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초저금리 시대를 맞아 갈 곳이 없는 자금들이 부동산 시장으로 본격적으로 유입되고 있지만 아파트 구입을 희망하는 사람들이나 팔려는 사람, 여유자금으로 부동산 투자를 해보려는 투자자들 모두 부동산 시장이 과연 어떻게 될지 도무지 종잡을 수 없다고 한다. 그러나 정부에서 양도소득세율 인하, 그린벨트 해제 등 각종 부동산 활성화정책을 내놓고 있으며 지속적인 초저금리가 부동산 시장에 호재로 작용하는 만큼 시중 여유자금은 부동산 시장에 머물게 될 것이다.
부동산 투자의 0순위 아파트는 내집 마련이 아닌 투자 차원에서 돈이 몰리는 지역은 드물다. 물론 강남 지역의 재건축아파트 가격 조정은 전체 아파트 가격의 기준점 역할을 하므로 타지역의 아파트 가격에 영향을 줄 수밖에 없다.
최근에 재건축아파트의 가격이 주춤한 틈에 신규 분양아파트에 투자자들이 몰리고 있는 현상이 나타난다. 하지만 분양 가격이 처음부터 너무 높아 실제적인 투자이익을 바라기에는 무리가 있다. 오히려 기존 아파트 매물이 점진적으로 나오기 때문에 가격 조정이 되는 시기에 매입하는 것이 바람직하다.
최근 정부는 주택임대사업을 활성화하기 위해 임대주택사업자에 대한 세제 해택 및 금융 지원 폭을 확대했다. 임대주택사업의 매력은 고정 수입을 확보할 수 있고 집값 상승에 따른 시세차익을 노릴 수 있다는 점이다. 여기에 각종 세제 혜택까지 받을 수 있다. 그러나 한 가지 주의할 사항은 임대주택사업이 임대수익만 발생하는 것이 아니라 비용도 들어가야 한다는 걸 명심해야 한다.
정부에서 중·장기 대책으로 앞으로 3년 동안 시중 임대료보다 30%싼 국민임대주택을 5만 가구 건설하고 매년 15만 가구의 임대주택 건설을 촉진하기 위해 공공택지 내 중·소형 주택 의무 건축 비율을 현행 50%에서 60%로, 임대주택 비율을 10%에서 20%로 확대하기로 했다. 그러나 맹목적으로 쫓아가기보다는 지하철역세권 등 임대가 보장되어 있는 지역에서 임대주택사업을 하는 것이 좋다. 수익성 상가는 공급이 적었던 5년 전만 해도 투자메리트가 높았지만 현재는 공급물량이 많은 상태고 유행에 민감한 분야다. 상가를 고를 때 가장 중요한 것은 투자수익률이다. 직영할 때는 매달 이익금액의 투자원금의 1.5∼2%는 돼야 승산이 있다. 1억원을 투자할 경우 원가, 종업원 임금, 제세공과 등을 빼고 월 150만∼200백만 가량은 남아야 한다. 임대 할 때도 월고정 수입이 총 투자비의 0.8%∼1%는 보장돼야 투자성이 있다. IMF여파로 몇 년간 소외됐던 전원주택에 대한 관심이 높아져 도심에 인접한 전원형 주택지를 중심으로 빠른 회복세로 돌아서고 있다. 전원주택을 고를 때는 대도시와 교통망이 잘 연결돼 있거나 도로 신설 또는 확장 계획이 있는 곳은 택하는 것이 좋다. 마을과 지나치게 동 떨어져 있으면 방범이 걱정된다. 오염원이 있는가 확인하는 것도 중요하다. 또한 전원주택은 주변 경관을 중시해 대부분 산이 있고 강을 볼 수 있는 곳이 좋으나 이런 곳은 땅값이 비싸다. 따라서 비용을 절감하기 위해서는 산이든 강이든 하나만 택해야 하나 산과 강이 없으면 트인 곳을 선택하는 것이 좋다. 자제 기반 시설을 갖추지 못한 전원주택에 비해 단지형 전원주택은 개인이 매입하는 땅값보다 싸고 전용허가 등 복잡한 인허가 절차에 시달리지 않아도 된다. 그러나 단지형 전원주택을 분양하는 업자의 신뢰성 여부를 반드시 확인하고 구입해야 한다.
