신규분양 물량을 집중적으로 쏟아져…전세 수요 매매로 이어져

 올해 분양시장은 걱정과 다르게 산뜻한 출발을 하며 주택시장에 대한 장밋빛 전망을 예고했다. 지난해부터 이어진 분양시장의 활황은 새해 마수걸이 분양에 나선 사업장이 성공적인 분양성적을 나타내며 시장 분위기를 끌어 올리고 있다. 1월 분양시장이 호조를 띠면서 올 한해 부동산시장에 대한 장밋빛 전망이다. 여기에 분양물량도 쏟아질 것으로 보여 얼어붙었던 주택시장이 해빙기를 맞을 수도 있다는 기대감이 커지고 있다.

주택산업연구원은 지난 1월 ‘2015년 분양시장 전망’ 보고서를 통해 주택시장 활성화 정책, 청약제도 개편, 부동산3법 통과 등으로 올해 분양시장은 활기가 지속될 것이라고 전망했다.
2월24일 메리츠종금증권에 따르면 올해 전국 아파트 분양 계획 물량은 34만 세대로 2002년 32만 세대를 넘은 사상 최대 규모로 집계됐다. 아파트 분양은 2012년 25만 세대, 2013년 27만 세대, 지난해 31만 세대 등으로 증가 추세였다.


3월 신규분양 아파트 물량은 전국 5만 8,784가구로 집계됐다. 전월(1만 5,291가구) 대비 4만 3,493가구가 급증한 증가한 수치다.
2월24일 부동산114에 따르면 건설사들은 분양 비수기인 1·2월 청약 성적이 좋게 나오자, 3월에만 6만 가구에 육박하는 신규분양 물량을 집중적으로 쏟아낼 예정이다. 특히 역대 월간 최대물량은 2007년 12월(5만 4,843가구)이었다. 3월 분양물량이 집계를 시작한 2000년 이후 역대 최대치를 갱신할 것으로 보인다.


반면 신규 분양 시장 회복과 함께 미분양 아파트는 감소하고 있다. 지난해 전국의 준공 후 미분양 아파트는 1만 6,000세대로 나타났다. 2008년 미국 리먼사태 이후 전국 아파트 미분양은 최소로 나타났다.
김형근 메리츠종금증권 연구원은 “올해 4월 부동산3법이 시행될 경우 본격적인 재건축 시장이 개막될 것”이라며 “강남지역의 재건축 시장 재활성화로 이주가구 증가로 수도권 지역의 주택수요로 미분양 감소와 신규분양 시장 확대될 것으로 보인다”고 말했다.


박상연 연구원은 “지난해 12월 부동산3법 통과 이후로 주택분양 시장이 개선되고 있으며 이 추세는 올해에도 이어질 전망”이라면서 “대형 건설사 6개사의 합산 분양물량은 지난해 7만 5,000 세대에서 올해 13만 1,000 세대로 증가할 것으로 예상된다”고 강조했다.


건설·부동산업계에 따르면 올해 민간 건설사 공급 물량은 30만 8,300여 가구로 LH(한국토지주택공사)와 서울시 산하 SH공사 등의 공공물량까지 포함하면 40만 가구에 육박할 것으로 추산되고 있다. 이 가운데 10대 건설사는 전국적으로 9만 5,000여 가구를 선보일 것으로 보인다.


한국토지주택공사(LH)는 지난 2월부터 전국 293필지에 공동주택·상업·단독주택용지 등을 공급하고 있다.
우선 세종시 행정중심복합도시 1-1생활권 내에 위치한 L2블록(7만㎡)과 L9블록(5만 5,000㎡)이 85㎡ 초과 공동주택 건설용지로 재공급된다. L2블록 665세대, L9블록 533세대 등이다. 세종시 1-1생활권은 시내에서도 도시 형성이 가장 빠른 지역으로 손꼽힌다. 주변 상가가 거의 입점을 마쳤고, 다양한 생활편의시설이 들어선 상태다.


