[시사매거진243호=김현지 기자] 현재 미분양 아파트 문제가 점점 대두되고 있다. 전체적으로 과거에 많을 때는 10만호가 넘었다. 그에 반해 현재는 5.8만호 정도로 아직까지는 위험수준은 아니라고 한다. 하지만 계속해서 공급량은 많아지는 가운데, 앞으로 미분양 아파트의 증가 가능성을 점검해본다.

현재 미분양 아파트 공급과잉 우려, 적신호?

미분양 아파트는 과거 전두환 정권에 200만호 건설 당시와 IMF 직후인 1998년, 그리고 2008년 금융위기 등 총 세 차례에 걸쳐 10만호를 넘어서는 시기를 겪었는데 이는 공급과잉 및 국내 경제 침체 등으로 인한 주택경기 침체가 원인으로 작용했다. 미분양 아파트는 주택경기의 침체를 나타내는 대표적인 지표로서, 주택 사업자 뿐 아니라 주택 수요자에게도 큰 영향을 미쳐왔다. 최근 주택시장은 2015년 이후 지속적으로 공급 과잉에 대한 우려가 있어 왔으나, 공급 과잉을 반영하는 명확한 지표 중 하나인 미분양 아파트는 크게 증가하지 않는 안정적인 흐름이 지속되었다. 지난 3월 말 기준 전국의 미분양 아파트는 약 5.8만호 수준이며, 아파트 분양이 최고치를 기록했던 지난 2015년 말 3만호 수준에서 6만호로 급증한 것으로 보이나, 계속해서 그 수준에서 등락을 반복하고 있다.

지역별로 보면 비수도권에서 꾸준히 미분양이 상승하고 있는 반면, 수도권은 경기도의 분양물량 증가에도 불구하고 지속적으로 감소하며 주택시장의 양극화를 보이고 있다. 자세히 보면 비수도권은 지난 2015년 3월 1.3만호를 기점으로 지속적으로 증가세를 보이고 있으며, 올해 3월에는 4.9만호까지 증가된 것을 볼 수 있다. 반면, 수도권은 지난 2015년 12월 3만호를 정점으로 지속적으로 감소하여 올해 들어서는 1만호 미만까지 낮아진 상황이다.

미분양 아파트를 지역별 물량과 고점대비 비중으로 살펴보면, 올해 3월말 기준 미분양 아파트가 가장 많은 지역은 경남 지역(13,149호)이며, 이중 절반이 창원지역에 집중되어 있는 것을 알 수 있다. 그 다음으로는 충북(9,738호), 경북(7,820호) 순으로 미분양이 많았으며, 수도권에는 경기지역(7,422호)이 가장 많았으나, 최근 분양물량이 집중되었다는 점을 감안하면 높은 수준으로는 보기 어렵다.

과거 고점을 기준으로 볼 때, 미분양 아파트 비중은 전국 평균 35%이며, 지역별로 보면 제주, 경남이 50%를 넘어섰고, 경북지역도 50% 수준에 근접한 것을 알 수 있다. 미분양 아파트의 절대적인 수치가 적은 제주도를 제외하면, 경남지역이 물량과 고점대비 비중이 모두 높은 상황이며, 주택공급이 상대적으로 적었던 서울과, 지난해 주택경기가 회복세를 보인 대구는 고점 대비 0.7%로 가장 낮은 수치를 기록하고 있다.

안정적인 수치로 지속되고 있는 미분양 아파트, 그 원인은?

2000년대 중반 미분양 급증 시기에는 대형 평형이 주를 이루고 있었다는 점이 가장 큰 문제점으로 지적되었다. 실수요자가 상대적으로 적은 대형 평형의 경우 시장 미분양 아파트의 급격한 증가가 불가피했으며, 2000년대 중반 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형 아파트의 비중은 전체 공급물량의 36.5%까지 증가하는 등 중대형 아파트에 대한 공급이 급격하게 증가했으나, 이후 주택경기가 침체기에 접어들면서 미분양 해소에 많은 시간이 소요되었다.

2000년대 후반 금융위기 당시 대형 평형의 미분양을 적체하고, 1~2인 가구의 증가 등으로 아파트 분양규모가 크게 변화했다. 지난 2010년 이후 20~30평형(66~132㎡)대의 아파트 비중이 크게 증가한 반면 40평형 이상 대형 아파트의 비중은 크게 감소했다. 20~30평형 아파트는 지난 2007년에는 전체 분양물량에서 차지하는 비중이 59.9%수준이었지만, 분양물량이 최고점을 기록했던 지난 2015년도에는 90.6%로 증가했다. 반면, 40평(132㎡)이상 대형 아파트는 지난 2007년에는 30%를 넘기도 했으나, 지난 2015년에는 3.3%까지 하락했다.

