지금 부동산은 어떤 위치에 와있나

[시사매거진270호] 201912월부터 시작된 바이러스, 코로나19는 좀처럼 사라질 생각이 없다. 지난 3~4월 코로나19 대유행을 지나면서 점점 괜찮아지는가 싶더니, 12월 현재, 하루 확진자 수가 500명대를 기록하면서 유례없는 대유행이 다시 찾아왔다. 코로나19가 지속되면서 소비자들은 소비심리가 줄어들었고, 자연스럽게 투자심리도 줄어드는 가운데, 주식과 펀드 등은 계속해서 등락을 반복하고 있다. 코로나19 바이러스가 시작된 시점부터 지금까지 부동산 시장에는 어떤 변화가 있었으며, 지금 부동산은 어떤 위치에 와있는지, 코로나19와 부동산의 관계에 대해서 알아본다.

(사진_뉴시스)

부동산은 감염병과 연관이 있다?

코로나19 이전을 생각해보자. 코로나19만큼 심각하게 우리나라에 퍼진 바이러스는 2015년 유행했던 메르스(MERS)’. 처음 코로나19 확진자가 나오면서, 우리는 메르스와 코로나19를 비교하곤 했다. 그러면 메르스 당시 집값은 어땠을까? 정답은 아파트값 상승세를 꺾지 못했다.

메르스는 20155월부터 11월까지 186명의 확진자가 발생한 감염병으로 당시 매매가격과 분양시장은 별다른 영향이 없었거나, ‘단기 위축정도에 그쳤다. 20155월부터 6월 중순까지 메르스 확진자가 단기간 100명 이상으로 늘어나면서 우려감이 최고조에 달했지만, 그 시기에도 상승세가 계속되었고, 그 이후 상승세가 꺾이긴 했지만, 소폭 둔화된 것에 그쳤다.

당시 부동산 시장은 정부 주도로 금융, 청약, 공급, 재건축 등을 총망라한 규제 완화 정책이 추진되던 시기다. 규제 완화 영향으로 대세 상승기에 진입하던 시점으로도 볼 수 있다. 결과적으로 질병보다는 정부 정책이나 저금리의 시장 환경이 부동산 시장에는 더 큰 영향력을 미쳤다고 볼 수 있다.

신종 코로나19 또한 중국 우한에서 시작해 전 세계로 퍼지면서, 금융시장과 부동산 시장 위축 우려가 커지는 분위기였다. 지난 1월부터 212일 오전까지 28명의 확진자가 발생한 신종 코로나19 바이러스는 메르스와 비교하면 치사율과 확진자 수가 훨씬 낮은 수준이었다. 심지어 코로나19는 사망자가 없는 상태였다. 그 당시, 확진자 증가 추세도 둔화하고 있었던 터라, 사람들은 메르스 수준을 뛰어넘기 힘들 것이라고 예상했다. 그리고 당시 아파트 매매가격은 201912·16대책 발표 이후 서울 지역 고가주택과 재건축 중심으로 호가가 떨어지며 가격 상승세가 크게 둔화했으며, 강남 3구는 마이너스로 전환된 상황이었다. 코로나19 보다는 정부 정책에 더 민감한 반응을 나타냈다고 볼 수 있다.

당시 부동산 전문가들은 코로나19로 인해 주택 공급에 영향을 미칠 수 있지만, 전반적인 가격 흐름이나 수요층의 내 집 마련 심리를 훼손시키기는 어려워 보인다고 판단했다. 다만 상권 시장은 현재 국면이 예상보다 길어질 경우, 관광객 감소로 인한 매출 타격과 수익성 축소로 인해 주택 시장보다 상대적으로 큰 영향을 받을 것으로 예측했다.

이후, 40주 만에 아파트값은 하락했다. 정부의 규제정책과 보유세 부담, 경기침체 우려로 고가 아파트 매수심리가 위축되면서 강남구 등 투자성이 강한 재건축 아파트값이 하향 조정됐다. 반면, 중저가 아파트가 많은 지역에서는 여전히 오름세가 지속됐다.

거시경제 위기를 타개하고자 한국은행이 기준금리를 인하한 데 이어 3개월간 금융회사에 유동성을 무제한 공급하겠다고 발표하면서 시중 자금이 풍부한 상황이었지만, 바이러스에 대한 불안 심리가 커지고 있어 주택 시장으로의 유입 제한적일 것으로 보였다.