김포한강신도시에는 Ab-18·19·20·21, Ac-18블록 등 5개 지구(5개 필지)에 총 16만 9,000㎡ 면적의 공동주택용지가 신규 공급된다. 모두 최근 실거주용으로 상품성이 높은 중소형(60~85㎡) 공공주택이 들어선다.
고양 삼송 지구에 속하는 원흥역 인근 역세권 지역에도 다양한 생활편의 시설을 갖춘 주상복합용지 1만 3,000㎡(60~85㎡, 85㎡ 초과)가 공급을 기다리고 있다. 건폐율 60% 이하, 용적률 450%(주거부분 400%) 이하로 경쟁입찰방식을 통해 공급될 예정이다.


수도권 지역은 지난해 11월 시흥 목감지구에 신규 공급됐으나 유찰된 근린생활시설용지 7필지(8,000㎡), 일반상업용지 6필지(5,000㎡)가 재공급될 예정이다.
지방의 경우 부산정관지구에 A21 블록 공동주택용지(3만 1,000㎡)와 B4 블록 연립주택용지(8,000㎡) 각 1필지씩 고객제안형 공모방식을 통해 다시 공급된다.
또 부산신평에 전용면적 74㎡와 84㎡ 등 총 900가구의 중소형 단지가 들어서고 대구 달성군 대구테크노폴리스에는 점포겸용 단독주택용지 10필지(3,000㎡)가 신규로 일반에 공급될 예정이다.


대형 건설사들도 공급물량을 대폭 늘리는 등 공격적인 행보를 보이고 있다.
우선 삼성물산은 이달부터 서울 광진구 자양동 자양4재정비촉진구역(자양4구역)에 ‘래미안 프리미어팰리스’를 분양한다. 지난 2003년 ‘광진 트라팰리스’에 이어 12년 만에 광진구에 선보이는 고급 주거단지로 지하 4층, 지상 29층짜리 주상복합 아파트 2개 동이 들어설 예정이다. 아파트 264가구와 오피스텔 55실 등 총 319가구로 구성된다. 조합원 분을 제외한 일반 분양물량은 전용면적 84㎡ 109가구, 102㎡ 20가구 등 아파트 129가구와 오피스텔은 51실 등 총 180가구다.


롯데건설도 같은달 서울 금천구 독산동에 ‘롯데캐슬 골드파크 3차’를 분양한다. ‘롯데캐슬 골드파크 3차’는 지하5층~지상47층, 6개 동 총 1,236가구로 구성된다. 전용면적 ▲59㎡ 739가구 ▲84㎡ 318가구로 전 가구가 중소형 평형대다. 1·2차와 함께 총 4,300여 가구로 대규모 타운을 형성하게 된다. 1,057가구는 일반분양한다.


대림산업은 4월 충남 보령시 동대동 187-2번지 일대에 시 최초의 톱 브랜드 아파트 ‘e편한세상 보령’을 분양한다. 전체 가구수는 677세대로 지하 2층, 지상 20층짜리 9개 동이 들어설 예정이다. 전용면적은 73㎡, 84㎡ 등 2종으로 모든 세대가 전용 중소형 면적(84㎡ 이하)로 구성된다. 대림산업은 ‘e편한세상 보령’이 보령시에 처음으로 들어서는 브랜드 단지인 만큼, 지역의 랜드마크로 자리 잡을 수 있도록 독창적인 설계를 적용했다.


대우건설은 경기 김포시 한강신도시 Aa-03블록 ‘한강신도시 3차 푸르지오’를 분양 중이다. 지난해 6월 분양된 ‘한강신도시 2차 푸르지오’를 잇는 시리즈 아파트로 대우건설이 평균 2.15대 1, 최고 4.0대 1의 경쟁률로 마감, 성공적으로 분양을 마친 2차 푸르지오 총 242가구가 전용면적 67㎡ 60가구, 84㎡ 182가구 등 전 세대가 중소형으로 구성됐다면 3차는 59㎡ 소형 단일평면 1,510세대다. 지하 2층, 지상 29층짜리 아파트 15개 동이 들어설 예정이다.


GS건설은 올해 18만여 가구가 넘는 ‘자이시리즈’를 공급한다. 2월 말을 시작으로 경기도 김포, 인천 청라국제도시, 경기 하남시 미사 강변, 경기 광명역세권 등에 총 2,800여 가구를 분양한다. 경기 김포시 장기동에서 '한강센트럴자이 2차' 분양이 시작된다.


