[시사매거진272호] 2020년부터 부동산 시장의 혼란을 막기 위해 여러 가지 대책이 나왔지만, 별다른 소득 없이 계속해서 불안정한 상태가 지속되고 있다. 2021년부터 새롭게 시작되는 세법과 세금을 줄이는 방법, 그리고 앞으로 부동산 시장이 어떻게 흘러갈 것인지 예상해본다.

2021년은 정부의 부동산 대책 중 가장 강력하다고 평가되는 7·10 부동산 대책의 효과가 발휘되는 해이다. 이미 시행하고 있는 취득세 중과세와 2021년 6월 1일부터 적응되는 개정된 종부세와 양도세의 세율 인상 등이 동시에 적용될 가능성이 크기 때문에 많은 변화가 일어날 것으로 생각된다. 또, 임대주택 등록제도도 대폭 개편되고 법인에 대해 세제도 강화되어 여러 가지 벽이 많을 것으로 예상하는 가운데, 새로운 세법들을 알아본다.

2021년 새로운 세법들

2020년 7·10 부동산 대책에서 선보인 3대 부동산 세금인 취득세, 종합부동산세(종부세), 양도소득세(양도세) 위주로 시행된다.

-부동산 취득세

취득세가 12%까지 적용되고 있다.

2020년 8월 12일부터 이후부터 주택을 취득(증여 포함)하면 취득세율이 1~4%에서 8~12%까지 올라간다. 다주택자와 법인들이 주택을 취득하는 것을 억제하기 위해서다.

단, 1주택자가 조정대상지역 주택을 보유한 상태에서 비조정대상지역 주택을 취득할 경우 1~3% 세율을 적용한다. 또한, 1가구 2주택 비과세를 받기 위한 비과세 기간도 다르게 적용되고 있다. 조정대상지역 주택 취득시, 1년 이내에 주택을 매도해야 비과세 혜택을 얻는 반면, 비조정대상지역 주택 취득시, 3년 이내에 주택을 매도하면 비과세 적용을 받는다. 이는 유상거래만 해당되며, 원시취득 및 상속은 위의 규정을 적용하지 않는다.

뉴스에서 많은 사람이 부동산 취득세 상승으로 세금 폭탄을 맞았다는 이야기를 하고 있다. 실제로 개정 이후 추가 주택을 취득하지 않으면 피부에 와 닿지 않는 말이다. 계정 전후 적용사례를 보면, 2주택자가 조정대상지역에 6억 원짜리 주택을 추가로 구매하는 상황이라고 가정한다면, 종전 규정에 의하면 6억 원 이하 주택을 취득하면, 1% 세율을 적용하며 600만 원이 과세된다. 그러나 개정 이후 6억 원 이하의 주택이라도 12%의 세율을 적용해 7,200만 원이 과세된다.

증여세는 증여재산평가액에서 증여공제액을 차감한 과세표준에 10~50% 세율을 과세한다. 증여세는 이번 7·10 대책에서 변동이 없지만, 3.5%였던 기존 증여 취득세가 조건에 따라 12%의 세율을 적용하고 있다. 증여 취득세는 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택을 증여할 경우 12%를 과세하고 있고, 비조정대상지역이나 3억 원 이하의 주택 한 가지 요건만 갖추더라도 3.5% 취득세를 적용한다.

2020년 8월부터 적용되는 부동산 취득세는 8월 12일 이후에 취득한 주택부터 적용하고 있다. 또한, 7월 10일 이전에 주택 매매계약을 체결한 경우 8월 이후 주택취득에 대한 종전 세율을 적용한다. 다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙 서류를 통해 입증이 되어야 가능하다.

-부동산 종합부동산세

종부세가 2~3배 인상된다.

2021년 6월 1일부터 종부세가 2~3배 인상된다. 개인과 법인이 부담하는 종부세도 종전보다 2~3배 이상 증가하도록 입법이 완료되었다. 특히, 법인의 경우, 6억 원의 공제 등이 적용 배제됨에 따라 기준시가의 3~6% 정도를 종부세로 내야 하는 상황에 몰리게 됐다.