당시, 전세 시장은 코로나19 여파로 문의가 뜸해지면서 일부 지역에서는 가격이 하향 저장되는 등 안정된 흐름을 보였다. 하지만 코로나19 감염 우려로 집 보여주기를 꺼리는 세입자들이 늘어나면서, 재계약하는 사례가 늘어났다. 또 매물이 줄어드는 등 다른 문제점이 생겨났다.

하지만 3, 대구·경북에서는 큰 변화가 일어났다. 코로나19 국내 첫 확진자가 나오기 직전인 20193월까지 아파트 가격은 4개월째 상승(1.6%)하고 있었다. 이전 추이와 비교해 볼 때, 사스 때보다는 상승폭이 적고 신종플루 때보다는 상승 폭이 커 초기 메르스 확산 당시와 유사한 변동률이었다.

코로나19 확진자 및 사망자가 가장 많은 대구지역과 경북지역의 주간 아파트 가격은 코로나19 발병(121) 후 첫 주간 조사일인 127일부터 상승 폭이 둔화하기 시작해 330일 누적 변동률이 각각 0.02%(대구), -0.39%(경북)를 기록했다. 대구는 확진자가 폭발적으로 증가하기 시작한 2월 중순 이후 폭이 급격하게 줄어들어 3월 첫째 주부터는 하락세로 돌아섰다. 이는 지난 99일 이후 25주 만의 하락세이고, 모든 구에서 일제히 하락세를 기록한 것은 지난 2017424일 이후 153주 만에 처음이었다.

2002년부터 2003년까지 지속된 사스는 전 세계에서 774명의 환자를 발생시켰는데, 그 중 홍콩의 사망자는 299(38.6%)으로 349(45.1%)을 기록한 중국 다음으로 많았다. 인구 대비 사망자 수로는 홍콩이 세계에서 가장 높은 수준이었다. 감염병이 소강상태로 접어든 후 수행된 연구들에 따르면 사스가 홍콩 경제성장률(GDP) 변화에 미치는 영향은 최소 연 1.6%에서 최대 연 2.63%에 달하는 것으로 분석됐다. 그 중 사스가 홍콩 주택가격에 미친 영향을 연구한 Wong에 따르면, 기간 동안 홍콩 전체 주택가격은 사스의 영향으로 인해 1.6% 하락했고, 주요 감염 지역에서는 2.8% 하락했다. 같은 시기를 대상으로 미국 부동산 정보회사인 Zillow가 분석한 바에 따르면 주택가격 하락폭은 1.9%. 이는 언론 보도에서 익히 알려진 8%대의 하략률보다 작은 것으로, 추이적 하강 경향을 통계적 모형으로 통제함에 따라 나타난 결과다.

코로나19로 인한 산업활동 마비됐고 일상생활은 물론 생산·소비 등의 경제활동 마비로 게임산업, 배달업 등 일부 업종을 제외한 대부분 업종이 위축되었다. 상품 및 수요의 불확실성을 감안한 생산량 조정 등의 요인이 복합적으로 경제에 부정적인 영향을 끼치고 있다. (사진_뉴시스)

코로나19와 부동산의 상관관계

코로나19로 인한 산업활동 마비로 일부 부품 공급이 중단되고, 반도체, 자동차, 기계, 화학 등 중국의 공급망 의존도가 높은 업종의 생산에 차질이 생기면서 공급·유통망에 차질이 생기고, 각국의 국경폐쇄·이동제한조치 등으로 항공·관광·운수·공연·수출 관련 업종에 일차적으로 타격이 발생했다. 일상생활은 물론 생산·소비 등의 경제활동 마비로 게임산업, 배달업 등 일부 업종을 제외한 대부분 업종이 위축되었다. 상품 및 수요의 불확실성을 감안한 생산량 조정 등의 요인이 복합적으로 경제에 부정적인 영향을 끼치고 있다.

코로나19로 인한 석유 수요 감소에 대응하기 위해 최근 산유국들이 감산 논의에 들어갔지만, 사우디와 러시아가 충돌하면서 치킨게임에 들어갔다. 러시아가 감산에 합의하지 않자 사우디가 큰 폭 가격 인하를 단행했다. 이 때문에 서부텍사스산(WTI) 가격은 4년만의 최저가인 30달러 이하로 떨어졌다.

