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국내,외를 막론한 한발 앞선 투자, 정확한 수익분석으로 개발 이익 극대화
새 정부가 출범하는 해인만큼 부동산정책을 규제강화보다는 규제완화 및 조정방향으로 기조를 바꾸고 있어 부동산시장이 상승세로 전환할 것이라는 전망이 나오고 있다. 특히 해외 부동산투자에 대한 완화 정책과 함께 한반도 대운하 건설이 계획 중이어서 이와 함께 부동산개발에도 긍정적 영향을 미칠 것으로 전문가들은 기대하고 있다. 부동산개발 전문기업인 (주)웰컴인베스트는 이러한 새 정부의 부동산정책을 바탕으로 다양한 부동산개발을 계획 중이어서 눈길을 끈다.
(주)웰컴인베스트(최윤호 대표)는 전국적으로 국책사업(SOC)이 진행되고 있는 투자전망이 밝은 지역이나 지가상승 이슈가 확실한 곳임에도 불구하고 개인이 개발하기 어려운 곳을 다각도의 정보입수와 수 십 차례에 걸친 확인 작업 후 토지 매입을 통해 도로, 전기, 상하수도 시설 등 기반시설을 조성하여 택지를 개발, 현재도 전국을 무대로 진행 중이다.
‘최고의 수익실현 파트너’로 고객과의 신뢰 형성
국제투자엑스포에 메인 브리퍼로 참가경력이 있는 (주)웰컴인베스트의 최윤호 대표는 투자자들이 믿고 맡긴 자산에 대한 정확한 정보와 과학적인 분석으로 투자의 안전성과 최고의 수익창출을 위해 항상 노력하고 있다. 특히 고객과 함께 달린다는 생각으로 고객의 수익이 곧 회사의 수익이라는 신념아래 여타 부동산업체와는 다른 이미지로 고객들에게 확실한 믿음을 심어주고 있다.
최 대표는 “항간에 일어나고 있는 부동산으로 인한 각종 사고와 일반인들의 부동산관련 회사에 대한 부정적인 시각도 이러한 신뢰감 결여가 원인이 되어 발생했던 것임을 익히 알고 있다”며 “한발 앞선 투자, 정확한 수익분석, 개발을 통한 이익의 극대화는 그동안의 경험을 통해 고객들에게 각인시켜준 너무나도 당연한 재산”이라고 말했다.
젊은 나이의 최윤호 대표가 큰 성공을 거둘 수 있었던 비결은 치밀한 기획력과 무리를 하지 않는 일 처리 방식에서 찾을 수 있다. 사업 시작 전 많은 정보를 입수한 다음 전략기획실 직원들과 현장을 수십 차례 방문해 사업성을 다각도로 검토한 후 신중하게 결정하는 스타일이기 때문. 특히 투자자들에게 줄 수 있는 메리트가 있는지 꼼꼼하게 따져보고 지자체와 건축허가 등에 문제가 없는지도 철저하게 검토하는 것도 그만의 성공 전략이다.
최윤호 대표는 “이같이 확실한 신뢰와 공신력을 바탕으로 (주)웰컴인베스트는 대한민국이 인정하는 부동산개발회사로서 발돋움할 것이고 고객중심의 경영과 미래가치창조를 모토로 새로운 부동산 거래문화 창출에 앞장 설 것이다”라고 말했다.
태백 ‘그린피아 빌리지’ 투자자들로부터 큰 호응
현재 (주)웰컴인베스트는 최근 대운하 최대수혜지역으로 꼽히는 여주, 이천 마암리, 신설된 부발 역세권과 정선 고환읍에 전원주택지 개발 조성과 정선 사북 카지노 앞 주상복합건립을 추진중에 있다. 특히 강원도 태백지역은 현재 서학레저단지가 조성되는 입구에 택지개발을 한 펜션단지를 조성, ‘그린피아 빌리지’라는 전원주택단지 개발사업을 통해 투자자들로부터 큰 호응을 얻고 있다.
