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‘고래등 위에 아파트 단지를 짓는다?’ ‘달나라에 아방궁을, 사막 위에 오페라 하우스를’. 불가능해 보인다. 상상의 나래로나 가능할 것 같다. 그런데 이런 발상을 구체적인 상품으로 만드는 사람들이 있다. 바로 부동산 디벨로퍼. 최근 부동산 시장에서 디벨로퍼가 뜨고 있다. 디벨로퍼는 땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 전문가다. 지난 1993년 국내 최초로 부동산업계에 프랜차이즈 시스템을 도입한 코리아랜드가 새해부터 전국 각지에 약 300여개의 코리아랜드 직영 부동산점을 개설한다는 ‘공격경영’카드를 제시하면서 업계의 비상한 관심을 모으고 있다. ‘부동산업은 지식산업이고 또한 종합예술산업’이라고 강조하는 젊은 CEO 박인호 (주)코리아랜드개발 대표를 만나 그의 철학을 들어봤다.
디벨로퍼가 뜨는 이유
경제 성장기 급속한 성장을 거듭했던 건설업은 외환위기를 겪으면서 방만한 경영에 대한 값비싼 대가를 치렀다. 부동산 시장에도 엄청난 변화가 일어났다. 외환위기 전 부동산 시장에서는 ‘사서 묵히면(Buy and Holding) 돈을 벌 수 있다’는 믿음과 ‘집을 짓기만 하면 분양된다’는 이야기가 진리로 통했다.
하지만 외환위기를 거치면서 부동산은 더 이상 안전한 투자처가 아니라는 인식과 부동산을 과다하게 보유하면 환금성이 떨어져 현금 흐름이나 기업경영에 걸림돌이 될 수 있다는 사실이 확인됐다. 여기에 ‘속도(Speed)’로 요약될 수 있는 디지털혁명으로 소유에 대한 기존 인식을 바꾸어야만 할 시점이다.
과거 경제에서 경쟁력은 소유, 즉 기업이 얼마나 많은 인력과 생산시설을 확보했는가에 좌우됐지만 디지털경제에서는 기업조직이 얼마나 유연하고 빠르게 의사결정을 하는가에 달려있다. 이에 따라 부담스러운 소유보다는 언제든 필요할 때 사용할 수 있는 리스 전략이 중요해졌고, 필요한 것을 공유할 수 있는 네트워크 구축이 경영의 핵심 과제가 됐다. 가능한 한 소유하지 않아야 살아남는 시대가 됐다.
부동산도 예외일 수 없다. 이제 부동산은 소유의 대상이 아니라 필요할때 사용하는 이용 대상이다. 이처럼 변화하는 시장환경에 맞춰 부동산 개발과 관리전략의 변화도 불가피할 것으로 예상된다. 지금까지 대형 건설사가 주도했던 부동산개발보다는 전문 디벨로퍼의 역할이 중요해 지고 있다. 지금까지는 건축 수요가 항상 공급을 초과했기 때문에 자금력을 가진 대형업체가 대규모 조직으로 대량 생산하는 시스템이 경쟁력을 가졌다.
하지만 앞으로는 그런 방식으로는 경쟁할 수 없다. 공급자 위주에서 수요자 중심으로 바뀐 시장상황에서 과거의 방식으로는 업체들이 다양한 요구에 신속하게 대응하기 어려워졌다. 따라서 개발사업 전체에 대한 전문지식과 첨단 파이낸싱 능력을 갖추고, 수요자 요구를 신속하게 반영해 상품을 기획할 수 있는 부동산 디벨로퍼의 비중이 높아지게 됐다. 철저한 시장조사와 정확한 수요자의 요구 파악, 신속한 상품 기획력과 업무 추진력, 차별화된 설계와 효율적인 현장관리, 혁신적인 마케팅과 준공 후 사용자들에 대한 다양한 서비스 등을 아우를 수 있는 능력과 조직을 갖춘 디벨로퍼가 주목받는 시대가 된 것.
부동산 개발의 '피카소'
(주)코리아랜드개발이 주목받고 있는 이유도 바로 여기에 있다. 부동산 종합개발회사를 지향하고 있는 코리아랜드는 지금으로부터 10여년 전 그야말로 한국을 깜짝 놀라게 했던 부동산업계의 ‘살아 있는 전설’이다. 국내 부동산업계로는 최초로 선진국형 프랜차이즈 시스템을 도입했고 또한 평양의 ‘유경호텔’ 개발권도 대기업을 제치고 독점적으로 따내 화제가 된 기업이다.
“앞으로는 무작정 일을 벌이고 보자는 식의 부동산개발방식은 설자리가 없습니다. 치밀한 사전 준비와 꼼꼼한 시장 조사가 끝난 뒤에 추진해야만 합니다. 또 이렇게 사업을 벌여야만 소비자들에게 이익을 나눠줄 수 있습니다.”
