[시사매거진259호=김현지 기자 ] 문재인 정부 출범 이후 서울 집값을 잡기 위하여 많은 규제를 쏟아 부었는데 오히려 서울과 비 서울 간 아파트 가격차이가 더 벌어졌다. 나아가 아파트를 시작으로 토지 등 땅값까지 서울 등 수도권과 지방의 양극화 갭이 확대되고 있는데 양극화의 원인은 무엇인지, 또 해결방안은 있는지, 그리고 향후 전망에 대해 살펴본다.

수도권과 지방의 양극화 갭 확대

올해 1~3분기 전국 땅값이 전년 동기 대비 2.88% 올랐다. 투자 수요가 있는 경기 용인시 처인구, 하남시 등 수도권에서 지가가 많이 올랐다.

지난 24일 국토교통부에 따르면 올해 1~3분기 전국 땅값은 2.88% 상승했다. 전년 1~3분기 지가상승률(3.33%)과 비교하면 0.45%포인트 하락했다. 2017년 같은 기간(2.92%)과 비슷한 수준이다.

시도별로 보면 전년 동기 대비 지가변동률은 수도권(3.64→3.43%)과 지방(2.80→1.93%) 모두 감소했다. 특히 지방 땅값 감소폭이 컸다.

지역별로 17개 광역지방자치단체 중 16곳의 땅값이 오른 가운데, 세종(3.96%)이 상승률 1위를 차지했다. 이어 서울(3.78%), 광주(3.63%), 대구(3.39%), 경기(3.15%) 등의 순서로 상승 폭이 컸다. 반면 제주(-0.44%)는 유일하게 작년보다 땅값이 떨어졌다.

시군구별로 보면 용인 처인구(5.17%), 경기 하남시(4.84%), 대구 수성구(4.74%), 경기 과천시(4.44%), 서울 성동구(4.33%)가 높은 지가상승률을 보였다. 자세히 살펴보면 경기 용인 처인구(5.17%)가 최고 상승률을 기록했다. 이는 SK하이닉스 반도체 클러스터 지정과 용인 테크노밸리 인근 투자 수요 등의 영향으로 분석된다. 또 3기 신도시(교산지구) 인접 지역이면서 지하철 3호선 연장 추진 소식 등이 겹친 경기 하남시(4.84%)와 도심 주택재개발이 진행 중인 대구 수성구(4.74%), 지식정보타운 사업과 3기 신도시 지정 등의 영향을 받은 경기 과천시(4.44%) 등의 상승률이 상대적으로 높았다.

반면 울산 동구(-1.41%), 창원 성산구(-1.38%), 창원 의창구(-1.37%), 창원 진해구(-0.98%), 경남 거제시(-0.97%)는 땅값이 하락했다.

이렇듯 아파트를 시작으로 해서 토지 등 땅값까지 서울 등 수도권과 지방의 양극화 갭이 확대되고 있는데 양극화의 원인과 해결방안, 그리고 향후 전망은 어떻게 될까?

부동산 양극화의 원인

규제의 역설, 양극화 더 심해지다

문재인 정부 출범 이후 서울 집값을 잡기 위하여 많은 규제를 쏟아 부었는데 오히려 서울과 비 서울 간 아파트 가격차이가 더 벌어졌다.

서울 아파트 중위가격(최고가격과 최저가격의 주택을 뺀 주택 매매가격을 순서대로 한 줄로 늘어놓고 한 가운데 위치한 주택가격)은 작년 1월 대비 17%나 상승하였지만 6대 광역시 아파트 중위가격은 0.54% 오르는데 그쳤다.

정부규제는 서울에 집중이 되었지만 역설적으로 지방이 더 큰 타격을 받은 것이다. 서울과 6대 광역시(부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산)의 중위가격 추이를 상세히 살펴보자.

박근혜 정부가 출범했던 2013년 서울 아파트의 중위가격은 4억 6632만 원이었고 6대 광역시는 1억 7074만 원으로 대략 3억 원 정도 차이가 났다. 문재인 정부가 출범했던 2017년에는 3억 5000만 원 정도로 벌어지더니 2018년 4억 6400만 원, 2019년 3월에는 5억 8000만 원까지 벌어졌다. 6년 만에 2.7배에서 3.5배 정도로 벌어진 것이다. 규제는 서울에 집중되었는데 왜 서울과 비 서울간 격차는 더 벌어진 것일까?

자동차, 조선 등 지역기반 산업침체가 큰 영향을 끼친 것도 맞지만 고가 다주택을 타깃으로 한 규제의 부작용으로 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 높아진 것이 더 큰 원인일 것이다.

‘규제의 역설’이다. 다주택을 보유하면 세금 폭탄을 때리고 대출을 봉쇄하는데 굳이 무리해서 다주택을 보유할 이유는 없다는 게 전문가들의 의견이다.

