2020년 다주택자에 대한 규제가 강화…전문가들 “2020년 집값 오를 듯”

[시사매거진261호=김현지 기자] 2020년 새해가 밝았다. 2019년 부동산 시장은 규제책을 내놓은 뒤 집값이 뛰는 규제의 역설로 대변할 수 있는 해였다. 2019년에는 어떤 부동산 이슈가 있었고, 2020년 부동산 시장에는 어떤 변화가 있을지 예측해본다.

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아듀 2019, 다시 보는 부동산 핫이슈

2019년 부동산 시장은 규제책을 내놓은 뒤 집값이 뛰는 규제의 역설로 대변할 수 있었다. 양도세 중과로 매물 잠김 현상이 심화되었고, 분양가상한제 확대 시행은 신축 아파트 값을 올리는 결과를 초래하기도 했다. 9·13 대책 이후 하강국면으로 접어드는 듯하던 서울 아파트 값이 재차 반등하면서 부동산 시장 안정을 위한 추가 대책이 이어졌지만, 집값 이상 과열에 따른 불안한 장세가 이어졌다. 2019년 한 해 부동산 시장을 뜨겁게 달군 이슈는 어떤 것들이 있는지 알아보자.


1. 주택 공시가격 대폭 상향

주택가격 상승과 정부의 공시가격 현실화 정책에 따라 2019년 공시가격이 크게 인상됐다. 개별주택 공시가격은 전국 평균 6.97% 올랐고, 특히 서울은 17.75% 상승하면서 제도 도입 이래 처음으로 두 자리 수를 기록했다. 공동주택 공시가격도 전국 5.24%, 서울 14.02% 올라 지난 2007년 이후 12년 만에 최대수준을 기록했다.

한편, 공시가격 인상률과 시세 반영률이 지역이나 주택별로 들쭉날쭉하다는 불만의 목소리가 나오는 등 공시가격 산정에 대한 논란이 도마에 올랐고, 의견 청취 과정에서 이례적으로 많은 이의 신청이 접수되기도 했다.

 

2. ‘913 대책약발 끝? 서울 아파트 값 6개월 만에 반등

종합부동산세 인상과 대출규제, 청약제도 강화 등 부동산 초강력 규제로 뽑히는 9.13대책 여파로 인해, 연초만 해도 주택시장은 하락 전망이 우세했다. 그러나 201811월 이후 하락세로 돌아섰던 서울 아파트 값은 6개월 만인 5월을 기점으로 상승 곡선을 그리기 시작했다. 3기 신도시 발표 등으로 주택시장 불확실성이 해소된 데다 강남 재건축 시장 반등으로 집값 바닥 인식이 작용했기 때문이다. 전반적인 주택 거래량이 줄어든 가운데, 자금력을 갖춘 여유층이 재건축과 인기지역 아파트 등 고가주택 매수에 나서면서 서울의 9억 초과 주택의 거래 비중이 늘었고, 하반기로 갈수록 실거래 신고가를 경신하는 단지가 속출하는 모습을 나타냈다.

2018년 11월 이후 하락세로 돌아섰던 서울 아파트 값은 6개월 만인 5월을 기점으로 상승 곡선을 그리기 시작했다. 3기 신도시 발표 등으로 주택시장 불확실성이 해소된 데다 강남 재건축 시장 반등으로 집값 바닥 인식이 작용했기 때문이다.(사진_뉴시스)

3. 대출 갈아타기 안심전환대출 신청 봇물

고정금리가 변동금리 밑으로 내려가는 금리 역전 현상이 지속되면서 금융당국이 저리의 대환용(갈아타기)정책 모기지 상품인 서민형 안심전환대출을 출시해 큰 관심을 모았다. 서민형 안심전환대출은 변동 금리나 부분고정금리로 주택담보대출을 받은 차주가 장기 고정금리로 갈아탈 수 있는 상품으로, 대출금리는 연 1.85%에서 2.2% 사이다. 신청 자격은 1주택 가구로 부부 합산 소득 8,500만 원(신혼, 2자녀 이상은 1억 원)이하, 주택가격은 9억 원 이하로 제한됐다. 지난 916일부터 29일까지 2주 간 신청을 받은 결과 총 634,875건이 접수됐고, 신청 금액은 공급 한도인 20조 원을 크게 웃도는 74조 원에 달했다. 주택 가격이 낮은 순으로 대상자를 선정하는데 사전심사 결과, 커트라인은 21000만 원으로 확정됐다.
 

