(시사매거진246호=김현지 기자) 지난 2017년 8·2 부동산대책이 발표된 이후에도 부동산 폭등과 광풍은 계속되어 왔다. 이를 잡기 위해 지난 13일, 정부가 새로운 부동산대책을 마련했다. 계속해서 치솟는 집값이 이번 대책을 통해서 잠재울 수 있을지 관심이 몰리고 있으며, 이번에 발표한 대책에 대해 비판하는 목소리도 커지고 있다.

8·2 부동산 대책도 잡지 못한 집값 폭등

지난 2017년 8월 2일, 계속되고 있는 부동산 폭등과 광풍을 막고 부동산 가격을 합리적으로 조절하기 위해 1차적으로 올해 4월까지 다주택자의 집을 팔게 만들 것이고, 이후에도 팔지 않는 사람들에 대해서는 추가 규제를 통해 시장에 물건을 내놓게 하겠다는 의도를 가진 8·2 부동산 대책이 발표되었다.

8·2 부동산대책에는 부동산 활성화 정도에 따라 조정대상지역, 투기과열지구, 신규 투기지역을 선정하고 청약과 대출을 규제했으며, 재건축 재개발 규제 및 민간택지 분양가 상한제를 재시행한다는 내용이 담겨있다.

대부분의 부동산 전문가들은 8·2 부동산 대책이 단기적으로 집값과 투기를 억제할 수 있겠지만, 풍선효과가 발생할 것이고 공급 대책이 없기 때문에 장기적으로는 집값을 억제할 수 없을 것이라는 의견이 대다수였다. 대책 발표 이후 시장 상황도 이 의견과 비슷하게 흘러갔다. 즉, 대책이 예상보다 강력해 대책 발표 직후 강남3구 지역을 중심으로 수천만 원의 가격을 낮춘 급매가 출현했고, 매수자들은 관망세로 돌아서며 대책 이후 매도세가 강해졌다. 직격탄을 맞은 서울은 단기적으로 매매가격이 하락하는 등 효과가 있는 것처럼 보였으나, 9월이 되자 서울 집값은 다시 상승을 타고 치솟았다. 정부에는 9·5 부동산 대책과 10·24 가계부채 종합대책 등을 연달아 내놓았지만 이에 전혀 효과가 없었다.

최근 주택시장 동향 및 평가

전국 주택은 안정세가 지속되고 있으나, 서울 주택가격은 올해 7월부터 상승폭이 확대되었다. 서울의 아파트가격이 빠르게 상승하면서 일부 서울 인근 지역으로 가격 상승세가 확산되는 모습을 보이고 있다. 매물 부족 상황에서 투기 수요 등이 가세하면서 시장 불안을 가중했으며, 풍부한 시장 유동성 하에서 가격상승 기대 등으로 매도물량이 감소하고, 공급자 우위의 시장 상황이 지속되었다. 최근 갭(gap)투자 비중이 크게 증가하는 등 투기 수요가 가세했으며, 실수요자들의 내집 마련 불안감 등으로 추격매수 심리를 확산시켜 주택시장 불안을 가져왔다. 서민 주거안정을 위협하고 근로의욕과 경제하려는 의지를 저하시키며, 자원배분 왜곡 등 국민 경제 전반의 활력을 저해한다고 평가받고 있다. 이번 9·13 부동산 대책을 통해 정부는 ‘투기수요 근절’, ‘맞춤형 대책’, ‘실수요자 보호’라는 3대원칙 아래 서민주거와 주택시장 안정에 전력을 다할 것으로 예상된다.
 

9·13 부동산 대책 키워드 7

계속되는 폭등으로 인해 정부는 2018년 9·13 부동산 대책을 발표했다. 이 정책은 현 정부에서 시행한 정책 중 8·2 대책 이후 두 번째로 강도 높은 대책이라고 판단되고 있다.

1. 종합부동산세 : 3주택 이상 보유자는 현행보다 0.1~1.2%p 세율을 인상하여 최대 3.2%까지 과세하도록 조치된다. 이와 동시에 조정대상지역 2주택자의 경우에도 3주택자 이상자와 동일하게 과세를 강화 받게 되 는데, 이는 투기 수요를 철저히 차단하겠다는 정부의 의미가 담겨있다고 할 수 있다. 추가적으로 조정대상지역 외 2주택 및 고가 1주택에 대한 세 율 인상안도 있다. 이번 대책으로 인해 과표 3~5억 원 구간이 신설되는 데, 과표 3억 원(시가 약 18억 원) 이하 구간은 현행세율을 유지하지만, 3억 초과구간은 세율이 0.2~0.7%p 인상된다. 마지막으로 세부담에 대 한 조정도 있다. 1주택자 및 기타 2주택자는 현행 150% 세부담을 유지 하지만, 현행 유지였던 당초 정부안과는 달리 조정대상지역 2주택자 및 3 주택자 이상자는 150%에서 300%로 세부담이 인상된다. 종합부동산세 는 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용할 예정이다.