단, 1주택자가 조정대상지역 주택을 보유한 상태에서 비조정대상지역 주택을 취득할 경우 1~3% 세율을 적용한다. 또한, 1가구 2주택 비과세를 받기 위한 비과세 기간도 다르게 적용되고 있다. 조정대상지역 주택 취득시, 1년 이내에 주택을 매도해야 비과세 혜택을 얻는 반면, 비조정대상지역 주택 취득시, 3년 이내에 주택을 매도하면 비과세 적용을 받는다. 이는 유상거래만 해당되며, 원시취득 및 상속은 위의 규정을 적용하지 않는다.

뉴스에서 많은 사람이 부동산 취득세 상승으로 세금 폭탄을 맞았다는 이야기를 하고 있다. 실제로 개정 이후 추가 주택을 취득하지 않으면 피부에 와 닿지 않는 말이다. 계정 전후 적용사례를 보면, 2주택자가 조정대상지역에 6억 원짜리 주택을 추가로 구매하는 상황이라고 가정한다면, 종전 규정에 의하면 6억 원 이하 주택을 취득하면, 1% 세율을 적용하며 600만 원이 과세된다. 그러나 개정 이후 6억 원 이하의 주택이라도 12%의 세율을 적용해 7,200만 원이 과세된다.

증여세는 증여재산평가액에서 증여공제액을 차감한 과세표준에 10~50% 세율을 과세한다. 증여세는 이번 7·10 대책에서 변동이 없지만, 3.5%였던 기존 증여 취득세가 조건에 따라 12%의 세율을 적용하고 있다. 증여 취득세는 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택을 증여할 경우 12%를 과세하고 있고, 비조정대상지역이나 3억 원 이하의 주택 한 가지 요건만 갖추더라도 3.5% 취득세를 적용한다.

2020년 8월부터 적용되는 부동산 취득세는 8월 12일 이후에 취득한 주택부터 적용하고 있다. 또한, 7월 10일 이전에 주택 매매계약을 체결한 경우 8월 이후 주택취득에 대한 종전 세율을 적용한다. 다만, 계약금을 지급한 사실 등이 증빙 서류를 통해 입증이 되어야 가능하다.

-부동산 종합부동산세

종부세가 2~3배 인상된다.

2021년 6월 1일부터 종부세가 2~3배 인상된다. 개인과 법인이 부담하는 종부세도 종전보다 2~3배 이상 증가하도록 입법이 완료되었다. 특히, 법인의 경우, 6억 원의 공제 등이 적용 배제됨에 따라 기준시가의 3~6% 정도를 종부세로 내야 하는 상황에 몰리게 됐다.

조정대상지역 2주택자의 경우, 1.2%에서 6%로 올해에 비해 2배 이상 상승한 것을 알 수 있다. 또한, 거래세가 아닌 매년 과세하고 재산세와 겹치는 이중 과세적인 성격을 띠는 보유세이기 때문에 실제로 부담이 클 수밖에 없다.

정부에서는 다주택자에 대한 종합부동산세를 강화하는 한편, 고령자 공제율 향상 및 합산 공제한도 확대를 했다. 고령자의 경우 기존 10~30%였던 공제율을 20~40%로 확대했으며, 기존 70%였던 공제한도를 80%까지 확대했다. 1세대 1주택을 단독명의로 보유한 경우, 적용되는 법률로서 부부 공동명의의 경우 해당되지 않는다. 기존에는 부부 공동명의가 무조건적으로 절세할 수 있는 방안이었다면, 현재는 1세대 1주택이며 고령자의 경우 단독명의가 더 효율적인 방법이 될 수 있겠다. 1세대 1주택 공동명의는 매년 종부세 납부시 단독명의, 공동명의 선택하여 신고납부가 가능하다.

주택분 세부담 상한율 또한, 종부세 세부담 상한의 경우 2주택 이하일 경우 150%, 조정대상지역의 2주택 500%, 3주택 이상의 경우 300%로 규정되어 있다. 2021년부터는 2주택 이하는 변동이 없지만, 조정대상지역 2주택, 3주택 이상의 경우 300%로 개정되었다.

종부세는 개인별로 과세되지만, 1세대 1주택 단독명의의 경우 3억 원이 추가 공제되며, 장기보유 및 고령자 특별공제 혜택을 받을 수 있다. 종부세 제2조 제8호에서 ‘세대’라고 함은 ‘주택 또는 토지의 소유자 및 배우자와 그들과 생계를 같이하는 가족으로서 대통령령이 정하는 것을 말한다’ 라고 하고 있다. 이러한 세대 개념에는 소득세법상의 것과 같으나, 혼인이나 동거봉양의 경우에는 각각 1세대로 보는 특례가 있다.

