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공급 가시화, 금리 상승, 보유과세 중과부담 현실화 되면 주택시장 안정 될 듯
2005년 정부는 ‘8.31부동산 종합대책’을 내놓은 지 7개월 만에 재건축 개발이익환수와 주택거래신고제도 강화, 주택담보대출 규모 대폭 축소, 안전진단 강화 방안 등을 주요 내용으로 한 후속조치 ‘3.30대책’을 내놓았다. 이와 관련해 지난 5월 19일 노 대통령은 중소기업인들과의 오찬 자리에서 “참여정부가 도입한 부동산 세제는 정권이 끝나더라도 절대 바뀌지 않을 것”이라고 부동산 가격 안정에 대한 강한 의지를 다시 한 번 밝혔다. 예전엔 부동산이 수익성, 안전성은 좋지만 환금성이 떨어진다 하여 부동산을 모르는 사람들은 꺼리는 경우가 많았다. 그렇지만 요즘 부동산은 물론 특히 토지의 경우 개발계획이 확실하거나 주변 개발이 진행 중인 곳은 매물이 없을 정도로 수익성, 안전성, 환금성이 뛰어나다. 하지만 많은 사람들이 속속 발표되고 있는 8.31대책과 3.30대책 때문에 부동산 투자에 주춤하며 정부의 눈치를 살피고 있지만, 지피지기면 대박이라는 신조어를 탄생시킨 부동산 디벨로퍼들은 생각을 달리하고 있다.
<자료제공: 건설교통부, (주)웰컴인베스트>
‘보유세 강화’한 8.31대책
지난 2005년 8월 31일 발표된 부동산 대책 중 주택시장 안정을 위한 정부의 정책은 수요 측면에서의 ‘투기수요억제를 위한 세제합리화’와 공급 측면에서의 ‘공급확대 및 주택공급의 공공성 강화’로 집약된다.
이중 세제합리화와의 초점은 ‘보유세 강화’가 핵심이다. 우선 주택보유세 중 종합부동산세 대상기준 금액은 공시가격 9억원에서 6억원으로 낮춰 대상을 크게 확대했으며 개인별 합산과세도 세대별 합산과세로 조정, 현행 50%인 과표 적용률은 2009년까지 100%로 높인다. 이에 따라 여러 채의 집을 여러 명의 가족 명의로 각각 등기해 세금을 피하는 일이 불가능할 것으로 보인다. 보유세는 인상되는 반면 취득세와 등록세가 각각 0.5%포인트씩 줄어들어 전체 거래세는 1%포인트 줄어드는데 정부는 향후 보유세 강화 수준에 맞춰 거래세 추가인하를 검토할 방침이라고 한다.
주택분 재산세 과표 적용률에 대해서는 당초 2006년부터 5%포인트씩 상향 조정할 계획이었으나 서민들의 주택보유 부담 완화를 위해 시행을 2008년으로 2년간 늦추기로 했다.
양도소득세의 경우 실거래가 기준 과표가 2007년부터 모든 주택에 전면 도입, 1세대 2주택의 경우 현행 9~36%인 양도세율이 50%로 일괄 상향조정된다. 이에 따라 장기보유특별공제적용을 배제했고 대상은 수도권, 광역시 소재 기준시가 1억원 초과 주택과 기타 지역 기준시가 3억원 초과주택이다. 단, 이사, 근무, 혼인, 노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1세대 2주택이 된 경우는 중과세 대상에서 제외되었다. 따라서 종부세 과세기준일인 6월 1일 이전과 양도세 중과가 시작되기 전인 올 연말은 고가주택 또는 다주택 보유자에게 선택이 필요한 시점으로 보인다.
앞으로 집값이 계속 오를 것이기 때문에 세금부담은 큰 문제가 안 될 것이라는 막연한 기대 심리도 있다. 그러나 이미 가격이 오를 대로 오른 상황에서 과연 타당성이 있는지 짚어 보아야 할 대목인 듯 하다.
3.30부동산 대책 ‘왜 나왔나’
정부가 ‘8.31부동산 종합대책’을 내놓은 지 7개월 만에 내놓은 3.30부동산 대책 핵심 브리핑은 점프하는 부동산 시장을 잡아보자는 데서 출발한다.