4. 민간택지 분양가상한제 부활 공급부족 역풍 불어

서울 강남 등 일부 재건축 아파트의 높은 분양가가 부동산 시장 재과열을 이끌고 있다는 판단에 따라 정부는 민간택지 아파트에도 분양가상한제를 확대하기로 했다.

이 같은 내용을 담은 주택법 시행령 개정안1029일부터 시행에 들어간 가운데 11월 초 정부는 강남4(강남, 서초, 송파, 강동) 22개동과 마포, 용성, 성동 4개동, 영등포구 1개동 등 서울 27개동을 민간택지 분양가상한제 지역으로 지정했다. 그러나 민간택지 분양가상한제 시행 후 기대와 달리 향후 서울 내 신규 주택 공급이 줄어들 것이라는 우려가 커지면서 되려 집값이 뛰는 기현상을 보였다.


2020년 달라지는 부동산 제도

정부가 강력한 규제책을 담은 12.16 대책을 발표하면서 2019년 부동산 시장이 진정세로 마무리되는 분위기다. 12.16 대책의 개정안이 본격 시행되는 2020년 부동산 시장은 세제, 대출 등 여러 분야에서 변화가 나타날 전망이다. 특히 다주택자에 대한 규제가 더욱 강화되기 때문에 기존 주택 보유자 혹은 주택 취득 예정인 사람들은 달라지는 제도를 미리 파악하고 자산관리 계획을 세울 필요가 있다.

고정금리가 변동금리 밑으로 내려가는 ‘금리 역전 현상’이 지속되면서 금융당국이 저리의 대환용(갈아타기)정책 모기지 상품인 ‘서민형 안심전환대출’을 출시해 큰 관심을 모았다.(사진_뉴시스)

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양도세 장기보유특별공제 혜택 축소

2020년부터 9억 원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 장기보유 특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때, 보유 기간을 고려하여 일정 금액을 공제하는 제도를 말한다. 지금까지는 9억 원이 넘는 고가주택 소유자들도 1세대 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억 원 초과 양도차익에 대한 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았다. 그러나 20201월부터는 매도하는 주택에 [2년 이상 거주]라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해준다.
 

전세자금대출 후 신규주택 매입 제한

전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치가 시행된다. 우선 전세자금대출을 받은 뒤 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수 당한다. 아울러 9억 원 초과 1주택자의 경우, 공적 전세 보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다.
 

주택 유상거래 취득세율 일부 변경

2020년부터 6억 원 초과 9억 원 이하 주택을 매입할 때, 취득세율은 현행 2%에서 취득 금액에 따라 1.01~2.99%로 세분화된다. , 집을 3채 이상 가지고 있는 세대가 추가로 주택을 매입할 경우, 4%의 취득세율이 적용된다. 현재 주택 유상거래 취득 시, 서민 주거 안정을 위해 기본세율(4%)에 비해 낮은 1~3% 세율이 적용되는데, 다주택자도 낮은 세율을 적용하면 주택 소유의 편중을 초래해 조세 형평성에 어긋난다는 지적에 따른 방안이다.

12.16 대책의 개정안이 본격 시행되는 2020년 부동산 시장은 세제, 대출 등 여러 분야에서 변화가 나타날 전망이다. 특히 다주택자에 대한 규제가 더욱 강화된다. (사진_뉴시스)

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주택 청약시스템 이관

21일부터 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 DB 및 관련 자료가 이관되고, 2월 이후 입주자모집공고가 이루어지는 단지부터 한국감정원에서 청약 업무를 수행하게 된다. 자료 이관을 위해 설 연휴 전후 일정기간 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 예상된다.
 

실거래가 신고 기간 단축

221일부터 부동산 실거래 신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 하며, 이를 어기게 되면 500만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있으니 주의해야한다. 또한, 실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고할 경우에는 3,000만 원 이하의 과태료 규정이 신설된다. 실거래가 신고 기간을 짧게 조정하는 이유는 더 정확한 시세 정보를 전달하는 것과 동시에 부정거래를 막기 위한 조치로 보인다.
 