부동산개발의 귀재, 부동산의 피카소가 되고 싶어하는 (주)코리아랜드개발의 총사령관 박인호 대표. 적어도 그는 부동산업계 최고의 베테랑이다. 초등학교 시절, 경제적으로 어려움을 겪고 있던 그의 짝사랑 여자친구를 돕기 위해 아르바이트를 해 돈을 벌면서 부동산과 인연을 맺은, 조금은 특이한 이력의 소유자이기도 하다.
디벨로퍼업에 새 바람을 일으키고 있는 그는 상품 기획 아이디어가 신선한 신세대 인물. 특히 불리한 입지 환경의 토지를 최적의 상품으로 가공해 차별적인 상품개발력이 뛰어나다는 평가를 받고 있다. 이 사장은 입맛에 맞는 부지를 찾고 이에 걸맞은 고부가가치 상품을 개발해 공급하는 일반적인 디벨로퍼와 달리 남들이 불가능하다는 사업 등을 골라서 한판 꺾기 식으로 사업을 리드하는 재주를 가지고 있다.
때문에 경험이 많지 않은 젊은 최고경영자(CEO)임에도 불구하고 디벨로퍼업계에서는 차세대 선두주자로 꼽는 것을 주저하지 않는다. 이는 디벨로퍼로서의 위상은 물론 코리아랜드개발의 이미지를 재고시키는 데 결정적인 역할을 한 것으로 평가되고 있는 까닭에서다.
고정관념을 바꾸는 그의 기획력은 한마디로 뛰어나다. 창업자금을 빌려주는 마케팅까지 도입해 당장의 수익보다는 투자자들이 꾸준히 수익을 올릴 수 있는 상품개발을 그는 중시한다. 항상 수요층이 무엇을 생각하는가 하는 요구 파악에 역점을 두고 이에 걸맞는 상품을 개발하는 데 최고의 노력을 기울이는 뚝심 좋은 시장존중파 디벨로퍼인 셈이다.
또 사업과 기술, 금융기획력 등 3박자를 갖춘 디벨로퍼의 자질이 중요하다고 판단한 그는 다양한 전문지식 창구를 찾아 나선다. 현재 개발에 전념하고 있는 상품마다 그의 기획은 재차 재도약의 시험무대가 될 것이며 원시적인 국내 부동산상품의 수준을 재차 높이는 역할을 할 것으로 기대된다.
진정한 프로 디벨로퍼는 대박만을 좇지 안아야
경북 문경출신의 그는 미국 몬다나주 America,s Universicty(경영학)을 전공한 실력파이다.
그의 사업결정 스타일은 신중하면서도 이거다 싶은 결정이 내려지면 즉시 실행에 옮기는 '속전속결형’. 시행대행 의뢰가 들어오면 그 자리에서 사업성을 평가하고 가부를 판단할 정도다. 사업성이 좋은 부동산 사업지의 경우 하루 이틀만 늦춰도 다른 곳에서 계약을 하고 낚아채가는 경우가 허다하다는 점에서 그의 빠른 판단과 결정은 대단한 의미를 지닌다.
소주 3∼4병은 거뜬하다고 스스로 말할 정도로 타고난 체력가인 박 대표는 한 회사의 최고 경영자(CEO)이지만 항상 사원처럼 일한다는 신념을 갖고 있다. 수십여명을 이끌고 있는 작은 회사의 CEO로 하루 스케줄을 스스로 조정하고 본인이 직접 뛰어다닌다. 하루에 많게는 수십여명 이상의 시행사 사장과 은행 관계자, 상담자 등을 만나면서 부동산 프로젝트를 수행하고 있다.
그는 부동산 투자하면 으레 ‘대박’을 기대하는 게 일반적인 투자자들 심리라고 판단하고 있다. 때문에 부동산 개발업자들도 투자자들의 이런 심리를 이용해 ‘대박’만을 강조하기 일쑤라고. 그는 이렇다 보니 부동산 개발에 대한 불신이 팽배한 게 현실이라고 진단한다.
이런 부동산 개발 시장에서 그는 대박에 ‘ㄷ’자도 꺼내지 않는다. 오히려 “부동산 투자자, 개발업자 모두 대박 심리에서 벗어나야 진정한 부동산 투자가 가능하다”고 강조한다.실제 그는 프로젝트를 진행하고 분양하면서도 한번도 ‘대박’이란 말을 입에 담지 않았다. 대박을 염두에 두고 개발이나 투자를 하면 무리가 생기게 마련이라는 것이 그 이유에서다.
