청약에 충족하는 조건들, 그리고 조건들에 따른 문제점

(시사매거진257호=김현지 기자) 일반 서민들에게 ‘내 집 마련’이란 하늘의 별 따기 수준이 되어버린 지금, 그래도 한 가지 희망이 있다면 바로 ‘청약’일 것 이다. 하지만 청약도 여러 가지 조건이 충족 되어야만 당첨 될 수 있기 때문에 사람들은 ‘로또’보다 더 어렵다고 이야기 한다. 즉, 청약도 결코 쉬운 일이 아니다. 청약에 충족하는 조건들을 맞추기 위해 허위사실로 신청, 또 그런 사례들이 당첨되는 문제가 생기고 있어 이슈가 되고 있다. 청약 제도에는 어떤 것들이 있으며, 여러 조건들과 더불어 일어나고 있는 문제점에 대해서 이야기해 본다. 

주택청약에는 다양한 상품들이 존재하는데, 사회생활에 갓 들어선 우리들이 주목해야 할 상품은 ‘청년 우대형 청약 통장’이다. 2018년 7월 31일 출시 당시에는 가입 가능한 연령이 ‘만 19세 이상에서 만 29세 미만’이었지만, 2019년 1월부터 ‘만 19세 이상에서 만 34세 미만’으로 연령층이 확대되었다. 직장을 다니는 근로소득자의 경우에는 연 3,000만 원 이하의 소득, 사업을 하는 경우에는 약 2,000만 원 이하의 소득을 가져가는 경우에만 가입이 가능하다.(사진_뉴시스)

부동산 용어에서의 청약이란 계약을 요구하는 행위다. 예를 들면, 갑이 토지를 팔겠다고 의사표시를 하고, 을이 그것을 사겠다고 의사표시를 하여 두 개의 의사표시가 합치된 경우 이 때 갑의 의사표시를 말한다. 그리고 을의 의사표시를 승낙이라고 한다. 계약은 청약과 승낙이 있어야 성립한다. 그렇다면 사람들이 그토록 당첨되고 싶어 신청하는, 우리가 흔히 알고 있는 청약은 무엇일까?

조건에 따른 점수에 따라 분양 받는 아파트 청약 
아파트 청약이란 쉽게 말해 ‘뽑기’라고 할 수 있다. 단, 요구하는 조건을 점수로 매겨, 점수가 높은 사람 순으로 뽑아서 새로운 아파트를 분양하는 방식이다. 즉, 아파트가 지어지기 전 미리 사는 것을 말한다. 사람들이 선호하는 곳에 지어지는 아파트라면, 분양 받은 가격보다 시세가 많이 올라갈 수 있다. 그래서 인기가 많은 지역의 신축 아파트는 청약 경쟁률이 높고, 프리미엄도 비싸게 거래된다. 아파트 분양을 어떻게 받는 건지, 청약접수를 하려면 어떤 것이 필요한지 정확히 모르는 사람이 많고, 예전에 만들어둔 청약통장을 어떻게 사용해야 하는지 헷갈리는 경우도 있다. 
청약통장의 종류에는 청약저축, 청약예금, 청약부금이 있다. 분양주택 구입을 위해서는 청약통장이 있어야 한다. 하지만 미분양이나 조합 주택은 청약통장 없이 구입이 가능하다. 청약통장은 각 통장에 따라 저축 금액과 청약 가능 주택 등이 다르다.
청약예금은 만 19세 이상 가입이 가능하며, 지역 및 면적 규모(85㎡이하, 10㎡이하, 135㎡초과에 따라 예치금이 다르다.  
청약부금은 만 19세 이상 가입이 가능하다. 월 5만 원 이상 50만 원 이내에서 자유 적립할 수 있는 방식이며, 지역에 따라 85 m2이하 청약 가능 예치금만큼 불입하면 된다. 청약저축은 세대주를 포함한 모든 세대원이 무주택이어야 하며, 매달 2만 원 이상 10만 원 이하로 납입이 가능하다.
주택청약저축은 기존의 청약저축에 청약예금 및 청약부금의 기능을 한데 모은 통장으로 연령 및 무주택들에 있어 제한이 없다. 매월 2만 원에서 50만 원 이내, 자유롭게 납입이 가능하다. 만약 무주택세대주가 가입할 경우, 연말정산에서 환급 혜택도 받을 수 있다. 
청약 주택은 국민주택, 민간건설 중형국민주택, 민영주택과 같이 3가지로 나뉜다.  먼저 국민주택은 민간건설과 중형국민주택을 제외한 것으로 청약종합저축과 청약저축 통장으로 청약이 가능하다. 이 경우 해당하는 주택은 국민주택기금을 지원받아 건설되는 전용 85㎡이하의 주택과 국가, 지자체, LH, 지방공사가 건설하는 85㎡이하의 주택 그리고 공공건설 임대주택 중 85㎡이하의 주택에 한한다. 대표적인 예로는 휴먼시아와 같은 단지들이나 국민임대주택과 같은 임대단지들이다. 민간건설 중형국민주택은 국민주택 중 국가, 지자체, LH, 지방공사 외의 사업주체가 건설하는 60㎡초과 85㎡이하의 주택이다. 민간건설 중형국민주택과 민영주택은 모두 민간건설사가 공급하는 주택이지만, 민간건설 중형국민주택의 경우 무주택자들을 위한 주택공급으로 소규모 단지인 경우가 많다.
민영주택은 국민주택 등을 제외한 주택으로, 가장 흔히 접하게 되는 브랜드 아파트들이 이에 해당한다. 과거에는 주택에 따라 통장을 만들어야 했기에 고민이 많이 됐었지만, 이제는 주택청약종합저축 하나면 모든 주택의 분양을 다 신청할 수 있다.

