[김다섭 칼럼] 임대차 3법이란?Ⅰ
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[김다섭 칼럼] 임대차 3법이란?Ⅰ
  • 편집국
  • 승인 2020.11.05 11:33
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김다섭 변호사, 법무법인 民友
김다섭 변호사, 법무법인 民友

최근 전·월세 시장의 안정을 위해 국회를 통과하고 지난 7월 31일부터 시행되고 있는 임대차 3법이란 첫째 전월세 신고제, 둘째 전월세 상한제, 셋째 계약 갱신 청구권제 등을 핵심으로 하는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안과 ‘주택임대차보호법 개정안’을 말합니다. 다만, 전월세 신고제는 준비기간 등을 감안해 2021년 6월 1일부터 시행됩니다.

가. 부동산 거래신고 등에 관한 법률’개정안(전월세신고제)

부동산 거래신고 등에 관한 법률(전월세 신고제) 개정안에 따라 2021년 6월 1일부터 전월세거
래 등 주택임대차 계약시 임대차계약 당사자(집주인과 세입자)가 30일 이내에 주택소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차계약 정보를 신고해야 합니다. 만약 당사자 중 일방이 신고를 거부하면 단독으로 신고할 수 있도록 했으며, 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주됩니다. 다만 전월세 신고제가 도입된다고 하더라도 모든 지역과 주택을 대상으로 하는 것은 아닙니다. 시행령에서 대상지역과 임대료 수준을 정하도록 합니다.

나. 주택임대차보호법 개정안(전월세 상한제, 계약갱신청구권제)

(1) 전월세 상한제

임대료 상승폭을 직전 임대차 계약의 5% 이내로 하되 지차체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했습니다.

(2) 계약갱신청구권

주택임대차보호법 개정안은 세입자에게 1회의 계약갱신 요구권을 보장해 현행 2년에서 4년으로 계약연장을 보장받도록 하되, 주택에 임대인이 실제 거주할 경우 등에는 갱신청구를 거부할 수 있도록 했습니다.
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다.(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구가능)
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보게 되나, 임차인은 갱신된 이후 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 임대차 해지의 효력발생이 발생하게 됩니다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니합니다.

(가) 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

(나) 임차인이거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

(다) 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

(라) 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

(마) 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

(바) 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

(사) 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우(임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전 사고의 우려가 있는 경우, 다른 법령에 따라 철거 또 는 재건축이 이루어지는 경우)

(아) 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

(자) 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다.

다음호에서 임대차 3법이란?Ⅱ가 게재됩니다.


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