[시사매거진274호] 2021년 2월 4일, 25번째 변창흠 표 부동산 공급대책이 발표되었다. 이번 대책은 <공공주도 3080+, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안>이라는 이름으로 정부·지자체·공기업이 주도해 2025년까지 서울 32만 호, 전국 83만 호 주택 부지를 추가 공급할 것이라는 내용이다.

재개발과 재건축 등 정비사업에 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 직접 시행하는 개발 방식이 도입된 것이 골자다. 홍남기 경제부총리는 이날 “수도권 및 5대 광역시를 중심으로 2025년까지 공급하는 83만 호는 연간 전국 주택공급량의 약 2배”라며 “서울시 공급 32만 호도 서울시 주택 재고의 10%에 달하는 ‘공급 쇼크’ 수준”이라고 말했다.

이번 대책의 결과는 어떨까? 지난 25번째 대책 중 주요대책 발표를 정리했다.

문재인 정부의 부동산대책

1. 6·19 대책 : 맞춤형 LTV·DTI를 강화했다. 조정대상지역에 대해 규제비율을 10%p씩 강화했다. 또한, 조정 대상 지역을 추가 선정했다. 전매 제한을 서울 강남 4개 구 외 나머지 21개 구 민간택지 전매제한기간을 소유권 이전 등기 시까지로 강화했고, 재건축 규제를 강화했다.

2. 8·2 대책 : 투기과열지구, 투기지역, 재개발·재건축에 대한 규제로, 투기지역> 투기과열지구> 조정대상지역> 비규재지역 순으로 규제가 강력하다. 여기서 중요한 점은 각 지역의 규제가 중첩되어 적용된다는 것이다.

3. 9·13 대책 : 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종부 최고세율인 3.2%를 중과하고, 세 부담 상한 150%에서 300%로 상향, 과표 3억 원~6억 원 구간 신설 및 세율을 0.2% 인상했다.

4. 12·16 대책 : 3주택 이상 보유자와 서울, 세종 전역 및 경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종부세 세율 최고 4.0% 중과하고, 세 부담 상한 도를 200%에서 300%로 상향했다.

5. 2·20 대책 : 경기도 수원, 안양 등 조정대상지역을 지정하고, 조정 대상 지역의 주택 담보 대출 비용(LTV)을 60%에서 50%로 조정했다.

6. 5·6 대책 : 수도권 주택공급 기반 강화 방안, 서울 용산역 정비창에 8,000가구의 아파트를 공급하고, 서울 도심 유휴부지 18곳을 개발 및 구도권 3기 신도시를 조기 분양했다.

7. 6·17 대책 : 인천·대구 등 투기과열지구 대폭 확대 및 수도권 절반·대전·청주 등 조정대상지역으로 지정, 재건축 조합원 아파트 분양받으려면 2년 실거주, 법인 보유 주택 종합부동산세 3~4% 적용, 전 규제 지역 내 주택 구매를 위해 주택담보대출 받는 경우 6개월 내 처분ㆍ전입 의무 부과, 전세대출로 투기지역ㆍ투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트 매수 시 전세대출 즉시 회수해 갭투자 차단 등

8. 7·10 대책 : 종합부동산세, 양도소득세, 재산세 등 세율 인상 및 실수요자 부담 경감 등 주택공급의 확대

9. 6·17대책 대책 : 인천ㆍ대전 등 투기과열지구 대폭 확대 및 수도권 절반ㆍ대전ㆍ청주 등 조정대상지역으로 지정, 재건축 조합원 아파트 분양받으려면 2년 실거주, 법인 보유 주택 종합부동산세 3~4% 적용, 전 규제 지역 내 주택 구매를 위해 주택담보대출 받는 경우 6개월 내 처분ㆍ전입 의무 부과, 전세대출로 투기지역ㆍ투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트 매수 시 전세대출 즉시 회수해 갭투자 차단 등

10. 7·10 대책 : 종합부동산세, 양도소득세, 취득세, 재산세 등 세율 인상 및 실수요자 부담 경감 등 주택공급 확대

11. 8·4대책 : 부동산 시장 안정화를 위한 수도권 공공임대 및 공공분야 포함 13,2만 호

+a로 신규주택 추가 공급, 태릉 골프장 용지 등 추가택지 개발

12. 11·19 대책 : 서민ㆍ중산층 주거안정 지원방안, 2022년까지 다세대 매입임대 중심 공공임대 11만4100 가구 공급(수도권 7만 1400가구), 부산ㆍ대구ㆍ경기 김포 일부 지역 등 7곳 조정대상지역 지정

13. 12·12 대책(추가규제) : 지방 광역시 부산ㆍ대구ㆍ광주ㆍ울산 등 4개 시 23곳, 지방 도시 파주ㆍ천안 동남 등 11개 시 13개 지역 신규지정·12월 17일 현재 전국 조정대상지역 111곳‧투기과열지구는 49곳

2·4 대책 주요 내용정리

“압도적 물량 공급으로 수급 불안 심리를 해소한다”

정부는 분당 신도시 3개, 강남 3구 아파트 수와 유사한 물량인 32만 호를 서울에 공급할 것이며, 공공이 직접 토지주, 세입자 등의 이해관계를 조율해 평균 13년이 걸리는 정비사업 기간을 5년 이내로 단축한다. 또한, 특별건축지역, 민간건설사의 창의적인 설계와 시공과 함께 충분한 생활 SOC(사회간접자본: 생산활동과 소비 활동을 직간접적으로 지원해 주는 자본의 하나)로 주택 품질을 높일 계획이다. 공공분양으로 시세보다 저렴하게 공급하고, 청약제도 개편을 통해 3040 실수요자들의 내 집 마련 기회를 넓힌다.