이에 국내 건설사업1부 김성창 현장소장은 “해안과 고원이 연계된 종합적인 관광레저 휴양지로 개발할 것이다. 현재 강원랜드 카지노 리조트 주변지역의 관광시설과 연계개발을 지원해 숙박, 상업, 위락기능을 통한 휴양단지로의 시너지효과를 도모함은 물론, 관광레저 산업의 수출산업화별 지역경제와 국가발전에 기어할 수 있도록 노력하고 있다”며 “이를 위해 당사 건설사업부에서는 세계적 수준의 4계절 종합관광지로 거듭날 정선군 사북읍 강원랜드 입구 56,200㎡ 주상복합단지를 테마형으로 건설계획, 추진하고 있으며 태백시 황지동 서학리조트 입구 65,000㎡의 테마형 택지를 조성 중에 있다”고 설명했다.
특히 최근에는 국내에서 쌓은 노하우와 추진력으로 국내는 물론 해외개발에도 주력, 해외개발 기획실에서는 철저한 시장조사와 냉철한 분석으로 중국과 인도에 건설컨설팅을 진행 중이며 필리핀에서는 리조트개발사업을 추진하고 있어 귀추가 주목되고 있다.
인도, 필리핀, 중국 등 해외부동산투자 시작
현 정부의 부동산 규제 정책으로 국내 부동산 시장이 침체됨에 따라, 국내 부동산 투자 심리가 위축되어 있는 반면 외국 부동산 투자에 대한 정부 허용으로 국내 몇몇 업체 및 은행권에서 직접 투자 및 펀드를 통한 해외 부동산에 투자하는 경향이 뚜렷하게 나타나고 있다.
해외개발기획실 최병철 이사는 “한국의 단기적인 관점에서 본다고 하여도 현재 해외투자여건은 너무 좋은 시점에 있다고 볼 수 있다. 환율의 인하, 국내 부동산 제도의 급격한 변화, 외환시장 개방의 불가피성, 해외부동산 구입에 따른 절차요건의 완화 등으로 해외에서의 투자를 적극적으로 검토하는 것도 한발 앞서는 투자전략임에 틀림없다. 이에 따라 당사에서도 해외 부동산에 관심을 갖고 해외에 호텔 및 리조트 건설 개념의 투자목적으로 인도, 필리핀, 중국을 방문하여 시장 조사하게 되었다”며 “국내 기존 고객 및 해외 부동산에 관심이 있는 잠재 고객의 욕구에 부응하고 국내 부동산 시장의 불황으로 인한 분산 투자로 위험성을 줄이는 투자 Portfolio의 목적으로, 장기적,안정적인 투자처를 모색하기 위해 해외 부동산투자 시장조사(인도, 필리핀, 중국)를 하게 되었다”라고 설명한다.
현재 (주)웰컴인베스트는 방대한 인도의 부동산 시장 중 POSCO가 투자한 오릿사주(Orissa)를 중심으로 인도에 대한 개괄적인 이해와 포철 투자지역을 이해함으로써 현재 그 지역의 발전 가능성을 가늠하여 향후 투자 고려 지역 선정을 위한 기초 자료 입수 및 이 지역의 거점을 확보하여 부동산 투자의 방향을 제시하고 있다. 그 일환으로 인도를 선정, 인도는 11억 인구로 향후 고속 성장하는 국가로 중국과 함께 친디아(Chindia)로 불릴 만큼 신흥시장으로 주목받고 있으며 국내 유수 기업이 인도 대도시를 중심으로 이미 진출하고 있다.
최병철 이사는 “주변여건으로 볼 때 이미 지가가 상승된 대도시보다는 오지이지만, 한국인들의 왕래 및 진입이 기대되고 비교적 지가가 저렴하여 향후 발전가능성이 추정되는 오릿사주를 방문했다”고 말했다.
