투자 중심에서 실거주 중심으로 전환…실물경기 흐름이 변수로 부각

과연 내년에는 수도권 주택매매시장이 장기침체의 터널을 벗어날 수 있을 것인가. 아직 성급하긴 하지만 전체적인 시장여건은 올해보다 나을 전망이다. 반면 지방은 그동안 상승 사이클을 마무리 짓고 하락세로 접어들 것으로 예상된다.
2014년 부동산시장의 변수를 보면, 우선 내년 부동산시장에서는 주요 상승요인과 하락요인이 시소게임을 벌일 것으로 보인다. 이 중 상승요인은 실물경기 회복과 전세난이다. 부동산시장이 투자수요 중심에서 실거주수요 중심으로 바뀌면서 실물경기 흐름이 중요한 변수로 부각되고 있다. 주택의 구매력은 안정적인 소득과 일자리가 전제돼야 하기 때문이다. 연구기관마다 다르지만 내년 실물경기는 올해보다는 나을 것이라는 전망이 주류를 이룬다. 실물경기의 개선은 부동산시장에서 태부족한 유효수요를 늘리는 힘으로 작용할 것이다.
또 하나, 전세가격이 고공비행하면서 전세수요 중 일부는 중소형을 중심으로 매매수요로 전환될 것으로 보인다. 아파트전세가비율이 서울지역의 경우 평균 60%를 넘어섰고, 새 아파트는 80%를 넘어선 단지도 많다. 수도권아파트의 평균 경매낙찰가율은 80% 언저리다. 전세가격을 더 올려주다 나중에 경매에 붙여지면 보증금을 건지지 못하는 깡통전세가 될지도 모른다는 두려움으로 세입자들은 반전세로 전환하거나 구매로 돌아설 것이다. 서글픈 얘기지만 전세난으로 어쩔 수 없이 집을 사는 수요가 생길 것이라는 얘기다.
아울러 내년에는 정책변수가 시장에 미치는 영향이 다소 줄어들 전망이다. 정부의 부동산대책 발표가 올해보다 많지 않을 것으로 예상되기 때문이다. 6월에 치러질 지방선거의 경우 국지적인 시장교란요인으로 작용할 가능성이 있으나 일시적인 변수다. 모든 변수의 총집합체라고 할 수 있는 심리요인은 다소 가변적일 것으로 점쳐진다
그럼 구체적으로 부동산시장을 들여다 보자. 우선 공급과잉 우려에도 불구하고 수익형 부동산에 대한 관심은 여전할 것으로 보인다. 금융권의 저금리 기조가 확산되면서 재테크에 대한 뾰족한 대안이 없을 뿐 아니라 수익형부동산의 경우, 아파트와 달리 초기 투자자금도 크지 않아 부담이 덜하기 때문이다. 수익형 부동산 중에서도 투자자금 부담이 상대적으로 저렴하면서 쉽게 손 댈수 있는 물건 중 하나가 오피스텔이다. 하지만 최근 오피스텔은 과잉공급으로 인해 수익률 하락을 겪고 있다. 특히 수도권 오피스텔 경우 지방에 비해 작년 하반기부터 하락 그래프를 그려가고 있다. 이런 가운데 내년 하반기쯤 되면 반등세에 오를 것이라는 전망이 제기돼 눈길을 끈다.
상가시장 역시 보증금과 월세가 떨어지는 등 운영에 어려움을 겪고 있다. 다행히도 최근 들어 큰 하락은 진정 시킨 모습. 상가정보전문업체 점포라인이 올 3분기(7~9월) 서울 소재 상가점포 매물 1,753개를 조사한 결과, 전분기대비 보증금과 월세가 떨어진 곳은 25개구 중 70%에 육박하는 17개구로 집계됐다.
하지만 최근 부동산 경기가 조금씩 되살아나면서 덩달아 상가시장 회복이 기대되고 있다. 특히 위례신도시와 세종시, 동탄2신도시, 마곡지구 등 지역 상가쪽이 주목되고 있다. 분양이 활발하면서 유동인구가 많아지는 것을 감안해 내년께 이곳 지역들이 그 동안 소극적이었던 투자층을 다시 끌어들일 것으로 내다보고 있기 때문이다. 물론 국내외 경기가 좋지 못한 만큼 리스크도 배제할 수 없다. 한류바람을 타고 국내를 찾는 외국인 관광객 수가 급증하면서 외국인 관광객이 급증하자 숙박업계가 호황을 누렸다. 서울을 비롯한 부산, 제주 등 특정 관광지역의 객실 가동률이 90%를 웃도는 가하면 객실부족 현상 등으로 투자가치를 높여놓은 것이다. 이러한 숙박시장의 활황은 내년 상반기경에도 이어질 전망이다.
 

저작권자 © 시사매거진 무단전재 및 재배포 금지