주택의 종류

내 집 마련을 위한 적금 ‘주택청약’ 
주택청약은 집을 분양 받고자 하는 우리가 분양이 가능한 주택의 종류에 맞춰 정해진 입주자격을 갖추어 분양 받겠다는 의미에서 예금 등의 형태를 통해 가입하는 상품이다. 간단히 설명하면 우리들의 ‘내 집 마련을 위한 적금’이다. 주택청약의 우선순위를 결정하는 조건은 많은 것들이 존재한다. 만 19세 이상, 주택이 건설되는 지역에 거주, 주택청약 통장에 일정 기간 동안 납입금을 납부(서울, 수도권, 광역시는 1년 이상의 기간, 비수도권은 6개월 이상의 기간이 필요하다), 주택 청약 통장에 따라 신청하려는 지역에 일정한 금액 이상의 예치금을 보유해야만 한다. 지역마다 기준이 되는 예치금의 규모는 다르다. 
주택청약종합저축이란 2009년 5월 6일 출시된 상품으로, 전용면적 85㎡이하의 공공주택(청약저축), 모든 민영주택과 전용면적 85㎡를 초과하는 공공주택(청약예금), 전용면적 85㎡이하의 민영주택(청약부금) 등 기존의 주택청약 관련 상품에서 구별했던 기능을 한데 통합했다. 은행에 관계없이 금리는 같다. 위 조건을 모두 만족하면 1순위 신청자로 선정된다. 하지만 1순위라고 해서 무조건 분양을 받는 것은 아니다. 다른 1순위 신청자들과 우선순위를 다시 정하게 된다. 1순위 지정자들의 점수를 결정하는 기준은 다음과 같다.  부양가족의 수는 본인은 5점, 그 외의 부양가족은 한 명 당 5점으로 측정되며, 최대 6인까지 인정해준다. 즉, 신청자 포함 7인 최대 35점으로 제한된다. 무주택 기간은 1년 미만은 최소2점으로 시작하고, 1년마다 2점을 받아, 최대 15년을 제한으로 32년까지 점수를 받을 수 있다. 청약통장 가입 기간은 6개월 미만 대상자들에게 기본 1점이 부여되고, 1년마다 2점을 책정해 최대 15년을 제한을 17점까지 받을 수 있다. 위 제도에서 해결이 되지 않고, 분양 신청 대상자 간의 경쟁이 있을 경우, 3년 이상의 무주택 기간을 가진 사람들 중, 저축 총액이 많은 대상자가, 혹은 저축 총액이 많은 대상자가 순차적으로 순위를 가져간다.
주택청약에는 다양한 상품들이 존재하는데, 사회생활에 갓 들어선 우리들이 주목해야 할 상품은 ‘청년 우대형 청약 통장’이다. 2018년 7월 31일 출시 당시에는 가입 가능한 연령이 ‘만 19세 이상에서 만 29세 미만’이었지만, 2019년 1월부터 ‘만 19세 이상에서 만 34세 미만’으로 연령층이 확대되었다. 직장을 다니는 근로소득자의 경우에는 연 3000만 원 이하의 소득, 사업을 하는 경우에는 약 2000만 원 이하의 소득을 가져가는 경우에만 가입이 가능하다. ‘청년 우대형 청약 통장’의 장점에는 비과세 혜택이 있는데, 위 소득에 충족되면 이자로 발생하는 소득 금액 500만 원까지 세금이 적용되지 않는 혜택이 있다.
일반 ‘주택청약’은 보유하고 있는 주택이 있어도 특정 조건에 충족한다면 가입이 가능하지만, ‘청년 우대형 청약 통장’에 가입하려면 보유하고 있는 주택이 없어야 한다. 만약, 우리들의 가족 중 주택을 보유하고 있는 사람이 있고, 우리들의 가족들과 같은 세대구성원으로 포함이 되어있으면 우리 역시 주택을 보유하고 있다는 것으로 판정된다. 그러므로 우리들의 가족 중 주택을 보유하고 있는 사람이 있다면, 인터넷이나 주민센터를 방문해 세대를 분리해야 하는데, 세대 분리 조건은 조금 까다롭다. 또한 다세대주택(아파트, 빌라, 연립 등)은 아예 분리가 불가능하며, 단독 주택의 경우에는 만 30세 이상이거나 만 30세 미만일 경우에는 최저생계비 이상의 수입이 있어야 한다.
 

