광풍이 진정되는 신호탄이라는 진단도 나온다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “미분양 나오는 지역의 실수요자들은 조심해야 하지만, 집값 하락을 위해서는 바람직한 상황”이라고 말했다.

참여정부와 문재인 정부, 집값 폭등의 이유

서울권 집값 상승 폭이 선을 넘고 있는 가운데, 서울 아파트 상승률이 평균 20%를 넘을 기세다. 만약 그렇게 된다면 상승 폭이 지난해 2배 이상이 되는 것이다. 폭등장에 조급한 문재인 정부와 여당은 부동산 정책에서 선을 넘고 있다. 주택임대사업자의 이미 등록된 임대주택도 종부세 합산배제 혜택을 폐지하는 법률 개정안을 추진하는 등 소급 적용을 남용해 다주택자의 분노가 폭발하고 있다.

2022년 시행예정인 전월세상한제와 계약갱신청구권이 서울권 전세난민을 줄여줄 것이라고 기대하는 사람은 없다. 지난 6월 이후 서울 아파트 시장은 매매가·전셋값 동반 폭등 시대에 진입했다. 매매가 상승 폭과 전셋값 상승 폭이 비슷해질 정도로 전세난이 심각한 수준이다.

2020년 하반기 후 급증할 수도권 전세난민을 줄이기 위해서라도 하루빨리 시장에 매매·전세 등 유통물량을 늘리는 공급 확대책이 나와야 한다. 최소한 1년간이라도 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 매도 시 양도세 중과를 유예해줘야 한다. 등록 임대주택(수도권 100만 가구 중 아파트 20만 가구)도 과태료를 면제 해줘 한시적 유예기간 중 매도를 유도해야 한다.

문재인 정부의 부동산 정책, 즉 공급 감소책은 실패로 끝난 참여정부의 길을 그대로 걸어가고 있다. 참여정부의 공급 감소책 효과가 극대화된 집권 4년 차인 2006년, 수도권 집값은 폭등했다. 문재인 정부도 집권 4년 차를 맞은 2020년 7월 수도권 아파트값은 폭등했고, 지금도 이어지고 있다.

정부는 여러 차례 ‘고점’을 경고하고 있지만, 서울 아파트 매매·전세 시장은 우상향할 전망이다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “재건축·재개발 등 정비사업 기대감, 중저가·저평가 지역의 수요 유입 등으로 상승세가 이어지고 있다”며 “아파트 입주 물량도 지난해보다 37% 정도 줄어드는 가운데 준공, 착공 물량도 감소할 것으로 예상해 공급 부족에 따른 우려가 더 커졌다”고 진단했다.

이 같은 추세가 이어지면서 정부도 부동산 규제를 통해 집값 잡기에 안간힘을 쓰고 있으며, 최근에는 한국은행 또한 우려의 목소리를 낸 바 있다. 지난 15일 한국은행 금융통화위원회는 통화정책 방향 결정 회의를 열고 기준금리를 0.50%로 동결했는데 이날 이주열 한국은행 총재는 “코로나19 재확산이 진행 중이지만 경기 회복세, 물가 오름세 확대, 금융 불균형 누적을 종합적으로 고려해서 다음 회의부터 통화정책 완화 정도의 조정이 적절한지 아닌지를 구체적으로 논의하고 검토할 시점이라고 본다”고 밝혀 기준금리를 높일 수 있다는 여지를 내비쳤다.

아울러 이 총재는 현재 주택 가격이 고평가된 상태며 부채 증가와 밀접한 연관이 있다고 경고했다. 그는 최근 부동산 가격 수준에 관해 묻는 질문에 “현재 주택 가격을 평가해 보면 상당히 고평가돼 있다고 판단한다”며 “임대료 기준, 수익 측면에서 봐도 과거의 장기 평균치와 비교해 보면 소위 수도권 지역의 주택 가격은 상당히 높다”고 밝혔다.

이러한 상황에서 올해 말, 그리고 내년 초 우리가 맞이할 ‘포스트 코로나19’ 부동산 시장에서는 ‘금리 인상에 따른 불확실성’을 주의해야 할 것으로 예측된다. 한국은행이 향후 1년 내 0.5%포인트 정도 금리를 올려 기준금리가 1%가 되면 주택담보대출금리는 3% 초반이 될 것으로 보이는데, 이 경우 투자나 단기차익 목적의 거래는 줄어들 수 있기 때문이다.

실수요자에겐 부담이 크지 않거니와 당장의 공급 부족이 곧바로 해결되지는 않아 주택 가격이 크게 내려가지는 않을 것으로 보이지만, 투자의 입장에서는 좀 더 신중한 결정이 필요할 것이다.
 

김현지 기자 thsu33@daum.net

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