전국을 휩쓴 부동산 열풍. 그 가운데 부동산을 돌려달라는 임대인과 아직 더 머물 권리가 있다는 임차인 간의 명도소송 분쟁도 주목을 받고 있다.

2020 사법연감에 따르면, 지난 2019년 1심 법원을 찾은 명도소송 사건만 3만 6709건에 달했다. 전체 민사 본안사건(26만 8027건)의 13% 수준으로, 손해배상의 뒤를 이어 두 번째로 많이 제기되는 민사소송이었다.

법무법인 르네상스의 손수범 변호사는 "부동산 분쟁에서 명도소송은 빠질 수 없는 주제 가운데 하나"라며 "임대차 계약 이면의 사실관계를 면밀히 분석하고, 논리정연한 법리 해석과 변론으로 다퉈야 하는 분야이기도 하다"라고 강조했다.

손수범 변호사는 그간 건물 명도소송을 비롯해 공유물 분쟁, 소유권 관련 분쟁 등 다양한 부동산 관련 사건을 효율적으로 해결해 왔다.

"매매 이뤄지면 조건 없이 명도" 특약 있으니 문제없다? 임차인에게 불리한 특약 인정 안 돼

손수범 변호사는 대한변협 인증 부동산 전문 변호사다. 그간 숱한 부동산 사건을 해결해온 손 변호사는 명도소송에서 자주 다뤄지는 분쟁 사례로 특약 문제를 꼽았다.

손 변호사는 "부동산 분쟁 당사자들이 가장 많이 내세우는 건 '이미 특약을 맺었다'는 주장"이라며 "하지만 아무리 특약이 있더라도, 임차인에게 불리한 위법 조항은 효력이 없다"고 지적했다.

손수범 변호사를 찾았던 의뢰인 A씨도 문제의 '특약' 때문에 임대인에게서 건물 명도소송을 당한 상태였다. 당초 A씨가 임대인과 체결한 임대차 계약서에는 다른 곳에선 볼 수 없는 내용이 있었다. 임대인이 건물을 매매하면, 매매 계약일부터 3개월 후에 조건 없이 상가를 빼줘야 한다는 내용이었다.

두 사람 사이의 임대차 계약은 무난히 순항하는 듯했지만 곧 분쟁에 처했다. 임대인이 해당 특약을 앞세워 A씨에게 일방적으로 임대차 계약 해지를 통보했기 때문이다. 당시 임대인은 특약을 근거로 시세보다 저렴하게 상가를 이용하게 해줬으니, 임차인에게도 불리할 게 없다는 주장을 폈다.

하지만 손 변호사의 판단은 달랐다. 손 변호사는 "임차인의 묵시적 갱신청구권이 이미 이뤄진 시점에서, 특약만을 이유로 건물 명도를 요구하는 것은 부당하다"고 변론을 폈다. 실제로 임대인은 A씨와의 임대차 계약 종료를 한 달 남겨둔 시점에 매매 계약을 맺었고, 이러한 사실을 계약 종료 시점에야 전달한 상태였다. A씨로서는 이미 묵시적 갱신이 이뤄진 줄 알았는데 별안간 나가라는 통보를 받은 셈이었다.

이어 손 변호사는 A씨가 맺었던 특약 자체가 원천 무효라는 점을 명확히 했다. 상가건물 임대차보호법 제15조는 법이 정한 내용에 반하고 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다는 강행규정을 명시하고 있다.

손 변호사는 "임대인이 계약 종료 1개월 전까지도 임대차 기간 갱신 거절이나 조건 변경 등에 대한 통지를 하지 않았다"며 임차인의 권리를 논리적으로 변론했다. 법원은 임차인 A씨의 손을 들어줬다. 손 변호사의 지적과 일맥상통한 결과였다.

재건축된다며 건물에서 나가라 한 임대인에 대해 '임차인 보상' 판결 이끌기도

또 다른 의뢰인 B씨는 재건축 문제로 상가를 비워줘야 하는 상황에 놓여 있었다. 이 사건 임대인은 건물 안전성 문제 때문에 부득이 임대차 계약을 종료한다고 주장했다. 하지만 임차인 B씨 등은 새로 상가를 인수한 임대인이 월세를 인상하려고 임차인을 내쫓는 상황이라고 맞섰다.

손수범 변호사는 임대인이 주장하는 '건물의 안전상 이유'가 근거가 부족하다는 점을 파고들었다. 문제의 건물이 재건축 대상이긴 했지만, 상가건물 임대차법이 요구하는 수준만큼 안전사고 우려가 있지 않다는 지적이었다. 단순히 재건축 통지가 났다는 이유만으로 임차인의 권리를 침해할 수는 없다고도 강조했다.

​손 변호사는 "임차인들이 일방적 계약 종료에 대한 정당한 보상을 받을 수 있도록 노력했다"고 당시의 변론 취지를 설명했다. 이러한 노력으로 임차인이 건물을 넘겨주되, 임대차 보증금뿐 아니라 유익비 등 일정액 보상과 3개월분의 월세를 면제받도록 조정을 이끌어낼 수 있었다. 변호사는 "부동산 분쟁은 많은 이해와 권리관계가 상충하는 데다 당사자들이 감정적으로도 대립하는 복잡한 사건"이라며 "부동산 전문 변호사와 함께 대응 방안을 찾는다면 가장 유리한 법리를 찾아갈 수 있을 것"이라고 조언했다.