임차인의 계약갱신 요구권이 거절되는 위 사유 중에서 (아)항의 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적주택에 실제 거주하려는 경우에는 임차인에게 실제 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주할 수 있습니다.

임대인이 직접 거주를 이유로 갱신을 거절하여 놓고, 거절하지 아니하였더라면 갱신되었을 기간(2년)이 만료되기 전에 정당한 사유없이 제3자에게 목적주택을 임대하였을 경우 임대인은 허위의 갱신 거절에 따른 임차인의 손해를 배상해야 하며, 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로
정하도록 되어 있습니다.(주택임대차보호법 제6조의3 제5 내지 제6항)
① 임대인과 임차인간 손해배상의 예정액
② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
2) 임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료-(빼기)갱신 거절 당시 월 단위 임대료의 2년분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액 

이와 함께 세입자의 갱신 요구를 집주인이 허위 사유를 들며 거절하지 못하게 하기 위해 전 세입자에게 임대차 정보열람권이 확대되었습니다.

집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면 세입자가 집주인이 실제로 집에 거주하는지, 아니면 다른 세입자에게 임대했는지 등을 확인할 수 있도록, 임차인이 해당 주택에 대한 ‘임대차 정보제공 요청서'를 작성하고 임대차계약서 등 증빙서류와 함께 지자체에 제시하면 해당 주택
의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있습니다.

다만, 공개되는 정보는 세입자가 계약갱신을 거절당하지 않았더라면 갱신됐을 기간 중 존속하는 임대차 계약 정보에 한합니다.(확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할수 있고, 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없습니다.)

한편 임대인이 임대차계약체결 시에 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않겠다는 특약을 요구하는 경우도 있을 수 있는데, 이러한 경우 임차인이 행사하지도 않은 계약갱신요구권의 행사를 미리 포기하게 하는 문구를 합의한 것은 임차인에게 불리하게 작용해 무효가 되지만 이런 합의가 무효라 하더라도 임차인으로서는 2년이 지나 계약 협의과정을 다시 증명하는데 어려움을 겪을 소지가 있으므로 임대차 계약서에 이와 같은 문구를 포함시키지 않는 것이 좋습니다.

집주인이 실거주 이유로 갱신 거절 후 주택 매각한 경우에 임차인은 손해배상을 청구할 수 있을까요?

주택임대차 보호법에서는 다른 사람에게 임차한 경우만 손해배상을 청구할 수 있다고 명시하고 있고, 매각과 관련해서는 관련된 규정이 없습니다. 국토부에선 민사상의 일반적인 권리를 침해한 불법행위 책임을 인정할 수 있는 경우라면 손해배상 청구를 할 수 있을 것으로 보고 있습니다.

임차인의 계약갱신청구권을 침해해서 손해를 끼쳤다고 판단된다면 민사상의 일반적인 권리를 침해했다고 볼 수 있고, 이 경우 손해배상 책임을 질 가능성이 있습니다.

다만, 매도인이 “원래는 본인이 직접 거주하려고 했는데 피치 못할 사정으로 매도할 수밖에 없었다”고 주장하는 경우 그 사유를 구체적으로 소명한다면 불법성이 인정 안 될 수도 있습니다.

근데 단지 특별한 이유 없이 얼마 지나지 않아 매도를 했고 사유도 적절하게 소명하지 못했다면 일반적인 불법행위로 손해배상이 가능하다고 국토부에선 판단하고 있는바, 이는 주택임대
차보호법의 해석이 아닌 민사상의 일반원칙에 따른 해석이라고 볼 수 있습니다.

김다섭 변호사 법무법인 민우