여기서 눈여겨봐야 할 것은 사우디의 목표는 원유 왕좌의 탈환이라는 점이다. 2018년부터 셰일 암석층에서 원유를 시추하는 셰일 혁명 덕분에 최대 산유국은 미국이다. 러시아 역시 이참에 미 셰일업체들의 숨통을 끊어놓겠다는 심산이다. 그런데 사우디의 원가는 배럴당 2.80달러, 미국 셰일업체들의 손익분기점은 40달러대 초반이다. 지금 가격에서는 시추할수록 손해를 본다는 점이다. 더욱이 미국 셰일업체들은 이미 상당한 부채를 안고 있다. 만일 치킨게임이 전문가들의 분석대로 3~6개월 지속된다면, 이들의 채무상환이 불가능해지고 은행들이 모든 부담을 떠안게 된다. 원유사업은 미국 GDP에서 차지하는 비중이 10%에 달한다. 정유사들이 도산하거나, 관련 일자리가 사라지면 미국에도 큰 충격이 될 수 있다. 모건 스탠리는 지금과 같은 초저유가 상황이 지속 된다면, 미국의 1분기 성장률은 코로나19 충격을 빼고도 0.35%포인트 낮아질 것이라고 경고하고 있다.

유가 폭락은 미국, 중동 등 산유국들을 더 큰 늪으로 빠뜨리면서, 전대미문의 바이러스 확산은 세계인들의 일상을 마비시키며 수요와 공급의 복합 쇼크를 불러온 셈이다.

수요 측면에서는 바이러스 확산 우려로 인한 국경통제, 휴업 및 휴교, 이동제한 등과 같은일상의 마비가 수요를 감소시키고 있다. 이로 인한 소상공인 및 기업의 매출 감소는 기업 및 사업장의 현금흐름을 제약하고, 노동자의 해고 가능성을 높인다. 실업률 상승 시 가계의 소득이 줄어들고, 위기에 대비하여 저축을 늘리게 된다. 기업의 경우도 불확실성의 충격이 글로벌 가치 사슬(Global Value Chain)에 의해 어느 방향으로 전개될지 알 수 없어 위험 최소화를 위해 투자를 줄임에 따라 경제 전체의 총 수요가 감소하게 된다.

과거 경제 위기는 주로 수요문제였던 것과는 달리, 코로나19 바이러스로 인한 경제 위기는 공급수요충격을 동시에 발생시켜, 전례 없는 위기상황을 맞이하고 있다.

전 세계적으로 코로나19 확산으로 경기침체가 가시화됨에 따라 글로벌 금융위기보다 시장에 더 많은 유동성을 공급하기 위해 여러 차례에 걸쳐 막대한 규모의 경기부양책을 발표했다.

우리나라 정부는 긴급재난지원금대책을 내놨다. 8월 말까지 사용해야 했고, 개인에게 돈을 풀어 수요를 증가시켜 경기 위축을 막으려는 목적으로, 8월까지 시중에 14조가 넘는 돈이 풀렸다. 그뿐만 아니라 정부에서는 기업과 개인에게 각종 기업 채권매입과 지원금, 대출로 자금을 공급했다. 하지만 문제는 너무 많은 돈이 풀리고, 그 기간이 정해지면서 시장의 물가가 일시적으로 상승하고, 서민들의 생활에 영향을 미쳤다.

하지만 지속되는 감염병으로 인해 사망자가 나오면서 바이러스라는 공포가 소비심리를 저하했고, 경제활동을 축소해 상황을 더 악화시켰다. 기업이 만든 상품이 팔리지 않고 재고로 쌓이게 되면, 기업이 망하고 기업에 다니며 월급 받던 개인이 직장을 잃고 수입이 끊기면, 구매력이 하락해서 다른 기업의 물건도 살 수 없게 되는 악순환이 연속되는 것이다.

정부는 이렇게 도미노처럼 기업과 개인이 연속해서 무너지기 때문에 선제적 조치를 한 것이다. 시장경제에서는 기업이 물건, 서비스를 제공하고 소비자이자 기업의 회사원인 개인이 소비하면서 기업 이득이 발생하고, 기업에서 소비자인 개인에게 인건비로 전달되어 반복 선순환을 이루고 있기 때문이다.

부동산 시장에서도 수요와 공급의 문제가 동시에 발생하면서 가격뿐만 아니라, 거래량 감소, 자산가치 하락 등의 문제로 큰 어려움을 겪고 있다.

지난 2월 아파트 매매거래량은 전년 동월 대비 큰 폭 증가하는 양상을 보였다. 하지만 3월 들어서는 증가세가 둔화되고, 대구·경북 지역은 감소세로 돌아섰다. 아파트 거래량 보다는 비아파트 부문의 거래량 감소 폭이 크게 나타났다. 3월에는 연립·다세대 8.7%, 단독·다가구는 15.3% 감소했다. 특히, 대구·경북 지역의 주택 거래량은 두 자릿수 이상 감소했다.