2. 다주택자 : 2주택 이상 보유세대는 규제지역 내 주택 신규 구입을 위 한 주택담보대출이 전면 금지된다. 담보인정비율(LTV)이 0%라는 의미 이다. 1주택에서도 동일한 규제를 받지만, 실수요나 불가피한 사유(이사 또는 부모동양 등)로 판단되는 경우 예외가 허용된다. 또한, 규제지역 내 에 공시가격이 9억 원을 초과하는 고가주택 구입시에는 실 거주목적인 경우를 제외하고 주택담보대출이 금지된다. 하지만 무 주택세대가 주택구 입 후 2년 내 전입하는 경우 등은 예외적으로 허용된다.
투기지역과 투기과열지구 안에서 다주택자에게 각 40%로 적용되던 LTV와 DTI는 30%로 강화된다. 주택담보대출을 받을 때 대출기간 동 안 주택을 추가 구입하지 않겠다는 약정도 체결한다. 정부는 차주의 주택 보유 여부를 주기적으로 확인해 주택구입이 확인될 경우 불이익을 부과 한다는 계획이다.

3. 주택임대사업자 : 먼저 주택임대사업자들의 대출규제가 강화된다. 9·5 부동산 대책으로 인해 주택임대사업자는 투기지역·투기과열지구 내 주택담보대출이 80%에서 절반인 40%로 조정된다. 그러나 공시가격 9 억 원 초과 고가주택 신규 구입을 위한 주택담보대출은 원천적으로 금지 된다. 또한, 주택임대사업자의 세제혜택부분도 조정된다. 기존에는 종 합부동산세도 비과세였지만, 이제는 1주택 이상 보유자가 조정대상지역 에 신규로 주택을 취득해 임대주택으로 등록하면 양도세(2주택 일반세율 +10%p, 3주택 이상 일반세율+20%p) 및 종합부동산세를 합산 과세하게 된다. 주택임대사업자에 대한 대책은 대책발표 후 새로 취득하는 주택부터 적용한다.

4. 주택공급 : 서울 및 수도권에 교통여건이 우수하고, 주택수요가 많은 지역을 중심으로 공공택지 30곳을 추가 공급, 입지가 우수한 도심 내 주 택 공급도 확대하겠다는 내용이다. 도심 내 유휴부지, 보존가치가 낮은 3 등급 이하 그린벨트 등을 활용할 계획이다. 또한 공공택지에서 공급되는 공공분양주택에 대해서는 전매제한, 거주의무 요건 강화 등을 통해 적정 이익을 환수하고, 실수요자 주택수요에 따라 공공임대·분양비율을 지자체와 협의하여 탄력 적용할 계획이다.

5. 조세정의 : 조세제도에서도 작은 변화가 있는데, 종합부동산세 공정시장가액비율 추가 상향조정 건이다. 당초 정부안에는 현행 80%에서 연 5%p씩, 90%까지 인상하겠다는 발표가 있었지만, 이번 대책으로 인해 현행 80%에서 연 5%p씩, 100%까지(2022년) 인상하기로 수정되었다. 이는 공시가격의 점진적 현실화 및 형평성 개선을 위한 이유이며, 부동산 투기, 편법·탈법, 상속·증여 등에 대한 자료출처 조사 및 세무조사도 지속적으로 강화할 전망이다.

6. 청약제도 : 무주택자 위주로 청약시장이 재편되는 내용이다. 분양권이나 입주권 소유자를 무주택자에서 제외하기로 했으며, 추첨제로 당첨자를 선정할 때 무주택 신청자를 우선 신청한 후, 유주택 신청자 순으로 추첨하기로 했다. 또한 분양가상한제가 적용되는 수도권 주택에 대한 전매제한 기간도 확대되어 청약 시장에 투기 세력이 들어오는 것을 차단할 방침이다.

7. 임대소득세 누락 적극 포착 : 임대주택으로 등록 여부와 상관없이 임대소득에 대해서는 소득세를 신고하고 납부해야한다. 이때까지 정부가 적극적으로 과세하지 않았지만, 이제는 누락한 임대소득세를 찾아내 적극 과세하겠다는 의지와 방법을 공식 표명했다. 집주인 거주주택에 대해서는 건축물대장상 소유자의 주택 소재지와 소유자 주민등록정보상 거주지가 동일한 경우 집주인 거주주택(자가거주)으로 판단한다. 빈집여부도 파악한다. 정보가 없는 주택 중에서 전기사용량을 측정해, 에너지 사용량이 없는 경우에는 공실로 판단한다. 위의 경우를 제외한 나머지는 모두 임대주택에 해당된다. 이 중에서도 임대소득세를 신고한 것을 빼면 자연히 임대소득세 누락한 것이 걸러지게 되는 것이다.

시장 안정 지속성 기대

부동산 대책에서 가장 중요한 것은 양질의 공급일 것이다. 지속적으로 치솟는 집값, 특히 수도권 지역을 타깃으로 적절한 시기에 정책이 발표되었다. 이번 9·13 부동산 대책은 세제 강화와 전방위적 대출을 규제하려고 하고 있다. 여러 가지 요소들로 인해 유주택자들의 주택 추가 구매 심리가 위축되어 서울을 중심으로 한 집값 급등세에 제동이 걸릴 듯해 보인다. 특히, 고가주택은 추가 대출이 막히면서 강남권의 큰 타격이 예상되는 가운데, 지난 8·2 부동산 대책과 같은 일시적인 효과를 보는 대책이 아닌, 장기적으로 시장이 안정될 수 있는 지속성을 기대해 본다. 하지만 가장 중요한 점은 그 어떤 정책도 시장을 이길 수는 없다는 것이다. 시장에서 모든 가격을 결정하기 때문이다. 즉, 시장을 안정시킬 수 있는 것이 정부의 정책만이 아닐 것이다. 이후 추가적인 정책들과 시장의 조화로 안정되는 부동산 시장을 기대해본다.