보유가치가 높은 서울 집은 임대를 주던 전세로 돌려서 가져가고, 상대적으로 보유가치가 낮은 지방 집은 정리하는 ‘똘똘한 한 채’ 선호는 지극히 상식이고 충분히 예상할 수 있었다.

10여 년 전에도 ‘똘똘한 한 채’가 유행했었다.

역시 다주택 양도세 중과를 시행하면서 발생한 ‘규제의 역설’이었다. 공급은 제한적이고 수요는 두터워 서울 아파트 가격이 상대적으로 높은 것은 받아들여야 하지만, 그렇다 해도 인구 100만 명 이상인 6대 광역시와 3.5배, 기타 지방과 5배 정도로 차이가 벌어지는 것은 바람직한 현상은 아니다.

수요와 공급의 측면에서도 살펴볼 필요가 있다.

많은 사람이 땅 넓이에 비해 인구가 많아서 그런다고 분석한다. 하지만 이는 사실이 아니다. 학교에서 우리나라는 산지가 70%고 평지가 30%라고 배운다. 평지가 부족하다는 뜻이다. 그러나 실제로 우리나라 전국 토지에서 사람이 거주하는 면적은 3% 밖에 안 되고 공장부지와 도로를 합치면 6% 정도밖에 안 된다.

사람이 살 수 있는 곳이 얼마든지 많은데 왜 이렇게 집값이 비쌀까.

정부가 주택으로 사용 가능한 땅의 공급을 경직적으로 통제하고 가격 부양정책을 쓰기 때문이다. 토지 사용규제가 너무 경직적이고 대규모 택지개발 지정권을 정부가 독점하다 보니 중앙정부가 지정하지 않으면 아무리 집이 부족해도 농지를 주택 지역으로 바꿀 수가 없었다.

이 가운데 경제는 급속도로 성장했고, 주택 수요도 빠르게 늘어났다. 이런 환경에서는 설사 정부가 정책적으로 공급을 인위적으로 조정하지 않는다 해도 부동산 가격이 뛸 수밖에 없다. 전답을 택지로 만들어 길을 내고 집을 짓는 것은 시간이 걸리기 때문에 장기적으로 항상 공급 부족에 시달리는 셈이다.

실제로 1980년대 후반 미국 LA에서 집값이 엄청나게 폭등했다. 레이건 행정부가 국방부 예산을 늘리며 방위산업이 몰려있던 LA의 경기가 좋았기 때문이다. 택지를 개발하고 집을 지어야 하는데 집 짓는 속도가 지역 경기호황을 따라가지 못했다. 그래서 집값이 1980년대 후반에 거의 두 배로 뛰었다. 그리고 나서 1990년대 들며 집값이 안정됐다. 국지적인 경기호황이라 자재나 건설인력을 다른 지역에서 동원하기 쉬운 미국에서도 경기가 좋으면 주택 공급 부족 사태가 벌어진다.

그런데 하물며 우리나라는 전국적인 경기호황이 장기적으로 지속됐던 곳이다. 늘 주택 공급이 수요보다 부족한 편이었다. 게다가 소득도 꾸준히 증가했으니 장기적으로 부동산 가격이 상승장을 보인 것도 자연스러운 현상이다. 이렇게 경직적인 공급규제와 소득증가에 따른 수요의 폭발적 증가 두 가지가 부동산 가격 폭등으로 불러왔다. 거기에 세제상 이점이 많다 보니 양극화가 시작됐다. 다른 재산 상품에 비해 소유자가 노출이 잘 안 되다 보니 세금도 거의 안내고 부동산을 보유할 수 있었다. 나중에 차익을 보고 팔아도 세금이 적었다. 그래서 돈이 생기면 다들 부동산에 묻어 놓는 게 좋다고들 했다.

이처럼 부동산 시장 양극화가 심화되는 것은 일차적으로 수급 부조화가 원인이지만 보다 근본적으로는 경기회복 기대감에 따른 부동산 투자 심리가 작용하고 있다는 분석이다. 저금리 기조가 이어지는 데다 시중에 유동자금이 넘쳐나면서 안전자산으로 평가 받는 부동산에 여유자금이 몰리는 것이다. 이 때문에 최근 부동산 시장을 과거 노무현 정부 시절의 데자뷰로 보는 시각이 많다. 당시에도 외환위기 이후 얼어붙었던 경기가 점차 나아지면서 주택 수요가 늘어났지만 수요 억제 정책에만 매달리다 보니 오히려 부동산 가격 급등 및 양극화를 불러왔다.

부동산 양극화 해결방안

상황이 이런데도 정부의 대책을 찾아보기 힘들다.

정부조차도 지방 부동산 시장의 미분양 문제에 대해 뚜렷한 해법을 내놓지 못하고 있다. 일부 미분양 위험도가 높은 지역에 대한 주택 공급 속도 조절에 나섰지만, 침체 현상을 막기에는 한계가 있다는 게 부동산 업계의 중론이다.