“과감한 규제혁신과 개발이익을 공유하겠다”

지금까지 조여 오던 규제도 공공과 함께라면 완화된다. 용도지역 변경, 용적률 상향과 기부채납 부담 완화로 도시·건축 규제를 완화하고, 재건축 초과이익 부담금은 공공 시행을 전제로 받지 않으며, 과도한 기부채납 또한 공공 시행을 전제로 완화한다. 그 외 인허가를 신속하게 지원할 방안과 개발이익을 공유할 방안을 마련한다.

“파격적인 인센티브와 새로운 비즈니스 기회를 창출하겠다”

이번 대책을 통해 토지주에게 10~30%p 추가수익과 사업 기간을 단축하고 리스크는 공공이 부담한다. 민간은 새로운 시장과 비즈니스 기회를 창출할 수 있도록 다양한 방안을 모색할 예정이다. 규제 완화와 사업 기간 단축으로 발생하는 이익을 토지주에 대한 수익으로, 세입자와 영세상인은 안정된 삶과 인프라 등으로 공유하는 것이 목적이라고 밝혔다.

이번 대책을 통해 정부는 2025년까지 수도권 약 61.6만 호(서울 약 32만 호) 및 지방 약 22만 호 등 총 83.6만 호의 신규 부지를 확보한다. 여기서 서울 32만 호는 분당 신도시 3개 규모라 밝혔다. 총 물량 중 약 57.3만 호는 도심 내 신규 사업을 통해, 약 26.3만 호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획이다. 3기 신도시 등에서 추진 중인 수도권 127만 호를 합하면 약 200만 호 이상의 역대 최고급 공급이 이루어질 계획이다.

이번에 신규 도입하는 ‘도심 공공주택 복합사업(3년 한시)’은 적정 개발수단이 없어 방치된 역세권·준공업지·저층 주거지 등을 양질의 주택이 될 수 있도록 정비한다.

토지주·민간기업·지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 LH와 SH 등에 제안하며, 사업이 확정되면 신속히 착공하도록 공공주도 패스트트랙이 진행돼 사업 제안~입주까지 5년 이내로 완료된다.

또한, 입지별 특성에 따라 맞춤형 컨셉을 개발한다.

주거 상업 고밀 지구는 역세권의 용적률 상향(700%), 상업 시설 비율 완화, 지하철 연결통로 설치 등 교통편의를 보장하는 복합 고밀 개발이다.

주거 산업 융합 지구는 제조·유통 위주의 저밀 개발된 준공업지역을 스타트업 육성 공간, 청년 기숙사와 주거단지 등으로 이뤄진다.

주택공급 활성화 지구는 낙후된 저층 주거지의 규제를 완화하고 생활 SOC 복합 등을 통해 우수한 환경을 갖춰 조성한다. 주민 동의를 거쳐 LH·SH공사 등이 재개발·재건축을 직접 시행하고 주도해 신속히 사업을 추진하고자 만들어진 제도로, 조합원 과반수 요청으로 공기업의 정비사업이 시행된다. 조합 총회 및 관리처분인가 절차가 생략되며 통합심의를 통해 13년 이상의 사업 기간을 5년 이내로 대폭 단축하게 된다.

1단계 종상향과 용적률 120%상향, 재건축 조합원 2년 거주 의무 미적용, 재건축초과이익 부담금 미부과 등의 혜택과 특별건축구역 의제 등을 통해 주거 환경도 개선된다. 조합원에게는 추가수익을 보장하며, 현물 현납 후 정산방식 등 분담금 증가 리스트를 제거하는 등의 혜택이 부여된다. 도시재생 사업의 노후 주거지 개선도 보완된다. 공공이 직접 쇠퇴지역에 지구 단위 주택정비를 추진하는 주거재생혁신지구를 신설하여 도시재생 지구 내 신규주택을 공급한다.

또한, 정비사업·도심 공공주택복합사업 등을 연계하는 주거재생특화형 뉴딜 산업을 신설하고, 재정지원도 강화해 연간 120곳 이내의 사업지를 선정할 계획이다. 전국 15~20곳에 약 26만 호 내외로 수도권역은 서울 인근 또는 서울 접근성 양호 지역을 중심으로 선정한다. 지방 권역은 광역시를 중심으로 선정한다.

공실·호텔·사무실은 청년 주택 리모델링 활성화를 위한 준주택 관련 제도를 개선하고 공사비 기금지원, 세제 혜택 강화, 매입 리츠 신설 및 매입자금 지원을 강화한다.

매입약정 방식을 통해 양질의 다세대·오피스텔 공급 확충을 위해 HUG 보증 신설 및 시중은행 저리 대출 유도 등을 추진한다.
 

김현지 기자 / thsu33@daum.net

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