정부는 지금까지 재건축 개발이익을 환수하기 위해 임대주택 건설 의무비율(25%)을 작년 5월부터 도입했고, 중.소형평형을 60%(전용 18평 이하 20%)까지 채우도록 한 소형평형 건설 의무제를 시행해 왔다. 개인의 불로소득을 환수하는 방안도 검토한 적이 있지만 적용시점 문제와 미실현 이익의 징수범위 등으로 중도 포기했었다.
특히 세제강화와 공급확대, 서민주거안정 등을 담은 8.31 부동산 종합대책이후 한동안 집값은 하향세로 돌아섰지만 서울시와 시의회가 재건축 단지에 대한 용적률 및 층고 완화 움직임을 보이자 작년 하반기부터 재건축을 시작으로 집값은 상승세로 반전됐다. 5,000만~1억원까지 하락했던 재건축 단지는 금새 8.31이전 수준을 회복했고, 지난 2월 기준으로 2억~3억원씩 올랐다. 이에 당정은 결국 ‘재건축시장 안정’ 없이는 집값 불안을 해소할 수 없다는 결론을 내리고 지난 2월 노 대통령의 ‘재건축 정책 전면 재검토’ 지시를 계기로 재건축규제에 착수, 두 달여 만에 ▲개발이익 환수 ▲재건축사업 및 조합운영 투명성 확보 ▲안전진단 강화 방안을 마련했다. 이번 대책에서 수요자의 관심이 쏠리는 부분은 재건축 개발이익에 대한 개발부담금과 주택담보대출 규제로 볼 수 있다.
재건축 개발이익부담금 시행
오는 9월부터 시행될 재건축 개발이익에 대한 개발부담금은 3,000만 원이하(0%), 3,000만원초과~5,000만원 이하(10%), 5,000만원 초과~7,000만원 이하(20%), 7,000만원 초과~9,000만원 이하(30%), 9,000만원 초과~1억1,000만원 이하(40%), 1억1,000만원 초과는 50%까지 환수한다.
개발부담금은 재건축 착수부터 준공시점까지 아파트 값 인상분에서 개발비용 등을 뺀 돈에 구간별 부담률을 곱해 합산하면 된다. 이 계산법을 적용하면 개발이익이 1억원이면 1,600만원, 2억원이면 6,500만원의 부담금을 내고 3억원이면 1억5,000만원으로 부담금 액수가 훌쩍 높아지는데 개발이익이 클수록 누진으로 늘어나기 때문이다. 이에 따라 개포 주공 등 현재 사업추진 단계에 있는 서울 강남지역 대부분 재건축 단지들이 재건축 개발부담금 부과대상에 포함돼 조합원 한 명당 수천에서 수억 원까지 추가 부담이 불가피해진다. 개발부담금 부과대상은 8월 재건축 개발부담금법(가칭)이 시행될 때까지 ‘관리처분 계획인가신청’을 하지 못한 재건축아파트 단지인데 초기 재건축단지까지 이익을 환수하겠다는 점에서 이전 대책과 차이가 있는 걸로 보인다.
법안4조에 따르면 징수한 부담금은 열악한 도시환경을 개선하기 위한 ‘도시.주거 환경정비기금’ 또는 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법 시행을 위한 특별회계’ 재원으로 쓰이게 된다. 부담금중 70%는 국가에, 30%는 지자체에 귀속되는 사용처는 같다. 그러나 최근 열린 국회 공청회에서 부담금 배분 비율을 중앙정부 50%, 광역자치단체 50%, 기초자치단체 20%로 하자는 주장이 나오는 등 부담금 배분 문제가 논란이 되고 있다.
대출규제와 금리요인은
금리나 과잉유동성이 주택수요를 유발하는 요인으로 작용하는 상황도 오래가기 어려울 전망이다. 우선 3.30부동산대책으로 투기지역 내 6억원 이상 주택에 대한 대출기준이 종전담보가액(LTV)에다 총부채상환비율(DIT)까지 추가되었기 때문에 앞으로는 예전처럼 대출을 끼고 아파트를 사는 일이 힘들어졌다. 대체로 강남.서초.송파구 등 서울 강남권 아파트 10채 중 7채 정도가 6억원 이상 고가 아파트여서 웬만한 강남권 아파트는 새로운 대출규정을 적용받게 된다. 또한 정부가 최근 부동산 시장의 위험을 경고하면서 195조원을 주택담보대출로 풀어놓은 시중은행들은 대출심사 강화, 한도 축소 등 리스크 관리에 들어갈 움직임을 보이고 있어 돈을 빌려 집을 사기가 더욱 어려워질 공산이 크다.