이에 지방 부동산시장의 침체를 막기 위한 보완책이 필요하다는 지적이 나오고 있다. 전문가들은 침체된 지방 부동산시장을 활성화 시키고 양극화를 해소하기 위해서는 맞춤형 전략과 지역 경제 활성화가 필요하다고 조언했다.

올 한해 부동산 시장의 특징은 서울시장 급등과 지방시장 침체라는 양극화 현상이 더욱 두드러졌다. 같은 수도권이라도 서울만 급등하고 경기도와 인천은 상대적으로 안정된 현상을 보였다. 최근 국내 부동산 시장의 급등은 공급이 부족하고, 투기가 극심한 서울지역의 문제로 봐야 한다. 따라서 정부는 서울의 주택공급확대와 투기문제 해결에 집중해야 한다. 서울시내 유휴지 활용, 용적률상향을 통한 공공임대주택 대량 공급, 재개발재건축을 활용한 민간공급확대 등 서울의 공급부족문제 해결을 위한 다양한 정책이 필요하다.

서울과 지방의 양극화가 심화되고 있는 상황에서 투기세력과 실수요자를 구분하지 않는 획일적인 부동산정책은 바람직하지 않다. 향후 부동산정책은 과열된 서울의 부동산 시장은 안정시키고, 침체된 지방 시장은 살리는 이원화 정책이 필요하다.

명지대 부동산학과 권대중 교수는 “최근 지역 부동산 시장을 견인했던 조선이나 자동차, 제조시설 등 산업 시장이 전반적으로 악화되고, 지역경제가 위축되면서 지방 부동산 시장에도 영향을 미쳤다”며 “미분양 주택이 있는 주변 지역에 기업을 유치해 기업도시나 혁신도시개발 등에 나서면 일부가 해소될 것”이라고 진단했다.

또 권 교수는 “최근 3~4년간 지방 아파트 공급 과잉이 누적된 것도 하나의 원인”이라며 “부동산은 지역경제와 맞물려 있는 만큼 지역 경제 활성화가 무엇보다 중요하다”고 덧붙였다.

부동상 양극화 향후 전망

‘사상 최저 수준의 기준금리’

한국은행이 국내 시중은행의 금리 수준을 결정짓는 밑바탕인 기준금리를 역대 최저 수준인 연 1.25%로 인하하면서 서울 집값에 변수가 될 전망이다.

최근 강세로 돌아선 서울 집값이 당분간 버티기에 들어갈 가능성이 커지면서 1100조 원이 넘는 시중의 부동자금이 부동산으로 흘러갈 여력도 더 높아졌기 때문이다. 다만 이미 강력한 대출 규제가 시행되고 있어 추가 대출 수요 유입 가능성은 적은데다 부진한 실물경제 탓에 집값 변동 영향력은 제한적일 것이라는 전망도 교차한다.

금리 인하는 대출 이자 부담을 줄여 부동산 시장의 투자 수요 증가와 가격 상승으로 이어진다는 것이 통설이다. 기준금리 인하→대출금리 하락→금융비용 절감→투자수익률 상승 등으로 이어져 부동산 시장이 활성화할 수 있다는 얘기다.

KEB하나은행 부동산자문센터 이동현 센터장은 “금리 인하는 대출이자에 대한 심리적 부담도 낮춘다”며 “가뜩이나 시중의 유동자금이 주식이나 채권보다 안정적인 부동산에 몰리는 상황에서 (금리 인하는) 부동산 시장에 대한 관심이 더 높아질 것”이라고 말했다.

전문가들은 이번 기준금리 인하가 서울에 고액자산가들의 투자가 편중되는 등 시장 양극화를 더 심화할 수 있을 것으로 진단했다. 이미 전 고점을 찍은 서울 아파트값은 가격 피로감이 크지만 대체투자처가 마땅치 않은데다 대기수요의 서울 쏠림 현상도 상당하기 때문이다.

한국건설산업연구원 주택도시연구실 허윤경 실장은 “서울, 특히 강남권 부동산을 안전자산으로 인식하는 분위기가 형성돼 있다”며 “자금이 많은 사람은 금리가 낮아지면서 더 여유가 생겨 부동산 투자를 늘리겠지만, 그렇지 못한 사람은 대출 통로까지 막혀 투자 여력이 더 줄어들 것”이라고 전망했다.

청약시장에도 여전히 자금이 몰릴 것으로 예상된다. 허 실장은 “예정대로 분양가상한제가 확대 시행되면 분양가도 낮아지고, 금리 인하로 중도금 대출 이자도 더 떨어지게 되는 만큼 젊은층의 청약시장 진출은 더 늘어날 것”이라고 전망했다.