계약서 작성 단계에서 부동산중개 보수 협의

2월부터 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인, 설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개 보수를 명시하는 내용이 추가 될 예정이었다. 그러나 국토부는 이 중 협의된 중개수수료를 중개대상물 확인, 설명서에 기재하는 방안을 철회한다는 방침을 내놨다. 거래당사자인 매도인과 매수인의 중개수수료가 상이할 경우, 충분한 설명과 협의를 거쳐 정한 수수료라고 하더라도, 분쟁의 소지가 되는 등 부작용이 우려된다는 판단 때문이다.

다만, 중개 보수 등에 관한 사항에 대한 설명을 듣고 협의했다는 확인란을 마련하는 내용은 기존과 동일하게 추진된다. 중개수수료 최대 요율이 고정 요율인 것처럼 여겨지는 것을 막기 위해서다. 이번 개정안이 시행되면 공인중개사는 부동산 계약 시 중개수수료와 관련된 충분한 설명과 협의를 거친 뒤 거래당사자의 확인을 받아야 한다.

 

3 
자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래 소명 강화

3월부터는 투기과열지구 3억 원 이상 주택 취득 시는 물론, 조정대상지역의 3억 원 이상 주택과 비규제 지역 6억 원 이상 주택을 취급할 때에도 자금조달계획서를 제출해야한다.

이와 함께 투기과열지구 9억 원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금 조달 계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙 자료를 제출해야한다. 이는 자금조달계획을 투명하게 함으로써 비정상적인 투기 수요를 근절시키기 위함이다.

 

4 
민간택지 분양가상한제 유예기간 종료

2019년 뜨거운 이슈로 떠올랐던 민간택지 분양가상한제가 유예기간을 거쳐 2020429일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다. 또한 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다. 분양가상한제 적용지역에는 서울의 강남, 서초, 송파, 영등포, 마포, 성동, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진 등 13개 구 전 지역과 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평 등 5개 구 37개 등이 포함됐다. 이와 함께, 경기는 집값 상승을 주도한 과천, 하남 등을 상한제 대상으로 지정했다.

 

4
100세대 이상 공동주택 관리비 의무 공개

24일부터 100세대 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야 한다. 지금까지는 300세대 이상 또는 150세대 이상 주상복합 건물 등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했지만, 이것이 100세대 이상으로 기준이 강화된 것이다. 이에 따라 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개될 예정이다.

이문기 국토교통부 주택토지실장이 지난해 11월 6일 오전 정부세종청사에서 주거정책심의위원회 결과를 발표하고 있다. 주거정책심의위원회에서는 민간택지 분양가상한제 적용지역을 결정했다.(사진_뉴시스)

 

5 
2,000만 원 이하 주택 임대소득 소득세 신고

지금까지는 주택으로 월세 혹은 전세를 놓았을 때, 연간 수입이 2,000만 원 이하였다면 비과세가 적용됐다. 하지만 연 2,000만 원 이하 임대 소득도 2019년 귀속분부터 소득세가 과세되기 때문에 2020년부터는 세무당국에 신고해야 한다. 다만, 2,000만 원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택 가능하다. 부부합산 기준으로 집이 2채라면 연간 월세 소득에 대해, 3채 이상이라면 월세와 보증금 3억 원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 61일까지 신고해야 한다.

 

6 
신용카드 월세 납부 서비스 출시

세입자가 집주인에게 월세를 신용카드로 낼 수 있는 서비스가 이르면 6월 출시된다. 200만 원 한도 내에서 부동산 월세를 신용카드로 납부할 수 있는 서비스를 신한카드가 준비 중이다. 이를 잘 활용하면 임차인은 당장 현금이 부족하더라도 월세를 밀리지 않고 납부할 수 있고, 임대인 역시 월세 연체나 미납 없는 안정적인 임대사업 운영이 가능해 질 것으로 기대된다.
 

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허위매물 게시 공인중개사 처벌 규정 신설

20208월부터 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 시행될 예정이다. 개정안에 따르면 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부에서도 진행하고, 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만 원의 과태료를 부과한다. 그러나 사실 허위 매물이라는 정의 자체가 모호해서 이를 교묘하게 이용할 경우, 법 시행에도 눈에 띌만한 효과는 기대할 수 없을 것이라는 우려의 목소리도 있다.

이러한 제도에도 불구하고, 2020년 집값은 오를 전망이라고 전문가들은 예측한다. 이번 대책으로 다주택자에 대한 규제가 더욱 강화되기 때문에 기존 주택 보유자 또는 주택 취득 예정자는 달라지는 제도를 미리 파악하고 자산관리 계획을 세워야 할 것이다.

 

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