임차인이 알아야 할 부동산 거래 상식Ⅰ
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임차인이 알아야 할 부동산 거래 상식Ⅰ
  • 김현지 기자
  • 승인 2019.07.03 14:03
  • 댓글 0
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제1편 부동산 계약 시 주의해야할 점 편

[시사매거진 255호=김현지 기자] 취업을 위해, 또는 입시를 위해 서울로 상경하는 청년들이 많다. 청년들은 본인이 살 집을 구하기 위해 많은 집을 보고 결정하게 된다. 대부분의 청년들은 월세 또는 전세로 집을 구한 후, 만료일이 되면 연장을 하거나 다른 집을 찾아 떠난다. 계약부터 사는 동안, 그리고 떠날 때까지 어떤 점을 알아야 하고 지켜야 하는지를 알아본다.

(사진출처_뉴시스)

월세 계약서를 쓸 때 꼭 알아야 할 점
보통 집을 계약할 때, 부동산에 대해서 또는 계약서에 대해서 제대로 알고 계약을 하는 청년들은 많지 않을 것이다. 그래서 중개인이 시키는 대로, 설정하는 대로 계약서를 작성하는 경우가 적지 않다. 이 경우에서 좋은 중개인을 만나 별 탈 없이 계약 만료 후 이사를 하는 사람들이 있는 반면, 임대인에게 유리하게 적용되어 낭패를 본 사람들도 더러 있다.

주택임대차계약서 작성 내용과 작성 방법
주택임대차계약서에는 임대차계약서 표준 양식이라는 것이 있긴 하지만, 원칙적으로 계약당사자산 합의에 의해 내용을 자유롭게 정할 수 있다. 그 내용은 계약기간, 계약금액, 계약내용, 계약해지 조건 등이며, 추후 발생할 가능성이 있는 부분에 대해 특약 사항을 최대한 구체적으로 작성하는 것이 필요하다. 주택임대차계약서에는 계약당사자간의 서명 또는기명날인이 있는 완성된 문서여야 하는데, 만약 연결되는 글자에 빈 공간이 있거나, 내용을 수정하는 경우가 있으면 도장을 찍어 빈 공간에 계약내용에 대해 오해할 소지가 없도록 해야 한다. 계약서는 쌍방이 보유하는 경우가 많으므로, 두 계약서를 나란히 놓고 할인(割印)하여 두 계약서가 동시에 작성되었으며, 추후 어느 한쪽이 임의로 수정하지 않았음을 명확히 표시해야 할 필요가 있다. 만약 계약서가 2장 이상이라면 계약서를 반으로 접어 그 사이에 간인(間印)을 하여 마찬가지로 계약서가 변경되거나 임의로 수정되지 않았음을 명확히 해야 한다.
마지막으로 특약이 있는 경우 불리한 조건으로 계약을 맺는 것을 방지하기 위해 일반적으로 아래와 같은 내용을 추가하는 경우가 있다.
▲ 임차인이 주택을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리 설정을 하지 않겠다는 내용
▲ 임차인이 입주하기 전에 발생한 하자에 대해서는 임대인이 수리를한다는 내용
▲ 입주 전의 기간에 대한 공과금은 임대인이 부담한다는 내용
▲ 임대차 중도해지에 대한 내용
특히 임대차 중도해지의 경우 입주 전 계약과정에서 임대인 또는 임차인이 개인적인 사정 등에 의해 계약을 취소하거나, 입주 후 계약기간이 만료되기 전에 계약을 해지하는 일이 자주 발생한다. 이런 경우 누가 어떻게 하여 법적으로 문제없이 계약을 해지하겠다는 내용을 구체적으로 작성해 놓지 않으면, 추후 복잡한 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있으니 주의해야 한다.

세입자라면 계약기간은 1년으로
전·월세 계약은 1년 또는 2년을 기본으로 한다. 최근 전세가격의 급격한 상승으로 집주인과 세입자간의 1년 단기 전세계약이 증가하고 있다고 한다. 1년 계약이 증가한 이유로는, 최근 전세가격이 급격한 상승을 하거나 지역별로 조정을 보이고 있어 불안한 집주인과 세입자간의 1년 단기전세계약이 늘고 있다.
그럼 어떤 것이 세입자에게 유리하게 적용될까? 계약기간이 2년인 경우에는 2년 동안 아무런 방해 없이 편안하게 살 수 있다. 그리고 중개수수료와 이사비용을 절약할 수 있다.
그렇다면 계약기간을 1년으로 했을 때 1년밖에 살지 못하는 것일까? 아니다. 주택임대차보호법에 따르면 처음 계약 시 1년을 계약했을지라도 1년 뒤에 한 해 더 살고 싶으면 1년을 더 연장할 수 있다. 1년 계약을 하면 1년 후 이사를 가게 되더라도 중개수수료를 물지 않을 수 있고, 더 살고 싶으면 계약을 연장할 수 있다.
또한, 묵시적 갱신으로 임대차 기간이 만료되기 6개월에서 1개월 전까지 임대인이 갱신거절 및 계약조건을 통보하지 않으면 기존 계약조건과 동일하게 계약이 성립된 것으로 간주하며, 이 때 계약기간은 2년을 기본으로 한다. 이렇게 묵시적으로 계약이 연장된 경우에는 세입자는 언제든지 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있다. 집주인은 통보 받은 날로부터 3개월이 지나면 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 의무가 생긴다. 또한 새 세입자를 구하기 위한 중개수수료도 당연히 나가는 임차인에게 물릴 수 없기 때문에 자동 갱신은 집주인에게 불리한 점이 많아 계약만료 전 미리 재계약을 맺는 것이 집주인으로서는 좋다.