무엇보다 1100조 원이 넘는 시중의 부동자금이 비교적 안전자산으로 꼽히고 있는 아파트로 흘러갈 가능성이 더 커지면서 집값을 부채질할 여지도 있다.

한국자산관리연구원 고종완 원장은 “은행의 예금·대출금리도 더 떨어지면서 시중 부동자금은 수익을 쫒아 아파트와 수익형 부동산, 토지시장으로 유입되는 현상이 상당기간 지속될 가능성이 크다”며 “올해 집값이 오른 배경에도 수급 불균형을 기반으로 저금리와 과잉 유동성이 자리한데 따른 것”이라고 말했다.

특히 시중금리와 수익률을 비교해 투자하는 꼬마빌딩과 상가 등 수익형 부동산에 대한 관심도가 더 집중될 것으로 점쳐진다.

국민은행 WM스타자문단 박원갑 수석부동산전문위원은 “은행 금리가 떨어질수록 임대사업을 통한 월세 선호 현상은 더욱 뚜렷해질 수 있다”며 “규제가 많은 주택보다 상가 등으로 관심을 돌릴 수 있다”고 전망했다.

다만 시중의 저금리가 장기간 이어진데다 정부의 강력한 대출 규제로 부동산 시장에 미치는 영향은 미미하거나 제한적일 것이라는 전망도 많다. 이미 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)·총체적상환능력비율(DSR) 등 강력한 대출 규제가 시행되고 있는데다 최근 주택임대업자·주택매매업 법인까지 대출을 틀어막는 등 대출 규제가 더욱 촘촘해졌기 때문이다.

건국대 부동산학과 심교언 교수는 “현재 부동산 관련 대출 규제가 워낙 막강하다 보니 기준 금리가 인하됐어도 집값 변동에는 큰 영향이 없을 것”이라고 말했다. 그는 “만약 경제가 살아나면 집값 변동에는 영향이 있을 수 있지만, 이번 금리 인하 조치로 글로벌 교역 둔화, 미·중 무역분쟁 등과 맞물려 부진을 겪고 있는 국내 경제가 일시에 좋아지기는 어려울 것”이라고 진단했다.

지난달 28일 박원순 서울시장이 ‘서울시 신혼부부 주거지원 사업’과 관련해 3년 간 총 3조를 투입해 연간 2만 5000쌍을 지원한다고 밝혔다. 전세대출 융자지원도 부부소득 8000만 원에서 1억 원 이하(월 800만 원)로 문턱도 낮춘다. 또한 사실혼 부부도 포함시켰다.

서울시는 이미 청년과 서민의 주거불안 해소를 위해 발표한 ｢공적임대주택 24만호 공급계획｣('18.)에서 '22년까지 연간 1만 7,000호(금융지원 5천 호, 임대주택 입주 1만 2,000호) 규모의 신혼부부 ‘주거지원’ 계획을 밝힌 바 있다. 여기에 더해 내년부터 이 목표치를 연간 2만 5,000호로 대폭 상향하는 것이라고 밝혔다.

박원순 시장은 “이번 대책은 미래세대인 청년들의 공정한 출발선을 지원하기 위한 청년수당 확대와 청년월세지원 신설의 연장선상에 있는 신혼부부 출발선 지원정책”이라고 밝히고, “양적 확대를 넘어 신혼부부들이 선호하는 보다 실질적인 대책을 마련하기 위해 현장의 목소리에 지속적으로 귀 기울여 마련했다”며 “집 문제가 새로운 미래를 꿈꾸는 신혼부부가 지역에 안정적으로 정착하면서 지역경제에는 활력을 불어넣고 더 나아가 서울의 미래성장동력을 확보하는 선순환 구조를 만들어간다는 계획”이라고 전했다. 이어 “이번 대책으로 웬만한 직장인들은 모두 수혜 대상에 포함시킨데 이어 앞으로도 지속적으로 추가적인 대책을 강구해 나가겠다”고 말했다.

없는 정책보다는 지원을 해주니 좋긴 하지만, 투기세력과 실수요자를 구분하는 정책과 청년과 신혼부부, 장애인, 기초생활수급자 등 현실적인 대안과 정책이 필요하지 않을까 싶다. 로또를 팔기 위해 판매점 신청을 하면 판매점 당첨확률이 로또에 당첨되는 것만큼이나 어렵다고 한다.

공정한 출발선을 지원하기 위한, 실질적인 대책을 마련하기 위해, 현장의 목소리에 지속적으로 귀 기울여 마련한 정책이 부부소득 8000만 원에서 1억 원으로 상향 정책. 그래서 문턱을 낮추고 웬만한 직장인들이 모두 수혜 대상에 포함시킨 것이 과연 적절하고 청년들과 신혼부부에게 공정한 출발선을 위한건지 다시 한 번 생각해 볼 필요가 있다.