종부세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억 원을 공제한 금액에 공정가액비율을 곱한 금액이다. 다만, 1세대 1주택자 단독 명의인 경우 추가로 3억 원을 공제받아 총 9억 원을 공제한다. 여기서 중요한 것은 종부세는 1세대가 아닌 개인별로 과세하는 것이 원칙이고, 공동명의 시 12억 원을 공제받을 수 있지만, 1주택자의 경우 9억 원+장기보유+고령자 공제를 같이 받을 수 있다.

2020년 기준 공정시장가액 비율은 기준시가의 90%를 적용하고, 2021년 95%, 2022년 100%로 상향 예정이다. 기존 주택임대등록 시 종부세 합산배제를 해주었으나, 기존의 단기임대주택등록 및 아파트 장기임대주택 제도가 없어지면서 현재는 주택임대등록을 해도 종합부동산세 및 양도세 중과세 배제를 받을 수 없게 되었다. 기존 사업자는 말소 전까지 배제가 가능하다.

2021년 이후 조정지역 내 2주택을 보유한 사람은 매년 상당한 부담으로 다가올 수 있다.

-부동산 양도세

양도세 세율도 대폭 인상된다.

2021년 6월 1일 이후부터 양도세 중과세율이 ‘기본세율+10~20%p’에서 ‘기본세율+20~30%p’로 강화되며, 단기매매에 따른 세율도 40%에서 최대 70%로 대폭 강화된다. 이 같은 세법 개정으로 조정대상지역 내에서의 2주택 이상자들의 고민이 상당해질 것으로 보인다. 보유하면 보유세가 많아지고, 처분하면 양도세가 많아지는 상황들이 곳곳에서 보일 것으로 예상된다.

집값 상응의 원인을 주택 공급의 문제가 아니라 일부 다주택자 투기수요로 착각했던 정부에서는 재개발, 재건축을 규제하여 주택 공급을 차단하고, 다주택자에 대한 징벌적 세금을 적용했다.

8·2대책, 9·13대책 등의 강력한 규제와 법인세 중과세율을 적용했지만, 주택가격은 멈출줄 모르고 상승하고 있다. 이는 주택 상승 요인이 투기 수요가 아니라 실수요였으며, 기존의 주택 가격의 상승은 세계 금융위기 이후 정체되어 있던 주택가격이 제자리를 찾아가는 과정으로 여겨진다.

2021년 양도소득세율 개정사항은 다주택자 중과세 최대 30% 적용, 양도소득세율 최대 45%까지 인상, 분양권 1년 이내 매도 시 70% 세율, 분양권 주택 수 포함 등 기존의 세율과 비교했을 때, 실거주자나 일시적 2주택자의 경우에는 크게 차이가 없으나, 다주택자의 세율은 큰 폭으로 상승했기 때문에 2021년 양도소득세율 전략을 어떻게 하느냐에 따라 세금 또한 천차만별로 갈라질 것으로 보인다.

2021년 양도세율 주요 변경 다음과 같다.

▲1세대 1주택자 장기보유특별 공제에 거주기간 요건 추가, ▲조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과세율 20~30% 인상, ▲2021년 1월 1일 이후부터 취득하는 분양권 또한 주택 수에 포함, ▲2년 미만 보유 주택에 대한 양도세율 인상(특히 2주택자는 기본세율에서 60% 상승), ▲일시적 2주택 처분기한 변경으로 조정지역(1년), 비조정지역(3년)

기존 현행 세법에 따르면 장기보유특별공제의 경우 보유기간만을 계산해서 3년에서 10년까지 24~80%까지 적용되고 있었다. 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 보유기간과 거주기간을 나누어 적용하고 있다. 예를 들어 10년 보유, 5년 거주 후 매도한다고 가정했을 때, 종전 규정에 따르면 80%의 공제율을 받게 되지만, 2021년 1월 1일 이후에는 보유기간 40%, 거주기간 20%로 총 60% 공제만을 받을 수 있다.