그동안 한국은행은 미국의 금리인상에도 불구, 국내 경기 위축을 우려해 금리인상을 자제해 왔다. 그러나 최근 미국을 위시하여 전 세계적인 금리인상기조로 인해 우리나라도 금리인상의 압력이 높은 상황이어서 국내에서도 적지 않아 앞으로 통화당국의 금리인상 결정은 불가피한 수준일 것으로 보인다. 금리가 오른다면 대출상환부담을 증가시키고, 주택투자의 상대수익률을 떨어뜨려 주택수요를 위축시키는 요인으로 작용한다.
엘런 그린스펀 전 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장은 지난 4월12일 우리나라를 방문한 자리에서 “전 세계적으로 자산가격이 GDP 증가속도보다 빠르게 올랐다”며 “현재 벌어지는 (초저금리와 유동성과잉) 상황은 한 세대에 한 번 일어날까 말까한 비정상적인 현상” 이라고 지적하고 이 같은 상황이 무한히 지속될 수는 없다고 밝혔다. 즉, 세계적인 유동성 과잉이 해소되면서 자산가격이 하락할 수 있다고 경고했다.
앞으로 주택 수요에 영향을 미치는 중장기 요인으로는 인구요인에 의한 수요 감소, 국토의 균형발전 본격화 등으로 수도권 집중에 따른 수급불균형 문제를 완화해 부동산 시장의 안정에 기여하고 이는 다시 지역균형발정책의 추진을 원활하게 만들어 준다.
부동산 시장 안정, 오래 지속될 듯
8.31대책과 3.30대책으로 서울 강남권 및 양천구 목동 아파트 시장에서 최근 매수세가 짙은 관망세로 돌아서면서 올 들어 지속되어온 가파른 아파트 값 상승세가 꺾이고 있다. 이는 정부가 투기지역의 6억원 이상 고가 아파트 매입에 대한 은행대출을 봉쇄하면서 매수자들의 매수여력이 대폭 감소했기 때문으로 보인다.
최근 가격 상승을 주도했던 이들 지역에서 시세보다 1억 원 이상 싼 매물이 나오고 있으나 매수자들은 선뜻 매입에 나서지 않고 있다. 또한 다주택자들은 내년부터 강화되는 양도세 중과를 피하기 위해 매도시기를 저울질 하고 있어 하락폭이 커질 가능성도 배제하기 어려운 실정이다. 오는 7월부터 시행되는 기반시설 부담금제와 9월부터 시행되는 재건축 개발 부담금제도 무시 못 할 변수다.
이와 관련, 지난 5월 22일 대한주택공사 산하 주택도시연구원에 따르면 3개월 후의 부동산 시장을 예측한 부동산 시장 전망 실사지수(RESI)가 주택 92.2, 토지 99.1로 한 달 전 106.1,111.2에 비해 큰 폭으로 하락했다. 당분간 시장 침체는 이어질 것으로 보인다.
그러나 주택시장의 수급여건 및 가격거품 가능성 등을 감안할 때 강남 주택시장은 점차 안정 국면에 접어들 것으로 예상된다. 단기적으로는 기대심리가 남아 있는 만큼 불안양상을 띨 수 있으나, 공급이 가시화 되고 금리 상승이나 보유과세 중과에 따른 부담이 현실적으로 나타나면 주택시장은 안정을 찾을 수밖에 없다. 특히 참여정부의 부동산정책은 부동산을 통한 불로소득 차단, 시장의 투명화 및 합리화 등 부동산 시장 정상화를 위한 시스템 구축에 초점이 맞춰져 있다. 따라서 일단 시장이 진정되고 시스템이 뿌리내리면 이전과는 달리 주택시장은 상당기간 동안 안정을 유지할 수 있을 것으로 전망된다.