“대박은 개발시대에나 가능한 일입니다. 대박을 입에 담는 부동산 디벨로퍼는 프로 자격이 없는 겁니다. 시대는 변했는데 아직도 과거에 집착한다면 우스운 일이죠.”
종합부동산 ‘지식회사’추구…
고객만족 실현
산업구조의 변화는 새로운 형태의 부동산을 필요로 하며 그에 따라 부동산 개발환경도 변하게 되는 법. 그는 부동산을 둘러싼 내외부적 환경의 변화는 부동산부문의 다양성과 불확실성을 증가시키기 때문에 부동산서비스 품질의 고도화가 필연적이라고 판단한다. 전통적인 방식의 부동산서비스 제공으로는 이러한 변화를 담을 수 없기 때문에, 이른바 부동산서비스 산업의 ‘고도 지식산업화’를 필연적으로 추구할 수 밖에 없다는 생각이다.
실제 오늘날 부동산서비스업의 지식산업화와 부동산 관련기업의 지식경영체제 구축은 이제 피할 수 없는 흐름이 되고 있다. 전문서비스업의 경쟁과 통합과정에서 우선적으로는 부동산서비스업 내부에서 주도권 확보경쟁이 치열하게 전개되고 있다.
그래서 그는 (주)코리아랜드개발의 전 시스템을 지식산업분야를 총괄할 수 있는 선도적인 종합부동산지식회사로 전환시켰다. 부동산의 지식산업화와 지식경영이 필수적이기 때문에 연구개발기능을 더욱 체계적으로 구축하고 있다.
특히 그는 코리아랜드의 주요 사업 추진과 관련, CF방송광고를 적극 추진함과 동시에 국내 최초로 부동산 직접매입, 매수제도를 실시해 나간다는 전략이다. 더불어 고객만족전략의 일환으로 부동산매매는 물론 이사, 집수리, 인테리어 및 부동산등기와 세무회계까지 총괄하는 원스톱 서비스 제도를 강화해 나갈 방침이다.
“부동산의 낮은 이미지를 개선하고 지식산업화 할 수 있어야 합니다. 자유경제에서 토지와 부동산의 이용, 투자, 개발 등의 부동산시장 메커니즘 작동에 따라 경제변화의 패러다임이 바뀔 수도 있는 것입니다. 또한 부동산시장은 다른 투자기회에 비해 더 많은 투자를 부동산부문으로 유도할 수 있는 확신과 신뢰를 창출할 수 있는 촉매제로 기능합니다. 나아가 투명성, 효율성, 전문성에 입각하여 관리된 부동산 시장은 모든 경제부문에 걸쳐 외국인 투자를 유치하는데 큰 역할을 담당할 수 있을 것입니다.”
부동산 개발을 위한 긴급제언
그는 향후 부동산개발과정의 복잡성 증가와 자금조달과 관리의 정교화, 설계와 건설기간의 단축필요성과 전세계적 모니터링, 보다 적극적인 시장전략의 추구, 재정적·행정적 규제의 탈피와 복잡한 부동산개발체제, 빠른 기술진보 등과 같은 부동산시장의 변화를 수용하기 위해서는 부동산업의 지식산업화가 필수적인 것으로 내다보고 있다.
그는 이러한 지식산업화를 통해서 부동산업의 낮은 이미지가 극복될 수 있다고 판단한다. 그래서 그는 지식산업화 작업을 통해 세계화, 정보화시대에 세계시장과 틈새시장을 공략해 나갈 생각이다. 이를 위해 회사조직구조 역시 그러한 변화를 수용할 수 있도록 개편해 가고 있다. 이는 부동산부문의 종합서비스 제공과 전문화에 근거한 네트워크 효과를 극대화하기 위해서는 꼭 필요한 것으로 파악했기 때문이다.
최근 부동산업은 실제 더욱 더 넓은 업무확대를 노리고, 이미 여러 가지 방면으로 진출하고 있다. 그 중에서도 특히 건강, 의료, 고령자를 향한 시설, 호텔분야가 두드러진다. 그는 이런 현상을 미리 내다보고 새로운 분야를 부단히 개발함으로써 향후 정보화사회, 고령화사회, 가치관의 개성화·다양화, 기업경영의 소프트화·서비스화의 흐름에 대응해 나갈 방침이다.
일환으로 코리아랜드는 일찍부터 한국경영컨설턴트협회를 설립하고 그 산하에 부동산 컨설팅연구소를 설치, 부동산 전문인력을 양성하는 프로젝트에 심혈을 쏟고 있다. 부동산 전문가 양성은 코리아랜드가 구상하는 직영점 운영과 함께 상당히 중요한 부분을 차지하고 있다. 이는 부동산업계가 투명해질 수 있는 바로미터가 되기 때문이다.