또 (주)웰컴인베스트가 진출 계획 중인 필리핀의 경우 지난 1990년 미군이 현지에서 철수함에 따라 현 정부가 클락(미 공군기지)내에 건축물 및 골프장을 그대로 사용 하거나 또는 리모델링을 하고 있는 상황이다. 또한 비행장은 대폭 확장하여 향후(약5년) 국제공항(마닐라 국제공항이 국내선으로 바뀌게 됨)으로 활용함에 따라 국내 골프 마니아를 흡수할 수 있다고 판단되어 클락 내에 리조트 부지 약 10,000평을 선정 현 정부 CDC(클락개발본부)에 LOI(투자의향서)를 작성 신청하고 결과를 기다리고 있는 중에 있으며 1시간 30분 정도의 거리에 있는(현재 고속도로가 건설 중에 있으며 클락-수빅 간 30~40분 소요) 수빅(미 해군기지)에도 해안가 주변에 좋은 볼거리를 물색 중에 있다고 한다.
최근 빠른 성장세를 보이고 있는 중국도 (주)웰컴인베스트가 진출 계획을 가지고 있는 나라다. 최병철 이사는 “현재 천진의 보저구에 온천 단지를 분석하고 있으며, 한국의 온천 문화를 그대로 옮겨 즐길 수 있도록 숙박과 위락시설 투자를 고려중에 있다. 또 남부쪽에 위치한 심천(탕샤)은 홍콩과 가까우며 홍콩 쇼핑은 물론 세계 최대 골프장(216홀)을 이용, 광주 관광 등의 프로그램을 개발, 저렴한 가격에 여행할 수 있는 장점이 있다고 판단되어 비교적 깨끗하고 조용한 심천의 산정반산 호텔(5성급) 주변을 시장 조사 중에 있다”고 설명하며 “글로벌화를 위해 (주)웰컴인베스트 해외개발기획실에서는 철저한 시장조사 및 냉철한 분석으로 국내 및 해외 부동산 투자의 정확성으로 기존 고객 및 신규 고객에게 보다 많은 투자 이익을 위해 유능하고 신용 있는 투자 서비스에 최선을 다하고 있다”고 말했다.
덧붙여 “부동산투자에 있어서 ‘발품을 팔아야 성공한다’는 원칙은 해외부동산 투자에서도 예외는 아니다. 꼭 사전에 해당자의 시세, 부동산 관련법규, 세제, 외환송금 절차 등을 숙지한 후 현지를 방문하여 자신이 조사했거나 해당업체에서 제공한 정보와 일치하는지 면밀히 검토를 해야 할 것을 명심해야 한다”고 조언했다.
최윤호 대표가 전망하는 대운하와 부동산
■대운하와 부동산 대운하 수혜지역 시선집중
최근 운하는 유럽이나 미국에서 친환경 교통수단으로 다시 등장하고 있다. 온실가스를 비롯한 대기오염물질의 배출이 적고 육로교통에 비해 안전성과 정시성(예정시간에 도착)이 매우 뛰어나기 때문이다. 이와 관련, 한반도 대운하 건설에 대한 찬반 논란이 지속되는 가운데 지방의 경우 운하 통과 예정 지역의 땅값이 오름세를 보이고 있다. 지방뿐 아니라 특히 수도권 운하 터미널로 사용될 18곳(서울 마포, 영등포, 용산, 성동구, 광진구, 경기 파주, 김포, 고양, 하남 등)을 중심으로 땅값이 오름세를 보이고 있고, 최근 건설업계 ‘빅5’를 비롯한 10대 건설사가 한반도 대운하 사업에 적극 참여키로 결정함에 따라 인근 지역의 분양 아파트도 후광효과를 입을 것으로 전망된다. 화물, 여객터미널과의 연계도로 건설, 배후도시 정비 등을 감안하면 대운하 건설이 부동산 시장에 미치는 영향은 막대할 것으로 보인다. 하지만 운하의 용도가 무엇이고, 어떠한 방식으로 운하를 건설하는지, 비용은 얼마나 드는지 등에 대한 국민적 합의와 경제성, 환경성을 명확하게 제시하여 시행되어야 한다.