부동산 경기 활성화대책시 제일 먼저 논의되는 근본 상품은 역시 토지다. 토지시장은 오히려 불경기에 투자하는 것이 싸고 투자가치가 좋은 곳을 선정할 수 있다는 이점이 있다. 불경기 시장에 제일 어렵다고 하지만 반대로 호경기로 접어들 때 상승폭이 많다는 것이다.
이외에도 여유자금이 생긴다면 개발 확정지역, 즉 관광개발지역 등에도 투자할 만하다. 토지 투자는 현재의 개발가치도 중요하지만 도로 개통계획, 기타 개발계획이나 그린벨트 해제 등 정책변화에 따라 민감하게 반응하는 것이므로 중·장기 투자상품으로 미래가치를 염두에 둔 투자전략이 필요하다.
아파트 중소형 매매와 전세값이 강세
강남지역의 매매값을 주도하던 재건축단지들은 소형 평형 의무비율제 부활과 용적률 하락이 예상되면서 일제히 소강상태를 보였다. 저밀도 재건축단지들 가격에는 큰 영향을 미치지 않았으나 수요와 매물 부족으로 거래는 끊긴 상황이다.
반면 중소형평형의 기존 아파트들은 여전히 매물 부족으로 강세가 이어지고 있다. 9월 들어서는 강동구 지역의 매매값 상승률이 높았다.
전세시장도 여전히 전세물 부족으로 거래량이 많지 않은 가운데 강세 분위기가 지속되고 있다. 이처럼 강남지역의 중소형평형이 강세를 보이면서 분양권 시장도 달아오르고 있다. 이러한 인기와 더불어 소형아파트 입주물량 부족, 강남권 지역의 재건축 아파트들이 이주를 기다리고 있는 반면 강남지역의 재건축 아파트들은 단기간에 아파트 가격이 크게 상승하여 거품이 형성되었다는 우려가 있는 데다 소형평형 건축 의무비율 부활, 용적률 하향 조정 때문에 가격이 답보상태를 면치 못하고 있다. 향후에도 가격이 상승하기는 어려울 전망이다. 단지 강남에서 중형평형의 인기는 높아지고 있으므로 강남지역의 아파트를 구입하려면 재건축 대상 아파트보다는 입주 예정 아파트를 구입하는 것은 좋을 듯 하다.
한동안 소형평형을 중심으로 가격이 상승하던 서울 강북지역은 30평형대 중형평형까지 가격 상승이 두드러졌다. 소형평형은 매물이 적고 강남권 지역의 수요가 이주하고 있기 때문인 것으로 분석된다. 반면 대형평형의 경우는 어느 정도 매물이 확보되어 있으나 수요가 적어 보합세를 보였다.
소형평형은 여전히 대기수요자는 많으나 매물이 없어 상당한 강세가 지속되고 있다. 9월 들어 매매값은 평당 532만원, 전세값은 342만원으로 지난달에 비해 각각 3만원과 6만원이 상승했다. 매매값은 특히 중계동 지역이 강세를 보였다.
전세값은 노원구와 도봉구 지역의 20평형대 이하의 아파트가 전세 매물 부족 지속으로 강세 분위기가 지속되면서 상승폭이 증가하고 있다.
강북에선 전반적으로 소형평형 매물이 부족해지면서 가격 상승폭이 커지고 있는데 특히 마포구 지역은 마포역을 중심으로 새로운 주거단지로 부상하고 있어 한화 오벨리스크에 관심을 둘 만하다. 그러나 미아, 길음, 정릉 지역은 3만여 가구 입주를 기다리고 있고 현대백화점이 들어서 교통문제가 심각할 것으로 예상된다.
분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등의 신도시를 포함한 수도권지역은 매매값이 9월 들어 평당 547만원, 전세값이 337만원에 거래됐다. 서울지역이 9월 들어 상승폭이 감소하는 경향을 보였으나 수도권 지역은 오히려 상승폭이 더 커졌다.