실수요층이 두터운 전용 84와 100㎡ 두 개 평형으로 최고 27층 8개동으로 전용면적별로는 84㎡ 497 가구, 100㎡ 101 가구 총 598가구로 한강센트럴자이 1차와 합쳐 총 4,079단지의 중소형 대단지로 조성된다.
GS건설은 지난해 하반기 한국토지주택공사(LH)가 공모한 인천청라국제도시 주택개발리츠사업의 우선협상자로 선정돼 시공사로 참여한다.
‘청라파크자이더테라스’는 지하 1층~지상4층으로 전용면적 76㎡ 96세대, 84㎡ 550세대 등 35개동 646세대로 구성된다. 모두 일반분양으로 공급될 예정이다.
3월에는 경기 하남시 미사강변도시에 ‘미사강변리버뷰자이’가 분양을 시작한다. 91~132㎡ 555가구로 구성된다.


4월에 공급되는 서울 성동구 금호13구역에 ‘신금호파크자이’. 성동구 금호동의 금호자이1·2차에 이어  세번째다. 전용 59~114㎡ 1,156세대가 들어서며 그 중 84가구는 후분양방식이다.
SK건설은 올해 서울·경기·부산에 5개 프로젝트를 진행해 SK VIEW(뷰)아파트 총 4,635가구를 공급한다. 이 중 3,182가구가 일반분양이다. 내달 경기 화성시 기산동에 1,196가구를 분양할 예정이다. 모두 일반분양이다. 전용면적 59㎡와 84㎡의 주택형으로만 상품이 구성된다. 6월에는 서울 강남구 대치동에 대치국제아파트 재건축사업 분양이 진행된다. 일반분양 50가구로 총 240가구다.


9월 분양예정인 부산 남구 대연동은 대연초·중·고를 비롯해 부경대와 경성대 등 학교가 밀집해있다. 지하철 2호선 대연역과 도시고속도로 등이 가깝다. 1,054가구가 분양예정으로 그 중 717가구가 일반분양이다.
10월에는 서울 동대문구 휘경동과 부산 수영구 망미동 재개발사업 분양이 예정돼 있다.
현대산업개발은 지난 1월30일 서울 송파구 지하철 8호선 복정역 1번 출구 인근에 견본주택을 열고 ‘위례 우남역 아이파크’를 분양하고 있다. 1~2인 가구에 특화시킨 실속형 오피스텔로 원룸(188실) 외에도 투룸(74실), 쓰리룸(57실)으로 평면을 구성했다.


현대건설, SK건설, 포스코건설 컨소시엄(현대건설 컨소시엄)은 3월에 서울 왕십리뉴타운 3구역에 독자 브랜드 ‘센트라스(CENTLAS)’ 공급한다. 지하 6층, 지상 28층짜리 총 32개 동, 총 2789가구로 구성된다. 아파트는 2529가구, 오피스텔은 260실이 들어선다. 현대건설 컨소시엄이 왕십리뉴타운의 마지막 3구역에 들어서는 아파트를 기존 1, 2구역의 일반분양 세대수는 1,171가구로, 전용면적 40~115㎡을 아우르면서도 실수요가 높은 전용면적 85㎡ 이하 중소형 타입을 전체 세대의 약 93%로 구성했다.


전문가들도 올해 부동산 시장의 훈풍이 상당기간 이어질 것으로 내다보고 있다.
부동산114 함영진 리서치센터장은 “상대적으로 침체됐던 기존 주택시장도 이른바 ‘부동산3법’이 국회를 통과하면서 정책의 불확실성이 사라지자 재건축 아파트를 시작으로 반응이 나타났다”며 “일반아파트 역시 내 집 마련에 나선 실수요자들로 상승조짐이 곳곳에서 엿보인다”고 말했다.


리얼투데이 관계자도 “본격적인 이사철이 시작되는데다가 3월 청약제도 개편으로 1순위 자격 요건이 완화 돼 청약에 나서려는 수요자들이 크게 늘어날 것으로 예상된다”며 “건설사들도 시장이 좋을 때 분양하자는 분위기가 확산되면서 분양시기를 앞당기고 있다”고 설명했다.


