(시사매거진244호=임정빈 기자, 김현지 기자) 올해 상반기 계속해서 이슈 되었던 금융소득종합과세의 윤곽이 드러났다. 정부가 대통령 직속의 정책기획위 산하 재정개혁특별위원회의 권고안을 바탕으로 여러 가지 개편안을 내놓았다. 어떤 것들이 바뀌었으며, 부동산 시장에는 어떤 영향을 줄지에 대한 관심이 높아지고 있는 가운데, 개편된 권고안에 대해서 알아보고자 한다.

부동산 세금의 종류에는 여러 가지가 있는데 그 중 대표적으로는 아래와 같이 나눌 수 있다.

‣ 살 때 내는 세금 : 취득세

부동산을 취득할 때 내는 세금으로, 과거에는 취득할 때 내는 취득세와 이를 등기부에 등록하는 등록세가 있었으나, 현재는 취득세에 통합되었다. 이 때의 취득은 돈을 주고 사는 것만 의미하는 것이 아니라 명의 이전, 증여, 상속 혹은 승계 등 소유권이 넘어가는 것 전체가 해당된다.

‣ 가지고 있을 때 내는 세금 : 재산세, 종합부동산세

부동산은 보유하고 있는 것만으로도 세금을 내게 된다. 부동산의 대표적인 보유세는 재산세와 종합부동산세(이하 종부세)이다. 주택의 재산세는 0.1%에서 0.4%까지 부과되며, 종부세는 과세표준에 따라 0.5%에서 2.0%까지 부과된다.

‣ 월세 받을 때 내는 세금 : 종합소득세(개인), 법인세(법인)

소득이 발생하면 세금을 낸다는 원칙에 따라, 부동산 임대를 통해 얻은 소득에도 임대소득세를 매기게 된다. 하지만, 엄밀히 말하면 임대소득세는 종합소득세(종소세)의 한 분야로 근로소득이나 사업소득 등 다른 모든 소득을 임대소득과 합친 후 계산된다.

‣ 팔 때 내는 세금 : 양도소득세, 부가가치세

양도소득세는 부동산을 산 가격과 판 가격의 차이인 ‘양도차익’에 대해 매기는 세금이다. 양도차익에서 기타비용을 공제한 과세표준에 따라 주택은 최소 6%에서 최대 38

%까지 적용된다. 단, 주택은 매입 후 1년 이내에 매도할 경우에는 무조건 40%의 단일세율을 적용한다. 양도소득세는 조건에 따라 세율이 세분화 되어있고, 공제받는 항목이 다양하다.

‣ 명의를 넘길 때 내는 세금 : 증여세, 상속세

합당한 대가와 교환하지 않고 부동산 등의 자산을 다른 이에게 넘겨줄 때에는 증여세를 내고, 그것이 본인의 사망으로 인한 상속일 경우에는 상속세를 낸다. 증여세와 상속세는 기본적으로 구조가 비슷하고, 세율도 10%에서 50%까지 비슷하다.

지난 7월 3일 조세부담의 형평성을 목적으로 금융소득종합과세 기준 권고안이 발표되었다. 많은 이들이 보유세 인상을 예상한 가운데 설마 했던 종합소득세와 임대소득도 언급되면서 많은 국민들의 조세부담이 커질 것으로 예상했다. 기획재정부 보도 자료와 함께 재정개혁특별위원회가 기획재정부로 전달한 상반기 재정개혁 권고안은 최종안이 아닌 권고 성격의 내용이었지만, 지난 6일 추가적인 내용이 담겨 최종안이 발표되었다. 이와 관련해 부동산 시장에 미치는 변화는 어떤 것이 있는지 살펴보자.

종합부동산세 개편

초고가주택과 다주택자, 투기성 부동산 성격이 강한 나대지와 잡종지에 대해 종부세율을 올린 것이 특징이다. 빌딩이나 공장 부지에 대한 종부세율은 현행대로 유지했다. 임대료 전가, 생산원가 상승 등 실물경기에 미치는 부정적 영향을 최소화하기 위한 조치다.