·월세 거래량은 서울 시장에서도 3월부터 모든 물건에서 가파른 감소세를 보였다.

20201분기 전국 주택 분양물량은 전년 동기 대비 24.3% 감소했고, 20161분기 이래 가장 적은 분기 분양물량을 기록했다. 전년 동기 대비 수도권 17.0%, 광역시 39.3%, 기타지방 26.9%가 감소했다. 수도권보다는 지방의 물량 감소 폭이 컸다. 20201분기 주택 분양시장은 주택경기 둔화, 청약 시스템 이관 등 정책적 요인이 함께 존재하는 것으로 보인다.

최근 코로나19는 앞선 감염병과 달리 거시경제에 충격을 주고 있다. 임대료 지원을 위한 임차인 지원책을 대거 발표하고, 모기지 상환 유예 등 경기침체로 인한 충격을 완화하기 위한 다방면의 정책이 추진되고 있다. 사진은 한산한 명동거리(사진_뉴시스)

11·19 부동산대책

코로나19로 거래량은 줄고, 집값은 오르고, 수요와 공급의 문제가 생기면서 세입자들은 전세난에 시달리고 있는 가운데, 정부는 또 하나의 대책을 내놨다.

이번 발표는 2년간 전국에 114,100가구의 임대주택을 공급하기로 했다. 임대주택을 공급하는 발표 자체는 환영하는 부분이지만, 하루도 안 돼 그 방식에는 논란이 많았다.

114,100가구의 분류를 보면 현재 비어 있는 임대주택과 상가, 호텔 등의 비주거 건물까지 임대주택 공급에 총동원되며, 향후 2년간 수도권 7, 서울 35,000여 가구 규모의 임대주택을 공급한다고 밝혔다. 초단기 대책으로 현재 3개월 이상 공실인 공공임대주택 39,093가구를 전세 형태로 전환해 무주택자에게 공급한다. 다음 달 말부터 이주자를 통합 모집, 내년 2월부터 입주가 가능하도록 입주자격에 자산, 소득 요건을 없애고 누구나 입주 가능하도록 한다는 정책이다. 또한, 공공전세를 2022년까지 전국 18,000가구를 신규 도입한다고 밝혔다. 이 주택은 최대 6년간 시세 90% 이하 보증금으로 거주할 수 있다.

자격요건을 완화해 전세 물량이 공급된다는 것은 현재 부동산경기에 바람직한 부분이다. 하지만 전세를 없애고 월세로 전환하는 게 자연스럽다는 정부가 이번에 내놓은 정책은 그동안 주장한 것과는 반대로 흘러가고 있다. 월세 시장을 형성하자는 정부에서 전세수요의 중요성을 깨달은 정책으로 판단된다.

경제정의실천시민연합(이하 경실련)은 이번 대책을 가짜 임대정책이라고 비판했다. 경실련은 정말 서민에게 필요한 공공임대주택은 연간 2만 호도 공급하지 못하고 있다면서 이제 와서 단기간에 114,000호를 늘리겠다는 것은 현실성이 매우 떨어진다고 지적했다. 이어 재벌 계열사 등이 보유한 손님 끊긴 호텔과 법인보유 상가 사무실을 가격검증 절차 없이 고가에 매입해 공공의 자금을 재벌 등에게 퍼주겠다는 것이 아니냐고 반박하기도 했다.

서부텍사스산원유(WTI) 가격 변동추이(자료_블룸버그)

 

해외 부동산시장 동향

최근 저금리 상황 지속으로 국내 기관투자자들이 대체투자 비중을 확대하면서 해외 부동산의 투자 규모가 빠르게 증가하고 있다. 특히 미국, 유럽 등 선진국 상업용 부동산에 투자가 집중되고 있다. 금융투자협회에 따르면 20203월 말 기준 순수 부동산 해외투자 펀드는 30개 펀드에 실정 잔액은 2427억 원에 이른다고 한다. 국내외 혼합투자, 특별자산, 재간접, 파생형 등 혼합자산 펀드까지 고려하면 실제 해외 부동산 투자 규모는 상당할 것으로 예상된다. 이외 국민연금, 연기금, 공제회, 보험사 등 기관투자자의 해외 부동산 투자도 크게 증가했다. 또한, 최근 몇 년간 증권사들이 자체 단기자금으로 해외 부동산을 매입해 연기금 등에 재매각을 다수 수행해 왔으나, 작년 연말부터 기관에 재매각을 못 한 물량들이 다수 존재해 증권사의 재무적 부담이 커진 상황이다. 코로나19 장기화로 선진국 부동산 임대료 부실에 따른 자산가격 하락이 발생하면서 증권사의 부실이 빠르게 현실화되고 있다.