■긍정의 눈으로 전망하는 초대형 국책사업 대운하
현재 한강본류 구간은 신곡 수중보와 잠실 수중보를 이용하여 수위를 유지하고 여기에 유람선을 띄우고 있다. 한반도 대운하 계획은 물 마른 4대강을 한강의 서울 구간처럼 물을 채워 배를 띄우고 보다 적극적으로 활용하자는 계획이다. 대운하 건설은 주요 7개 노선으로 구성, 총연장 3,100㎞에 달하고, 낙동강과 한강을 연결하는 경부운하, 영산강과 금강을 연결하는 호남, 충청운하를 통해 전국을 운하로 연결하는 사업으로 2009년 착공 예정이다. 이 중 양평~여주~이천을 연결하는 남한강문화권 노선은 경기도 동부권에, 경부 대운하(길이 540㎞)구간에는 12개의 화물터미널과 40여개의 여객터미널 건립이 예상되어 직접적인 수혜를 줄 것으로 예상된다. 특히 여주와 이천지역은 그동안 복선전철, 자동차 전용도로 등 개발 호재에 행정타운 건립에 따른 기대감과 토지거래허가구역에서 제외되어 있어 땅값이 급등세를 타고 있는 것이 사실이다. 또한 여객 터미널에는 지역 설정에 맞게 소형 박물관, 미술관 등 문화공간이 들어설 예정이라 지역 발전의 구심지가 될 가능성이 높다. 운하 주변도 서울시 등이 추진하는 각종 프로젝트와 연계해 문화, 산업, 관광이 어우러지는 공간이 될 것으로 보인다.
운하계획에는 물류비용 절감, 일자리 창출, 내륙개발, 수자원 확보, 관광산업 활성화 등 이시대 우리에게 절박한 요구가 모두 들어있다. 가장 큰 목적은 물류비용절감이다. 우리나라는 육로운송 의존율이 높기 때문에 교통 혼잡이 심하고 에너지 소비도 매우 크다. 수로운송은 도로나 철도보다 느린 운송이지만 많은 화물을 동시에 싣기 때문에 물류비용이 1/3에서 1/6정도로 줄어들게 된다. 그러나 시간은 좀 더 걸릴 수 있지만 하루만 더 여유를 두고 물건을 선적하면 도로나 철도에 비해 몇 배 싼값에 운송이 가능하다는 이론이다. 뿐만 아니라 경부운하 하나만으로도 30만 일자리 창출이 가능하다는 것이다. 그리고 그동안 침체되고 피폐해져가는 내륙도시에 항구를 만들어 지역산업을 활성화하고 주민들의 소득을 증대시키게 된다. 지역균형발전을 이끄는 힘을 불어넣자는 것이다. 또한 21세기 국가 GNP의 10%를 차지하게 될 것이라는 관광산업을 활성화하고 그동안 버려졌던 내륙의 문화유적을 다시 찾는 계기가 될 수도 있다.
■문화 중심의 친환경 대운하 만들어야
경선 전의 이명박 운하가 물류와 개발 편익을 강조한 물량주의 운하였다면 대선 레이스에서 내놓을 운하는 환경, 문화 중심의 친환경 운하로 탈바꿈했다. 이명박 당선자의 한 관계자는 “뭔가를 파괴해서 새로운 것을 만들어 내자는 개념이 아니라 우리가 갖고 있는 청정 뱃길과 수자원을 더 풍부하고 깨끗하게 되돌려놓자는 콘셉트로 바뀐 것”이라고 밝혔다.