정부는 종부세 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율인 공정시장가액비율(세금을 부과하는 기준인 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격 비율)을 현재 80%에서 매년 5%포인트씩 올려 2020년에는 90%를 적용키로 했다. 주택에 대한 종부세를 내는 사람은 2016년 기준 전체 주택소유자의 2%인 27만 4,000명 정도이다. 이중 91%인 24만 8,000여 명은 과세 시가표준액(이하 과표) 6억 원 이하에 해당돼 이번 세율 인상에서 제외된다. 종부세 과표 6억 원은 시가 기준으로 1주택자는 약 23억 원, 다주택자는 약 19억 원 수준이다.

과세표준 6억 원을 초과하는 주택의 종부세율은 기존보다 0.1%에서 0.5%까지 더 올라갔으며, 과세표준 6억에서 12억 주택의 경우 세율이 0.895%까지 높아진다. 1주택의 경우 과세표준 6억 원을 넘기 위해서는 시장가가 23억 원 이상이어야 한다.

※ 과세표준 = (보유주택의 공시가격 - 공제액(1주택인 경우 9억 원, 다주택인 경우 6억 원)) x 공정시장가액비율(공시가격 반영비율 전체 80%)

쉽게 다시 정리하자면, 집이 1채인데 현재 매매가가 23억 원 이하인 경우 종부세 개편과는 상관없이 세금이 오르지 않는다. 집이 1채인데 현재 매매가가 23억 원을 초과할 경우 기존 종부세 0.75%에서 0.85%로 인상된다. 하지만 23억 원을 훨씬 넘을 경우에는 2%에서 2.5%로 인상되게 된다.

반면, 집이 3채 이상이며 총 현재 매매가 총합이 19억 원 미만일 경우 개편과 관계없이 세금이 오르지 않지만, 집이 3채 이상, 현재 매매가 총합이 19억 이상인 경우 0.3%의 세금이 인상된다.

임대소득세 과세 특례조항 종료

재정개혁특별위원회가 기준 시가 3억 원 이하 또는 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택에 적용하는 주택 임대소득세 과세 특례조항이 올해 12월 31일부로 종료된다. 1·2인 가구 증가로 주거에 필요한 면적이 줄고 있어 현행 특례에 대한 면적 기준 재검토가 필요하다는 판단에서다. 다만 소수 의견으로 하반기 중 소형 주택 현황 자료를 분석한 뒤 주택 임대소득세제 개선 방안을 검토하자고 밝혔다.

그동안 주택 임대 수익 금액이 연 2000만 원 이하인 경우 임대소득을 비과세 했지만, 내년부터는 분리과세 14%가 적용된다. 납세자는 분리과세보다 종합과세가 더 유리하면 종합과세를 선택할 수 있다. 분리과세 세액은 수익금액 60%를 수익금액에서 제한 후 400만 원 공제금액을 뺀 금액에서 14%세율이 적용된다. 다만 공제 400만 원은 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우에만 적용된다.

또한 월세는 고가 1주택 또는 2주택 이상 보유자 임대료에 대해 과세하고 전세는 3주택 이상 보유자의 간주임대료에 대해 과세한다. 간주임대료란 전세 또는 월세 보증금에 의해 발생하는 수익을 임대료로 간주해 과세하는 금액이다. 기준시가 3억 원 이하면서 전용면적60㎡이하 소형 주택은 주택임대소득세 과세 특례조항으로 주택으로 산정되지 않아 과세되지 않았지만, 내년부터 연 2000만 원 이하 주택임대소득에도 과세하기로 한 만큼 소형 주택에도 세금을 걷는다.

개정 된 사항들을 살펴보면 정부에서 원하는 방향은 최대한 1세대 1주택자로 만들어 국민들이 내 집 걱정 없이 살 수 있고, 부익부 빈익빈 현상을 줄이고자 개편안을 내놓은 것으로 보인다.

그러나 일각에서는 못마땅하게 생각하는 사람들도 있다. 사실 이런 찬반의 양상은 내가 내 집을 소유하고 있을 때 일어날 수 있는 현상일 것이다.

또한 이번 보유세 개편안의 핵심은 종부세 강화에 맞춰져 있어, 다주택자들이 주택을 처분하고 상가·오피스텔 등 비주택으로 갈아타려는 움직임이 나타날 수 있다는 관측이 나오고 있다. 하지만 당장 눈에 띄는 풍선효과는 없을 것을 것이라는 전망이 지배적이다.