보유한 주택 및 조합원입주권, 분양권 등에 대한 단기 양도소득세율도 인상된다. 종전에는 1년 미만의 경우만 40%를 적용했으나, 개정 세법에는 1년 미만 70%, 2년 미만 60%의 세율을 적용하고 있다. 조정대상지역 내의 분양권에 대해서만 50% 세율을 적용하는 현행법과는 달리, 2021년부터 지역불문 1년 미만 70%, 1년 이상 60%의 세율을 적용하고 있다.

2021년 양도소득세율 및 기타 세금의 변화는 기존에는 3주택 이상의 다주택자 중심의 규제였으나, 현재는 2주택자에 대한 세율이 크게 올랐다.

-절세전략

1세대 1주택자는 일반적으로 실수요자에 해당한다. 따라서 이들은 종전의 규정대로 1~3%로 취득세를 내고 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으면 대부분의 문제가 해결된다. 다만, 다주택자가 1주택자가 된 경우에는 비과세 기산일에 주의해야 한다. 1주택자가 새로운 주택을 취득해 일시적으로 2주택자가 된 경우, 취득세와 양도세 측면에서 매우 주의해야 한다. 조정대상지역 내에서 일시적 2주택이 되면 취득세는 종전주택을 1년 내에 처분해야 8%를 피할 수 있고, 양도세는 1년 내에 처분 및 전입의무를 지켜야 비과세를 받을 수 있기 때문이다.

한편 상속주택이나 장기임대주택 외 일시적 2주택(3주택)을 보유한 상태에서 일반주택을 처분하면 비과세를 받을 수 없다. 비과세를 받을 때 상속주택 등은 없는 것으로 보기 때문이다. 그런데 여기서, 해당 일반주택이 9억 원이 넘는 고가주택이면 9억 원 초과분의 양도차익에 대해서는 과세가 되는데, 이때 중과세가 적용될 수 있다. 다주택자들은 취득세, 보유세, 양도세 등 모든 단계에서 중과세를 적용받기 때문에 주택수를 늘리는 것 보다는 주택수를 줄이려는 노력을 해야 할 것이다.

이외에도 당장 1월부터 시행되는 제도가 많다.

1월 24일부터 하자보수 관련 제도가 강화된다. 날로 늘어나는 하자보수 문제 해결을 위해 입주 전 하자보수에 대한 제도가 강화된다. 1월 24일부터 사업 주체는 입주 지정 기간 개시일 45일 전까지 입주예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 하며, 사전방문에서 발견된 하자에 대해 입주일 이전까지 보수를 완료할 의무가 생겼다.

또한, 1월 중으로 신혼부부 및 생애 최초 특별공급 소득 기준이 완화된다. 우선 무주택 실소유자의 특별공급 기회를 늘리기 위해 신혼부부 및 생애 최초 특별공급 소득 기준이 완화된다. 신혼부부 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득 기준으로 외벌이 130%, 맞벌이 140% 이하로 늘어나며, 생애 최초 특별공급 소득 기준은 공공주택 130%, 민영주택은 160%로 완화된다.

수분양자의 권리를 보호하기 위해 사업 주체가 실입주가 가능한 날로부터 2개월 전에 입주 예정일을 통보하고 공급 계약서에도 이를 명시하도록 하는 법안도 실시된다. 또한, 잔금을 납부해야 하는 입주 지정 기간은 300세대 미만 소형단지는 45일 이상, 300세대 이상 중·대형 단지는 60일 이상을 의무적으로 설정하도록 했다.

마지막으로 저소득 가구의 공공임대주택 기회 확대를 위한 소득 기준 개선책도 1월 중으로 새로 시행 예정이다. 기존에 특히 1~2인 가구 최저임금 소득 기준이 너무 낮다는 지적이 있어 1월부터는 현행 소득 기준 대비 1인 가구는 20%, 2인 가구는 10%를 상향해 적용할 예정이다.

2020년 부동산에 대한 말도 많고, 탈도 많은 해였다. 2021년부터 개정된 제도인 만큼 더 많은 혼란이 있을 수도 있다. 양도소득세, 종합부동산세 등 세금 면에서 큰 변화들이 많은 해이기 때문에 부동산 계획을 앞둔 분들이라면 투자 등 새로운 제도를 익혀 놓치는 부분이 없도록 해야 할 것이다.

김현지 기자 thsu33@daum.net

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