일반 정책과 달리 개발사업은 환경성이 차지하는 비중이 크다. 개발로 인한 환경 피해는 복원 자체가 힘들고 돈으로 따지기도 어렵다. 한반도 대운하 건설은 한반도 전역에 걸친 개발사업이나 마찬가지고 큰 물길이 바뀌고 엄청난 토목공사가 수반됨에 따라 어떤 식으로라도 환경에 영향이 미치게 될 것이다. 착공에 앞서 환경피해를 최소화하는 방안을 마련해야 하겠다. 이번 대운하사업은 훗날 수백 년이 지나도 후회하지 않는 정책이 되도록 검증해야 하며 반대 주장을 펴는 전문가부터 납득시키고 국민의 지지를 이끌어내는 절차를 밟아야 한다. 21세기 지식정보강국을 만드는 우리의 꿈에 뱃길의 현대적 변형체인 ‘대운하’가 필수적인 국가프로젝트인지 긍정적 관점에서 이해하는 자세도 필요하다.
부동산 투자요령, 역세권 단지와 기획부동산
부동산 투자의 성패는 입지선정에 있다. 주거지는 교통여건, 생활편익시설, 환경 등이 좋아야 하며, 상업지는 인구밀집도 소비수준 및 소비동향 접근성, 도로조건, 주차시설능력 등에 의해 매출액이 달라진다. 또한 공업지는 건립되는 공장의 종류에 따라 다르지만 원자재의 반입을 얼마나 쉽게 할 수 있는가가 관건이며 해당지역의 발전계획과 그에 따른 교통로도 인구유발시설 등의 밀집여부에 따라 상권이 확산되기도 하고 이동되기도 한다.
일반적으로 역세권 지역에 투자하면 성과를 얻을 수 있다. 역세권의 큰 메리트는 개통되면 단숨에 서울 중심부의 주거축과 연결되기 때문에 실거주는 물론 투자가치가 우수한 것으로 평가되고, 교통체계와 지역개발 및 사회, 문화, 경제 활동이 편리해짐은 물론 인적, 경제 교류가 활발해지면서 역세권 주변을 중심으로 지역상권 활성화 등 경제적 파급 효과를 기대할 수 있다.
조혜원 전무는 “신설 지하철역이 들어서면 이를 중심으로 신흥 상권이 형성되므로 지하철 역세권 분양상가에도 주목할 필요가 있다. 주변에 지하철·전철역이 들어서면 출퇴근 교통이 편리해져 상가를 포함한 부동산 매매와 전세, 임대 수요가 자연스럽게 늘어나 가격도 오르기 마련이기 때문이다”라고 설명했다.
역세권 중 개통이 되어 시간이 지난 곳은 이미 상권이 형성되어 있는 반면 부분적으로 개통되어 있는 역세권 땅값은 오름세를 타고 있으나 아직 노선이 완공되지 않은 탓으로 유동인구 성향이나 흐름에 대한 판단이 쉽지 않아 거래가 부진하고 단순호가에 그치는 곳이 많다.
전략기획실의 조혜원 전무는 “토지 투자는 5~10년 앞을 내다보고 해야 하는 것임을 고려할 때 역세권에 투자하는 것은 효과적인 투자 결실을 얻는데 보탬이 된다”라고 말한다.
부동산의 가치는 단순히 지하철역이 생긴다는 이유만으로 변하는 것이 아니다. 지하철역이 들어섬으로써 발생할 수 있는 현상들이 해당지역에 어떻게 작용하느냐에 따라 가치가 변하는 것이므로 역의 개통으로 발생하는 현상을 예측하는 노력이 뒤따르면 좋은 결과를 얻을 수 있다. 특히 최근 이슈화 되고 있는 한반도 대운하 건설이 가시화 될 경우 대운하에 딸린 선착장이 신 역세권으로 떠오를 것으로 전망된다.
한편, 얼마 전까지 거주용 부동산이 투자대상 1번지에서 밀려나고 토지가 급부상하고 있다. 이에 따라 기획부동산이 성행하고 있으나 일부 업체들이 정확하지 않은 정보로 피해를 주어 사람들의 인식이 좋지 않은 게 사실이다.
