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[시사매거진=임지훈 기자] 최근 아파트 부실시공을 견제할만한 공동주택 품질검수제도법이 국회를 통과했다. 아파트 건설 분야 전문가들로 구성된 지자체의 공동주택품질검수단이 골조공사가 끝난 후 또 사용검사를 신청하기 전에 각각 1회씩 아파트 부실시공 여부를 확인하는 품질검수를 실시하고, 검사결과를 아파트 입주예정자에게 공개하는 것이 이번 개정안의 골자다.
집합건물의 하자문제는 어제오늘 일만은 아니다. 매년 많은 건수의 분쟁 해결을 해야 하는 분쟁조정위원회조차 혀를 내두를 정도. 일반적으로 집합건물 하자는 공사계약 상 내용과는 상이한 부분에 대한 구조적, 기능적 결함이 발생하게 된 때 혹은 객관적이고 통상적인 기준으로 품질을 제대로 갖추지 못한 때 불거지는 문제이지만 현실적 문제는 그 책임소지가 누구에게 있느냐다. 법률상 공사의 완성과 미완성 즉 하자 발생 원인이 어느 시점으로부터 발현된 것이냐에 따라 책임소지가 달라지지만 이러한 시시비비를 가리는 것만으로도 상당한 기간이 소요된다.
그렇다보니 하자에 대한 불안 및 불편함, 보수에 대한 걱정근심은 고스란히 실거주자의 몫이 되고 만다. 분쟁조정위원회에 문제 제기 후 하자 심사, 결과를 받기까지 꽤 많은 시간을 필요로 하며 이 이후 분쟁을 해야 하는 입장에서 한치 앞을 알 수 없을 다양한 변수의 발생 등으로 불안과 답답함이 가중될 수밖에 없기 때문이다.
목동 법무법인 강함의 함인경 대표변호사는 “하자에 대한 담보책임을 물을 때에는 하자 원인을 파악하는 것은 물론 하자담보에 대한 계약상의 내용 등을 면밀하게 파악하고 분석하여 유리한 입지를 마련해야 한다. 더불어 변수나 예상되는 리스크에 관하여도 치밀한 대응전략을 구축해 손실을 줄여나가야 한다. 그러나 전문가가 아닌 개인이 법리를 통해 구성한 서면을 작성하고 판례를 활용하여 자신의 법적 주장을 피력하는 일이 쉬운 것은 아니다. 그렇기 때문에 문제가 발생했다면 정확한 진단과 적합한 처방을 위하여 하자보수에 관한 소송을 다수 수임한 바 있는 부동산전문변호사의 조력을 적재적소에 활용하는 것이 보다 신속하게 문제를 해결할 수 있는 방안이다.”고 조언했다.
- 아파트 하자보수 문제 집합건물법, 공동주택법 등 관련 법률 지식 및 판례 검토 선행돼야
입주민이 하자에 대한 구제 및 책임을 물을 경우 집합건물법상 하자보수의무는 분양자와 시공자가 공동으로 지고(단 시공자는 수급인으로서의 담보책임 범위로 제한), 하자보수에 갈음하는 손해배상의무는 원칙적으로 분양자가 지나, 분양자에게 무자력 등의 사유가 있을 경우 보충적으로 시공자가 책임을 지는데, 만약 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위를 제외한 후 책임을 지게 된다.
관련해 함인경 양천부동산전문변호사는 “공동주택관리법상 전유부분에 하자 발생 시에는 입주자가(관리주체가 대행가능) 사업주체에게 하자의 보수를 청구할 수 있다. 이와는 달리 공용부분에 하자 발생 시에는 입주자대표회의나 관리주체, 집합건물법에 따른 관리단이 사업주체에게 하자보수를 청구할 수 있고, 입주자는 위 입주자대표회의나 관리주체, 집햅건물법에 따른 관리단에게 하자보수를 요청할 수 있다.”며 “아울러 하자의 보수에 과도한 비용이 발생될 것이 예상될 때, 하자 발생 부분이 크게 중요하지 않다고 인정될 때에는 손해배상에 대한 청구만 가능하므로 하자 발생 부분의 범위 및 해당 부분이 어떠한지에 대해서 법률상 적용 여부 등을 사전에 알아두어야 한다.”고 부연했다.
그렇다면 하자담보책임을 물을 수 있는 기간은 언제까지일까. 하자담보책임에 관하여 집합건물법은 각 하자의 유형에 따라 담보책임 기간에 차등을 두어 규정하고 있다.
함인경 양천부동산전문변호사는 “하자 분쟁에서는 결국 분양 완료 여부, 분양자로 보는 것이 타당한지의 여부, 하자의 범위 및 인정 여부, 하자발생 시기 등 제반 사정들이 모두 고려되어 사안에 따라 다른 결과를 빚을 수 있기 때문에 무엇보다 분쟁 시작 전 탄탄한 전략을 세우는 것이 중요하다. 또한 하자에 관한 분쟁은 그 기간이 길어질 수밖에 없으므로 조금이라도 그 기간을 단축하기 위해서는 제반 서류 등을 빠짐없이 구비하여야 한다.”고 거듭 강조했다.
한편 양천구 목동 남부지방법원 앞에 위치한 법무법인 강함은 함인경 부동산전문변호사를 필두로 다수의 변호사들로 구성된 종합로펌으로 하자보수 문제를 비롯한 부동산 사건에서 두각을 드러내고 있다. 더불어 형사, 민사, 가사 등 다양한 법률 분야에서 자신들의 특, 장점을 살려 사건을 명쾌하게 해결해 나가며 고객의 만족을 이끌어 내고 있다.