부동산 개발 회사 (주)웰컴인베스트/최윤호 대표
“부동산투자, 기존의 획일화 된 방식에서 벗어나야 한다”
한발 앞선 투자, 정확한 수익분석, 개발을 통한 이익의 극대화 필요
일부 몰지각한 부동산 투기자들에 의해 현재 부동산 회사의 신뢰도는 급격하게 하락하는 추세이다. 이러한 때에 금방 생겼다가 사라지는 부동산 사기 집단도 독버섯처럼 자생하고 있어 주의가 필요한 경우가 많다. 더욱이 2006년도에 확정된 8.31정책에 맞물려 많은 부동산 회사들이 제재를 받고 있는 상황이다. 이에 따라 부동산투기대책본부는 부동산 투기조장행위 적발, 토지거래자료 수집 및 분석, 미등기 전매행위 조사, 부동산 중개업소 지도단속, 위장증여 여부조사 등의 업무를 수행하게 된다. 이 같은 분위기로 인해 실력과 신뢰를 갖춘 부동산 회사는 돋보이게 마련이다. 이에 대해 (주)웰컴인베스트의 최윤호 대표는 요즘 바뀌어 가고 있는 부동산 정책에 대해 좀 더 면밀히 짚어봐야 한다며 목소리를 높이고 있다.
8.31대책과 3.30대책으로 많은 사람들이 부동산투자에 주저하고 있는 가운데 특히 9월부터 시행되는 재건축 개발이익부담금제도와 한국은행의 금리인상이 불가피할 것으로 보여 부동산투자에 대한 사람들의 심리는 더욱 위축될 것으로 보인다. 이에 최 대표는 부동산투자의 새로운 패러다임과 방향을 제시하여 기존의 획일화 된 방식에서 벗어나야 한다고 지적한다.
즉, 철저한 고객위주의 경영으로 고객과 맺은 약속은 어떠한 상황에서도 지켜야 하며, 설사 그로인해 회사가 손해를 본다고 하더라도 고객의 이익은 보장되어야만 신뢰감이 쌓인다는 기업이념을 바탕으로 내실 있는 튼튼한 회사를 만들어야 한다는 것이다.
현재 (주)웰컴인베스트는 전국적으로 국책사업(SOC)이 진행되고 투자전망이 밝은 지역이나 지가상승 이슈가 확실한 곳에 다각도의 정보입수와 수 십 차례에 걸친 확인작업 후에 토지매입을 통해 도로, 전기, 상하수도 등 기반시설을 조성하여 택지개발을 했으며 현재도 전국을 무대로 진행 중이다. 그 대표적인 곳이 태백과 이천지역으로 태백지역은 현재 서학레저단지가 조성되는 입구에 택지개발을 하여 팬션 단지를 조성하고 있다. 이에 최 대표는 “항간에 일어나고 있는 부동산으로 인한 각종 사고와 일반인들의 부동산관련 회사에 대한 부정적인 시각도 이러한 신뢰감 결여가 원인이 되어 발생했던 것임을 익히 알고 있다”며 한발 앞선 투자, 정확한 수익분석, 개발을 통한 이익의 극대화는 (주)웰컴인베스트의 최 대표가 그동안 경험을 통해 고객들에게 각인시켜준 너무나 당연한 재산이라고 토로한다.
제1회 국제개발투자엑스포 메인 브리퍼로 참가
국내외 개발투자 정보를 한 자리에 모은 제1회 국제개발투자엑스포가 지난 2005년도에 처음으로 서울 삼성동 코엑스 3층 컨벤션홀에서 성황리에 개막되었다. 국내에서 처음 열린 이번 행사는 국내뿐만 아니라 해외에서 온 개발 및 투자업체 관계자로 붐볐고 하루 동안 약 3천여 명이 방문했다. 이날 행사에는 문희상 의장, 김한길 수도권발전대책특위위원장, 정세균 원내대표 등 열린 우리당 의원들과 김윤규 현대아산 부회장 등 정.관계인사 20여명이 참석했다. 이 국제투자개발엑스포는 정부, 지방자치단체, 민간업체들 간 고급정보를 나눌 수 있는 투자의 장이었으며 이번 행사로 국토의 균형발전에 크게 기여했으며, 국제경쟁력이 한 단계 도약할 수 있었다.
(주)웰컴인베스트는 국제개발투자엑스포에 메인 브리퍼로 참가, 많은 고객들로부터 정확한 정보와 분석으로 믿음과 신뢰를 바탕으로 고객의 수익창출에 노력한 바 있다. 현재 한천하 청년회 회장과 시사매거진 편집자문위원을 역임하고 있는 최 대표는 “항간에 문제가 많은 기획컨설팅과 모든 시스템이 차별화(특히 토지공사와 같은 택지개발)되어 앞으로 대한민국의 부동산 회사들이 나아갈 방향을 제시하여 줄 것이다”고 말했다.