(시사매거진256호=김현지 기자) 지난 시리즈에서는 부동산 계약 시 주의해야 할 점에 대해 알아봤다. 이번 시리즈에서는 집을 계약하는 과정에서 어떻게 보면 가장 중요한 내 보증금을 지킬 수 있는 방법에 대해 알아본다. 또, 혼자 사는 사람들이 늘어나면서 홈 퍼니싱(furnishing) 시장 규모가 계속해서 증가하고, 집 꾸미기 열풍도 붐을 일으키고 있다. 어디까지 허용되고, 원상복구의 범위는 어느 정도인지 알아본다.

이사할 때, 전입신고와 확정일자는 필수

전입신고란 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동할 때에 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 새로운 거주지 관할 기관에 신고하는 것을 말한다.

확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인해 주기 위해 임대차 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데, 이때 그 날짜가 ‘확정일자’다. 전세로 입주하게 되면 전세권 설정 등기를 하는 것이 가장 안전한 방법이지만, 번거로운 절차로 꺼려하는 집주인이 많기 때문에 차선책으로 확정일자를 선택하는 경우가 많다.

확정일자(전입신고)와 전세권 설정

전입신고를 하고, 확정일자를 받는 것은 세입자에게 대항력과 우선변제권의 권리를 부여하기 때문에 중요하다. 전입신고를 하고, 확정일자를 받았다 해서 두 권리를 보장받을 수 있는 것은 아니고, 확정일자, 전입신고 그리고 입주라는 세 가지 조건을 갖춰야한다.

여기서 대항력은 계약한 집의 집주인이 바뀌어서 퇴거 요청을 받을 경우 계약서상의 계약기간 동안 거주를 보장받을 수 있는 힘을 말하며, 우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차 주택이 경매, 공매에 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당 받을 수 있는 권리를 말한다.

전입신고를 하려면 신분증을 지참하고, 주소지 관할 주민센터를 방문해 비치되어 있는 전입 신고서를 작성한 후 제출하면 된다. 전입신고는 정부민원포털을 통한 인터넷 신고도 가능하나, 확정일자를 받으려면 관할 주민센터에 직접 방문해야한다. 잔금일 이후 14일 이내에 전입신고를 하지 않으면 과태료를 내야한다.

전세보증금을 지키는 방법

최근 깡통 전세, 역 전세 등이 사회적 이슈로 불거지면서 전세보증금을 온전하게 돌려받지 못 할 수도 있다는 불안감이 커지고 있다.

전세보증금이란, 전세 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품이다. 전세 계약 종료 후 임대인이 전세금을 돌려주지 못할 경우 공사 측에서 전세보증금을 보상해주는 제도다.

전세보증금은 SGI서울보증의 ‘전세금보장신용보험’과 HUG 주택도시보증공사의 ‘전세 보증금 반환보증보험’이 있다.

SGI서울보증의 <전세금 보장신용보험>은 전세보증금 액수에 관계없이 가입이 가능하며, 선순위채권과 전세보증금을 합한 금액이 집값을 초과하지 않으면 가입이 가능하다.

HUG 주택도시보증공사의 ‘전세 보증금 반환보증보험’은 전세보증금이 수도권은 5억 원 이하, 지방은 4억 원 이하만 가입이 가능하며, 선순위채권과 전세보증금을 합한 금액이 담보 인정 비율보다 낮아야 가입이 가능하다.

전세권 설정이란, 임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라 전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것을 말한다. 반드시 등기를 해야만 효력이 발생하며, 등기부에 기록되면 누구나 알 수 있는 강력한 권리, 물권을 가지기 때문에 모든 사람에게 그 권리를 주장할 수 있게 된다.

전세권에서 확정일자란 해당 날짜에 임대차 계약서가 존재한다는 사실을 증명하기 위해 공신력 있는 기관이 계약서에 확인 도장을 찍어주고 확정일자부의 번호를 계약서상에 기재하는 것을 말한다.

전세권 설정을 위한 전세권 등기를 임대인에게 요구하는 것이 어려울 임차인의 실정을 감안하여, 입주와 전입신고를 한 임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가하여 보증금을 변제 받을 수 있도록 한 제도다.

이러한 확정일자를 받는 방법은 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자인을 찍어주는 방법, 임대차계약서에 법원∙등기소의 공무원 또는 읍∙면∙동사무소에서 확정일자인을 찍어주는 방법 등이 있다.

