부동산 시장이 침체를 면치 못하고 있다. 글로벌 금융위기 이후 5년이 지났지만 한국의 부동산 시장은 여전히 침체에서 벗어나지 못하고 있는 것이다. 이는 부동산 시장도 저성장 국면에 돌입한 가운데 투자 환경마저 크게 달라졌기 때문이다. 경기 악화와 가계 부채의 증가로 실질 구매력은 떨어졌고 생산인구의 감소와 베이비부머의 은퇴에 따라 수요 시장은 당연히 위축될 수밖에 없었다. 투자성과 환금성은 악화됐고 비용 부담과 리스크는 더욱 커졌다.
부동산 시장이 달라지면서 부동산 자산의 관리와 운영은 점점 중요해지는 추세다. 개인들의 총자산 중 부동산 비중은 여전히 높은 데 반해, 장기적으로 보유 가치는 낮아질 가능성이 높은 탓이다. 최근에는 새로운 부동산 자산의 운영 원칙이 대두되고 그에 따라 부동산 자산 포트폴리오도 달라지고 있다. 현명한 투자자들이 포트폴리오 재구성으로 새로운 돌파구를 찾고 있는 것이다.
최근 KB금융지주 경영연구소의 ‘2013 한국 부자 보고서’에 따르면 금융 자산 10억 원 이상의 개인을 부자라고 볼 때 한국의 부자는 2012년 말 기준 약 16만 3,000명에 달한다. 한국 부자는 서울과 수도권에 집중돼 있는 편으로 이들의 자산 구조를 살펴보면 부동산 비중이 금융 자산 등에 비해 높은 특징을 보인다. 한국 부자의 총자산은 부동산 자산이 55.4%, 금융 자산은 38%를 차지하며 예술품, 회원권 등 기타 자산이 6.6%를 구성하고 있다.
하지만 근래 부자들의 부동산 자산 비중은 점차 낮아지고 있다. 이것이 부동산 자산 관리 제1원칙으로 부동산 자산의 축소, 즉 다이어트가 이뤄지고 있기 때문이다. 과거 한국 부자의 자산 형성에 부동산 투자와 운영이 핵심적인 역할을 해왔지만 부동산 시장이 급변하면서 부동산 자산의 총량적인 감소가 불가피해진 것이다. 부동산 자산 비중이 상대적으로 더 높고 부동산 투자 경험이 많은 슈퍼 부자(총자산 100억 원 이상의 초고액 자산가) 층에서도 부동산 비중이 하락하고 있으며 부동산 투자 성공을 경험해보지 못한 젊은 층이나 자산 규모가 작은 부자일수록 부동산 자산 비중을 일정 수준 이하로 운영하는 경향이 뚜렷하다.
한 가지 더 주목할 점은 단순한 부동산 자산액의 축소뿐만 아니라 다이어트라는 단어에서 알 수 있듯이 체질 개선이 이뤄지고 있다는 것이다. 한국 부자가 보유한 부동산 자산 중 평균 62.2%가 투자용 부동산이다. 대표적인 투자 대상은 상가, 아파트, 오피스텔, 빌딩, 토지 등이다. 주거용 부동산 보유 비중은 37.5% 정도다. 부자 10명 중 9명은 소유한 상가, 건물, 주택 등을 활용해 월세 등 임대 수입을 얻고 평균 6억 원에 육박하는 보증금도 확보하고 있다. 자산 가치의 변동성을 보완하고 보유 시 발생하는 비용 부담을 충당해 줄 현금 수입을 확보한 셈이다.
이는 부동산 투자 시장의 트렌드 변화와 가치 하락에 대한 우려와 환금성까지 고려한 포트폴리오의 조정인 동시에 노후 준비에도 적합하다. 장수(長壽)가 고민인 100세 시대가 도래하면서 노후 생활을 위한 자금 마련은 젊은 세대에게도 짐이 된 지 오래다. 한국 부자는 이미 충분한 노후 대비 자산을 축적한 상태지만 현재 보유 중인 부동산 자산의 가치를 좀 더 높이고 안정적으로 관리해 나가면서 지속적인 현금흐름을 창출할 수 있도록 부동산 자산 구조와 구성 종목을 바꿔 나가고 있다. 그 결과 연령대가 높은 부자 그룹에서 임대수익형 부동산 비중을 많이 가지고 있고 꾸준히 임대 수입을 창출하고 있다.
부동산 시장의 위기는 결국 위험과 기회로 나뉠 것이다. 적절한 분산투자와 비용 절감, 세테크 등을 통해 리스크는 헤지하면서 장기적으로 보유 가치가 높고 운영 목적과 플랜에 부합하는 부동산 상품을 투자해 나간다면 만족스런 부동산 포트폴리오의 재구성은 물론 성공적인 부동산 자산 관리도 가능할 것이다.