전략기획실 문지혜 씨는 이러한 업체들의 대표적인 특징에 대해 “대부분의 기획부동산을 보면 그럴듯한 개발계획과 감언이설로 피해를 주고 있다. 최근 이슈화 되고 있는 대운하 관련 수혜지역에 기발한 방법과 편법으로 무장한 기획부동산이 나타날 수 있으므로 토지에 투자하려는 사람들은 늘 겨경계심을 늦춰서는 안된다. 토지는 리스크가 큰 만큼 이익도 크므로 분명 매력있는 투자대상이다. 때문에 법에 대한 이해와 토지를 분간 할 수 있는 눈을 길러야 한다. 투자자 자신들의 신중한 자세와 전문가의 조언에 귀기울이는 것도 좋은 방법이며 부동산 세미나 등에 다리품을 팔아 자주 찾아가는 것도 부자가 되는 지름길이다. 더불어 당국의 철저한 조사로 기획부동산의 폐해를 철저히 막아야 하겠다"고 설명했다.
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전략기획실 조진남 실장이 들려주는 부동산세금 정보
부동산 취득 시 내야 하는 세금
부동산을 취득하고 등기하면서 내야 하는 세금으로는 취득세와 등록세가 부과될 때마다 덧붙여 내는 농어촌특별세와 지방교육세가 있다. 적지만 매매계약서를 작성할 때 내야 하는 인지세도 있다. 또 부동산을 증여 또는 상속받았을 경우에는 증여세와 상속세를 내야 되며, 이 외에도 부동산 취득에 소요된 자금출처를 소명하지 못할 경우에는 증여세와 상속세를 내야 된다. 특히 2005년부터 일정금액 이상의 부동산 보유자에 대해서는 재산세(지방세)를 부과한 후 추가로 국세인 종합부동산세가 있다.
■인별합산→세대별 합산 - 개인이 보유하는 주택과 나대지 등의 비사업용토지(이하 종합합산토지)는 세대 단위로 합산과세하므로 세대별로 주택공시가격을 합산해 6억 원을 초과하면 종합부동산세가 과세되며, 종합합산토지도 세대별로 개별공시지가를 합산해 3억 원 초과 시 종합부동산세가 과세된다. 건축물 부속토지 등 사업용토지(이하 별도합산토지)는 전년도와 같이 인별합산하므로 개별공시지가를 합산해 40억 원 초과 시 종합부동산세가 과세된다.
■세대원, 납세의무자와 연대납세의무 - 세대별 합산 시 납세의무는 주된 주택(토지)소유자에게 있으며 세대원은 소유한 주택 및 토지의 공시가격을 한도로 연대납세의무를 지게 된다. 다만 배우자가 없는 경우에도 일정한 경우에는 1세대로 인정하고 있다. ■9억 원 초과 주택, 세율 0.5%포인트 인상 - 세율도 주택분에서 전년도에 비해 4단계로 세분돼 공시가격 기준으로 9억원 초과 20억원 미만의 주택에 대한 세율이 1%에서 1.5%로 인상되었으며 과세대상에 새로 편입된 6억 초과 9억 미만의 주택은 1%의 세율이 적용된다. ■세부담 상한, 1.5배→3배로 - 주택 및 종합합산토지의 경우 세부담상한은 직전년도 보유세액(재산세액과 종부세액의 합계액)의 1.5배에서 3배로 확대된다. 다만, 별도합산토지는 사업용 부속토지인 점을 감안하여 전년도와 동일하게 1.5배 한도가 유지된다. 이 밖에 합가 후 2년 이내 주택은 합산과세에서 제외되며 공시가격에 대해서는 이의신청 등 통해 구제받을 수 있다. 뿐만 아니라 과세대상은 6월1일 기점 현재 주거용으로 사용되는 건물에 한하며 가정보육시설용 주택은 합산배제하는 기타주택의 대상에 추가했다.