집주인이 보증금 반환을 미룬다면

살던 집의 전세가 만기되었는데도 집주인이 보증금 반환을 미룬다면 법원에 지급명령 신청 또는 보증금 반환 소송을 제기할 수 있다. 이 과정에서 먼저 이사를 해야 하거나 집을 비워야 한다면, 반드시 임차권등기 명령을 신청해야한다. 등기부에 자신의 임차권이 기재되면 주소를 옮기더라도 권리를 유지할 수 있기 때문이다. 임차권등기 명령은 임대차 계약기간이 만료된 시점에만 가능하다. 만약, 계약만료 이전에 이사를 하게 될 경우 전세권설정 등기를 해야 한다.

지급명령 신청은 대법원 전자 소송 사이트에서 가능하다. 지급명령을 신청 후 2주 이내 집주인이 이의제기를 하지 않으면 확정판결과 동일한 효력이 부여된다. 그럼에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않는다면, 전세금 반환 소송 절차로 넘어가게 된다. 법원에 강제경매를 신청하고, 낙찰이 이루어지면 다른 선순위 관리자 등이 없는 한 채권신고를 통해 배당받을 수 있다.

원상복구 의무

세입자는 임차한 집에 대해 원상복구의 의무를 가진다. 원상복구란 계약만료 후 세입자가 집을 돌려줄 때, 집의 상태가 처음 대여할 당시의 모습과 같아야 함을 의미한다.

세입자가 원상복구 의무를 지녀야 하는 것들

▶ 못 박기_못 박기는 많은 사람들이 알다시피, 본인 명의의 집이 아니라면 피해야 하는 행위 중 하나다. 시계나 벽걸이 TV 설치 등을 위해 벽에 구멍을 뚫을 경우, 세입자는 원상복구 의무를 이행해야 한다. 하지만 도배나 장판의 변색 혹은 일상생활을 위해 못을 박았을 때에는 세입자가 부담하지 않는 경우도 있다.

▶ 페인트칠(벽지 도배)_집을 꾸밀 때 집의 분위기를 바꾸기 위해 페인트칠이나 벽지 도배를 하는 경우가 많다. 이러한 작업들을 원할 경우에는 미리 집주인에게 말하거나 계약서상 명시해야 한다. 만약 집주인에게 별도로 말할 경우에는 구체적인 증거 확보가 필수적이다. 실제로 구두로 동의를 구해 벽지 도배를 진행했으나, 퇴거일에 집주인이 원상복구를 요구해 곤란한 상황에 처하는 경우가 종종 있다.

세입자 부담이 아닌 것들

▶ 전 세입자가 한 것_많은 세입자들이 원상복구와 관련해 가장 많이 묻는 질문은 ‘종전 세입자가 설치한 시설까지 철거해주어야 하는가’다. 세입자는 자신이 임차했을 당시의 상태만으로 돌려놓으면 되기 때문에 앞사람이 설치한 것 혹은 훼손한 것까지 복구할 필요는 없다.

▶ 통상적인 손모(損耗)_손모는 상태 악화나 가치의 감소를 일컫는다. 판례에 따르면 “원상으로 회복한다 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용해 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 된다”고 한다. 즉, 세월에 따라 손상된 부분에 대해서는 세입자가 책임질 필요가 없다는 것을 뜻한다.

통상적인 손모(損耗)는 그 범위가 명확하게 규정되어 있지 않지만, 주택관리공단에서 발표한 ‘임대주택 수선비 부담 및 원상회복 기준’에 따르면 핀이나 압정과 같은 작은 구멍 자국이나, 누수 등의 중대한 하자로 인한 벽지 오염 등 세입자의 귀책사유 없이 생긴 손상이나 마모는 집주인이 복구비용을 부담하는 것으로 규정하고 있다. 하지만 세입자의 행동으로 인해 발생한 손상 등은 세입자가 부담해야 한다.

이처럼 임대인과 임차인 간의 논쟁은 부동산 거래에 있어서 있을 수밖에 없는 상황이다. 일반적인 임차인의 경우에는 법에 관한 지식이 희박하고, 보호받을 수 있는 법이 한정되어 있기 때문에 집을 알아볼 때, 계약할 때 여러 가지 상황들을 확인하고 실행해야 할 것이다.