대형건설사 관계자 역시 “기존 전세 수요가 매매로 꾸준히 이어지고 있고 잇따른 부동산 시장 활성화 대책으로 주택시장이 살아나고 있다”며 “지난해에 이어 올해도 분양시장은 밝을 것”이라고 전망했다.
올 1월 주택 매매 거래량은 지난해보다 34.1% 증가한 7만 9,000건으로 2006년 이후 1월 거래량 중 최고 수준을 기록했다. 지난 2월17일 부동산114에 따르면 올해 들어 서울 아파트값은 0.35% 상승했다. 신도시(0.20%)와 경기·인천(0.32%)도 모두 플러스 변동률을 나타내며 연초 수도권 매매시장은 호조세다.


서울에서는 서초(0.86%), 강동(0.78%), 강남(0.48%), 송파(0.47%) 순으로 매매가격이 많이 올랐다. 올 들어 속도를 내는 재건축 사업이 집값 상승을 이끈 영향이다.
또 노원(0.44%), 서대문(0.36%), 강서(0.35%), 성북(0.34%) 일대도 매매가격이 많이 올랐다. 전셋값 상승에 따른 매매전환 수요가 나타나면서 중소형 아파트 위주로 오름세가 컸다.
신도시는 광교(0.64%), 산본(0.33%), 중동(0.33%), 평촌(0.24%), 분당(0.18%), 일산(0.15%), 김포한강(0.13%)이 경기·인천은 광명(1.16%), 군포(0.99%), 안산(0.75%), 하남(0.56%), 수원(0.50%), 시흥(0.37%)이 각각 상승했다.


부동산114 함영진 리서치센터장은 “주거 안정성에 어려움을 겪는 무주택자의 매매 선회가 상승세를 지탱해 줄 것으로 기대된다”며 “집값이 크게 오르진 않아도 저금리와 정부정책 등에 힘입어 더 떨어지진 않을 것이라는 기대심리가 주택수요자들의 구매심리를 자극할 것으로 보인다”고 말했다.
하지만 우려의 목소리도 나오고 있다. 분양훈풍이 자칫 바람몰이로만 끝날 수 있다는 지적이다. 분양 물량이 한꺼번에 쏟아지면 미분양 증가와 수급 불일치에 따른 집값 하락 등이 나타날 수 있고 청약자들이 입주 때까지 전세로 눌러앉으면서 전세난이 가중될 수 있다는 지적 때문이다.

이런 가운데 올해 어떤 트렌드가 부동산 시장을 주도할 지에도 관심이 집중되고 있다. 지난 2008년 금융위기 이후 중대형 아파트의 가격하락과 1·2인 가구 증가와 같은 인구구조의 변화가 맞물리며 소형 아파트의 인기가 지속되고 있다. 실제로 2013년과 지난해에는 전용 60㎡이하의 면적대 아파트가 가장 높은 가격 상승률을 보여 올해에도 소형 아파트의 인기가 높을 것으로 보인다.
 

강남권도 재건축 아파트로 다시 부상할 지도 관심사로 떠오르고 있다. 업계관계자는 “지난해 말 재건축초과이익 환수 유예연장, 분양가 상한제 탄력적용, 재건축 조합원에게 3주택까지 복수 주택분양 허용 등을 골자로 하는 부동산3법이 통과되면서 수혜를 한 몸에 받을 것으로 보이기 때문”이라고 말했다.


또 부동산 시장이 기존 투자 시장에서 실수요 시장으로 재편됨에 따라 아파트 매입시 시세차익 가능성 보다는 실거주 가치를 우선시 하는 구매 행태가 이어질 것으로 보인다. 2008년 3.3㎡당 1,091만 원이었던 전국 아파트 평균 분양가는 지난해 기준 939만 원으로 약 14% 하락했다. 수요자들은 향후 단기 차익 가능성보다는 학군, 통근거리, 지하철역과의 거리, 조망, 평면구조, 설계 등에 관심을 가지게 됐다.

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