무디스(뉴욕 MCO거래소)는 코로나19 사태가 20213분기까지 지속되어 장기 침체 상황이 이어지면서 글로벌 금융위기 당시를 상회하는 수준의 상업용 부동산의 공실률 상승과 유효 임대료 하락을 예상했다.

코로나19 여파로 일본의 리츠(REITs) 시장은 반토막 수준까지 하락했다가, 중앙은행의 개입으로 소폭 회복하는 양상을 보이고 있다. 올림픽에 대한 기대감 등으로 지난해 도쿄 증권거래소의 리프 지수는 2019115일 정점을 형성하여 2,257.08p에 이르렀다. 하지만 올림픽이 내년으로 연기되고, 관광시설이 모두 문을 닫는 등 4개월여 만인 3191,145.33p까지 하락하여 49.2% 급락했다. 중앙은행의 개입 소식이 전해지며 3월 말 이후 소폭 회복했다. 도쿄 증권거래소의 오피스 리츠, 리테일·물류 리츠, 코어 리츠는 정점 대비 50% 이상 하락했으며, 주거용 리츠도 45.2% 하락했다. 특히, 오피스 리츠는 지난 2월까지 상승세를 이어갔으나, 한 달 만에 반토막 수준으로 떨어졌다.

최근 코로나19는 앞선 감염병과 달리 거시경제에 충격을 주고 있다. 임대료 지원을 위한 임차인 지원책을 대거 발표하고, 모기지 상환 유예 등 경기침체로 인한 충격을 완화하기 위한 다방면의 정책이 추진되고 있다. 미국, 영국, 독일, 이탈리아, 프랑스, 호주 등 코로나19에 영향을 받는 대부분 지역에서 임대료 납부 기한 연장, 임대료 미납 임차인 퇴거 금지, 임대료 지원 등을 실시하고 있다. 41일 미국에서는 약 30만 가구가 모기지 상환 유예를 신청했고, 미국의 대출 원리금 상환일은 대부분 매월 1일에 몰려 있지만, 실직 상태가 된 채무자들이 대출 원금과 이자 납부를 연기했다.

실업이 증가하면서 미국의 주거용과 상업용 부동산 모두 임대료 미납, 담보대출 연체와 같은 부실 증후가 나타나기 시작했다. 주택 저당증권(MBS)에 투자하는 모기지 리츠부터 하락이 시작됐다. MBS 채권 부실 위기감이 커지자 은행들이 모기지 리츠에 마진콜로 불리는 추가 증거금 납부를 요구했다. 모건스탠리 캐피탈 인터내셔널(MSCI) 미국 부동산 리츠지수는 고점 대비 41일까지 33% 하락하여 같은 기간 다우존스 산업평균 지수가 하락 폭(26.4%)보다 크게 나타났다. 코로나19 긴급부양법안에서 정부 보증 MBS의 상환 유예를 최대 360일까지 허용했고, 연준은 무제한 양적 완화를 통해 MBSCMBS를 매입해 부동산 금융 시장의 유동성을 하려고 노력하고 있다. 하지만 미국의 고용 상황 악화가 지속된다면 급격한 연체율 상환은 불가피 할 것으로 보인다.

이제 코로나가 우리 삶에 영향을 미친 지도 벌써 일 년이라는 시간이 다 되어간다. 예전과 달리 우리는 하루하루 생활이 달라졌다. 어쩌면 앞으로 코로나와 함께하는 위드 코로나(With Covid-19)’시대가 올지도 모르겠다.

코로나19로 인한 위기가 장기화되고, 부동산 시장 침체가 본격화된다면, 지금보다 더 효율적이고 경기를 안정시킬 수 있는 여러 가지 대책이 필요할 것이다.

하지만, 지금 당장은 코로나19 바이러스에 대한 공포심에서 벗어나, 서민들이 자신의 집에서 좀 더 편하고 안정적인 삶을 살아갈 수 있도록 부동산 문제를 먼저 해결하는 것이 가장 큰 고민거리가 아닐까 생각해본다.

코로나19로 인한 위기가 장기화되고, 부동산 시장 침체가 본격화된다면, 지금보다 더 효율적이고 경기를 안정시킬 수 있는 여러 가지 대책이 필요하다.(사진_뉴시스)

 

김현지 기자 thsu33@daum.net

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