주택청약통장을 매수한 이후 통장 명의자들의 부양가족 수를 늘리기 위해 공문서인 가족관계증명서 또는 의사 명의 진단서를 위조해 가점을 조작하는 수법으로 전국의 아파트 180채의 분양권을 부정 당첨 받아 이중 140채를 전매해 41억 원 상당의 부당이득을 챙긴 일당이 경찰에 붙잡힌 사건도 있다. 사진은 불법 청약을 위해 10년 전에 사망한 고인의 인적사항을 도용해 위조한 가족관계증명서.(사진_뉴시스)

계속해서 발생하는 청약 문제점
지난 6월 19일 열린 건설 주택 포럼 세미나에서 현 청약 제도의 경우 무주택 기간 가점이 상대적으로 낮고, 소득 수준을 고려하지 않아 문제가 있다는 지적이 제기됐다. 청약 제도가 무주택자 우선 제도인 만큼 무주택 기간 점수를 상향, 현재 38% 수준인 무주택 기간 가점의 비중을 더 확대할 필요가 있으며, 15년 만점이 아닌 20, 30년까지도 확대해야 된다는 주장이다. 고액 전세에 거주하는 자발적 무주택자에 대해서도 차등 없이 동일한 기회를 주고 있는데, 이들에게는 일정 규모, 가격 이하 주택 지원을 제한하는 방안도 필요하다는 지적이다. 이 뿐만 아니라, 가짜 임신 허위 진단서를 제출해 청약에 당첨되어 문제가 되는 경우도 발생했다. 지난 2017, 2018년 분양 전국 282개 단지의 신혼, 다자녀 특별공급 당첨자 3300여 명 가운데 총 70건의 부정 청약 의심사례가 나왔다. 62명이 출산이나 유산 여부를 소명하지 못하는 등 허위 임신진단서를 제출한 정황이 있는 것을 밝혀졌으며, 점검과정에서 위장전입 등 부정 청약 의심자 8명도 같이 적발됐다.
현재 부정 청약이 적발될 시 체결된 공급계약의 취소는 물론이고, 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금(’19.3.19. 부당 이익이 1000만 원 초과 시 그 이익의 3배 이하의 벌금으로 강화)을 부과하며, 위반행위 적발일로부터 최장 10년간 청약신청에서 제약을 받게 된다. 이러한 불법행위(불법 전매, 공급 질서 교란 등)로 인해 계약이 취소되는 주택은 무주택 세대주나 당초 특별공급 대상자에게 공급된다.(주택공급에 관한 규칙(국토교통부령) 일부 개정안, ‘2019.8.14. 시행) 계약취소주택의 재공급 방법은 우선 특별공급(신혼부부 등)으로 계약이 취소된 주택은 해당 지역의 각 특별공급 자격이 있는 자를 대상으로 추첨하며, 일반공급으로 공급되어 계약이 취소된 주택은 주택 수에 관계없이 해당 지역의 무주택세대주에게 추첨으로 대상자를 정한다. 단, 대상자 중 재당첨 제한, 부적격 제한 및 공급 질서 교란에 따른 입주자 자격을 제한 받고 있는 경우는 공급 대상에서 제외된다. 
점점 서울에서 내 집 마련하기는 어려워지고 있다. 하지만 정부는 5월 청약 개편을 통해 더 어렵게 만든 것이 아니냐는 지적을 받고 있다. 정부는 앞으로 일반 서민들을 위한 부동산 정책과 청약을 내놓고, 그에 알맞은 심사를 통한 대책을 세우고 실천해 나가야 할 것이다. 정부는 서민들을 위한, 함께하는 정책을 만들고, 모든 서민들이 내 집 마련의 꿈을 실현시킬 수 있도록, 그에 대한 알맞은 대책을 세워야 할 것이다. 

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