집 계약 시 중개수수료
부동산에서 주택이나 토지 등을 거래하게 되면 부동산 중개수수료가 발생한다. 거래 금액에 따라 생각보다 큰 금액을 요구하기도 해서 예산을 초과하는 경우가 종종 발생한다. 그런데 이러한 중개수수료를 협상할 수 있다.

주택 거래 시 중개수수료
먼저 주택 거래의 경우 크게 매매, 교환, 임대차 등(매매·교환 이외의 거래)으로 나뉜다. 부동산 중개수수료는 상한요율 이내에서 의뢰인과 중개인간 협의를 통해 결정된다.

오피스텔 거래 시 중개 수수료
오피스텔의 경우에는 전용면적이 85㎡ 이하이고, 상·하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함)을 갖출 경우 요율 범위에서 중개보수가 결정된다. 이 경우 외에는 중개수수료를 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 개인공인중개사가 서로 협의하여 중개수수료를 결정한다.

계약서가 2장 이상이라면 계약서를 반으로 접어 그 사이에 간인(間印)을 하여 마찬가지로 계약서가 변경되거나 임의로 수정되지 않았음을 명확히 해야 한다. 사진은 계약서상의 할인(割印)과 간인(間印).

전·월세 계약 시 등기부등본을 확인해라
부동산 계약 전 등기부등본을 확인하지 않는다면 황당한 일이 일어날지도 모른다. 전·월세 계약 후 해당 집에 빚이 있어 경매로 넘어 갔다거나, 입주하려고 보니 집주인이 달랐다는 글이나 뉴스를 본적이 있을 것이다.
부동산 피해 및 사기를 피하고 싶다면 등기부등본을 꼭 확인해야 한다. 대한민국 사람이라면 누구라도 주민등록번호를 소유하고 있듯이, 무허가건물을 제외한 각각의 부동산에는 고유의 등기부등본이라는 것이 존재한다. 등기부등본이란 부동산에 관한 건물, 토지 권리의 관계, 이동 등 권리 현황이 기재되어 있는 공적인 장부를 말한다. 쉽게 말해, 해당 부동산이 처음 생겼을 때부터 지금까지의 히스토리로, 어떤 형태이고 무엇으로 지어졌는지 등의 형태적 내용과 부동산의 소유관계가 어떻게 변했는지, 어떤 매매가 이루어졌는지, 빚을 얼마나 가지고 있는지 등 소유와 관련된 모든 사항을 확인할 수 있는 장부다.
등기부등본 내 부동산 구분은 집합건물, 토지, 건물로 나뉜다. 집합건물은 아파트나 오피스텔처럼 각 세대마다 소유주가 다른 건물을 말한다. 집합건물 등기부등본에는 건물 전체에 대한 내역과 세대별 전유 부분에 대한 면적, 비율에 따른 토지 지분권이 표시되며, 토지 등기부등본에는 해당 지번의 토지에 대한 권리관계 및 현황이, 건물 등기부등본에는 해당 지번의 건축물에 대한 권리관계 및 현황이 기재되어 있다.
등기부등본은 해당 부동산의 건축연도부터 권리관계의 이동까지 부동산에 관한 정보와 개요를 담고 있어, ‘부동산 신분증’이라고도 불린다. 이러한 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 등 세 부분으로 구성되어 있다.

표제부(소재지, 구조, 용도)
표제부에는 거래하고자하는 부동산의 일반적인 사항들을 한눈에 볼 수 있다. 건물의 위치, 층별 면적, 구조, 용도, 지분과 같은 건물의 외형적 구조물을 표시한다. 따라서 등기부등본에서 가장 먼저 확인해 내가 찾고 있는 부동산이 맞는지를 확인해야 한다.

갑구(소유권에 대한 권리관계)
갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계에 관한 등기사항이 기재되어 있다. 등기 목적, 접수일, 등기원인(매매, 소유권 이전 등), 권리자의 정보를 확인할 수 있다. 소유권 관련 권리 관계는 시간 순으로 표기되기 때문에 가장 마지막에 등록되어 있는 소유자가 지금의 주인이니, 방 계약 시 마지막 소유권자와 집주인이 같은 사람인지 꼭 확인해야 한다. 또한, 갑구에 경매 또는 압류 기록이 많다면, 소유권 관련 분쟁 소지에 대한 주의가 필요하다.

을구(저당권, 전세권 설정 등의 권리관계)
등기부등본에서 가장 중요하게 확인해야 할 부분은 바로 저당권 설정 여부다. 이는 등기부등본의 을구에서 확인할 수 있다. 만약 을구 등기목적란에 근저당 설정이라고 표시되어 있고, 권리자 및 기타 사항에 채권최고액 3억 원이라고 표시되어 있다면, 해당 부동산은 은행에 3억 원이 저당 잡혀있다는 뜻이다. 따라서 건물의 소유주가 3억 원을 갚지 못한다면 그 건물은 경매로 넘어가게 되고, 세입자는 보증금을 받지 못할 가능성이 커진다. 따라서 계약 전 저당권 설정을 꼭 확인해야한다. 이 외에도 을구에는 전세권, 지역권, 지상권에 대한 내용이 기재되어 있다. 이렇듯 계약 시에는 따져볼 것들이 많다. 이사를 하는 것도 걱정인데 이사를 해서도 내 집이 아니면 지켜야 할 것들이 많고, 과정도 복잡하다.

※ 다음 시리즈2에서는 이사, 입주 시 유의해야 할 점과, 요즘 뜨고 있는 청년들을 위한 전세 대출에 대해서 알아본다.


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