[시사매거진] 금융기관이 근저당권부 담보대출을 실행한 후 채무자가 변제를 하지 못해 임의경매를 진행하는 과정에서 갑자기 무상거주 임차인들이 최우선소액임차인이라고 주장하는 바람에 불측의 손해를 입는 사례가 발생하고 있다. 

담보대출 실행을 위해 실사조사를 할 때는 분명 무상거주라던 임차인들이 금융기관의 임의경매 전에 채무자와 짜고 전입신고 및 확정일자를 받은 후 거짓 주장을 하며 배당표 작성시 주택임대차보호법 상 최우선소액임차인이라 주장하면 금융기관은 꼼짝 없이 그 위험부담을 떠안아야 한다. 

부산에 위치한 한 A금융기관은 이와 같은 무상거주 임차인들의 최우선소액임차인 주장으로 인해 예상할 수 없던 보증금 수천만원을 배당 받지 못하였고 결국 무상거주 임차인들을 상대로 소송을 제기하게 되었다. A금융기관은 승소하였지만 무상거주 임차인들이 배당 받은 보증금 전액을 회수하는 데 무려 2년 가까운 시간을 소송에 매달려야 했다. 

이와 같이 예측할 수 없는 손해를 피하기 위해서는 금융기관이 담보대출을 실행할 때 꼼꼼한 현장 조사가 선행되어야 하고 담보물에 임대차계약, 유치권 등 집행을 방해할 수 있는 요소들을 하나하나 직접 확인해야 한다. 특히 주택임대차나 상가임대차의 경우 점점 임차인을 보호하는 추세의 입법이 이루어지고 있어 법률전문가의 조력을 받아 임대차계약의 성격을 명확히 확인하고 무상거주인 경우 반드시 확약서를 받아 두는 등의 조치를 취해야 한다.

그러나 이러한 조치에도 불구하고 무상거주임차인 등이 배당을 잘못 받아가는 경우 민사집행법 상 배당이의 소송을 통해 손해를 회복할 수 있다. 즉, 배당을 받아간 임차인에게 배당받을 보증금이 없다는 점을 입증해 배당액을 경정한 후 본래 금융기관이 배당받아야 하는 배당금을 받을 수 있다.

이에 대해 법무법인 유로(대표변호사 박상철)는 “임차인들이 보호받아야 한다는 점은 이견이 없지만 임차인들에 대한 보호가 커지는 반작용으로 금융기관에 불측의 손해가 발생할 위험도 늘어나고 있다. 이에 금융기관도 담보대출 시 꼼꼼한 조사가 선행되어야 하고 손해가 발생한 경우 상대방에 따라 민사집행법 상 적절한 대응방안을 마련하여야 한다”는 조언을 하였다.

임지훈 기자 cjs1210@hanmail.net

새시대 새언론 시사매거진

저작권자 © 시사매거진 무단전재 및 재배포 금지