현재는 분양아파트 규모가 대부분 중소형으로 구성되면서 실수요자 중심의 수요가 지속되었고, 초기 분양계약이 이루어지지 않더라도 꾸준한 해소가 가능한 상황으로 이어지고 있다.

이어 주택매매가격 대비 분양가격이 전반적으로 낮은 상황이 지속되면서, 신규 분양시장에 대한 수요가 지속되고 정부의 규제로 인한 분양가 제한도 신규 분양시장에 선호도가 집중되는 원인으로 작용되었다. 주택시장 침체가 지속되면서 미분양 해소가 상당시간 소요된 것과 건설사 역시 미분양 사태를 겪은 이후, 보수적으로 분양가를 책정한 결과, 전국 기준 분양가는 2008년~2009년에 3.3㎡당 1,000만 으로 오르기도 했으나, 이후 지속적으로 하락했으며, 지난 2016년에 들어서야 다시 1,000만 을 회복했다. 지난 2010년 들어 비수도권 주택경기가 회복되면서 상승하기 시작한 분양가격은 지난 2014년 말부터 수도권 주택경기가 회복되면서 본격적으로 상승했다.

2000년대 분양가가 가장 높았던 시기는 2007년~2009년으로 당시 3년간 분양가격 대비 최근 3년간 평균 분양가격을 비교해 봤을 때, 전국적으로 9.9% 상승한 것으로 나타났다. 지역별로 편차가 존재하기는 하지만, 최근 10년간 소비자 물가지수가 약 20%정도 상승한 점을 감안한다면 큰 폭의 상승은 아닌 것으로 보인다. 특히, 최근 주택경기 호황으로 주택가격이 상승하면서 분양가 상승에도 기존 주택대비 가격경쟁력을 보유, 신규 분양시장에 대한 수요 집중의 원인으로 작용했다.

미분양 아파트 통계의 경우, 건설사가 지자체에 미분양과 준공 후 미분양 자료를 제출하고 이를 지자체에서 1차 정리 후 국토교통부 취합 및 정리해 작성하지만, 건설사가 제출한 미분양 통계자료를 근거로 작성되며 자료 제출은 강제할 수 있으나, 건설사의 경우 미분양 발생 자체가 향후 분양에 치명적일 수 있기 때문에 기본적으로는 축소하려는 경향이 크고, 허위성에 대한 법적책임을 부과할 수 없어 기본적으로 정확성에 한계가 존재할 수밖에 없다.

미분양 아파트로 내 집 마련하기

이러한 미분양 아파트는 앞서 언급했듯이, 부동산 경기가 침체되면 전국에 미분양 아파트가 많이 생겨나게 된다. 미분양 아파트단지가 장점이 있다고 하는 사람들도 있는데, 경우에 따라 신중하게 따져 구매해야 한다.

《미분양 아파트의 장점》

1. 청약통장이 필요 없다.: 청약통장 없이도 아파트를 분양받을 수 있으며, 아파트의 동·호수도 자유롭게 선택할 수 있다.

2. 계약금 할인 등 각종 혜택이 다양하다. : 금융혜택(계약금 할인, 중도금 무이자, 이자 후불제 등)을 비롯해 무료 발코니 확장 서비스도 받을 수 있다.

3. 재당첨 제한도 적용받지 않는다. : 재당첨 금지조항에 해당되지 않으며 세대주의 여부, 주택소유 여부 등 자격에 구애 없이 구매가 가능하다.

《미분양 아파트의 단점》

1. 미분양 된 원인을 찾아야 한다. : 아파트 자체의 문제인지, 일시적인 시장 상황인지를 잘 따져봐야 하며, 주변에 혐오시설이 있는지, 교통, 교육여건, 상권 등을 이용하기 편리한지 살펴봐야 한다. 또, 상담사의 말만으로 판단하지 말고 직접 발품을 판다면 문제점을 확실하게 발견할 수 있을 것이다.

2. 분양가가 너무 비싼 것은 아닌지 꼼꼼하게 살펴야 한다. : 주변 시세와 비교한 뒤 적정 분양가인지 따져보고 오랫동안 미분양으로 남아 있는 곳 보다는 분양 당첨자의 계약취소로 생긴 미계약분이나 인기단지여서 분양 직후 잔여가구가 적은 미분양 아파트단지를 노리는 것이 리스크를 줄일 수 있는 방법이다.

아직까지 위험수준은 아닌 미분양 아파트, 앞으로 안심해도 될까?

지역별로 주택경기 양극화가 나타나고 있지만, 전문가들은 전반적으로 주택경기는 둔화될 것이라고 예상하고 있다. 비수도권이 침체기에 접어들었으며, 수도권의 공급물량 증가, 금리 인상, 정부의 시장 규제 등의 영향으로 진정되고 있다.

2018년 입주물량이 최고치를 기록하는 등 지난 2015년 이후 시작된 공급 우려가 현실화되면서 완만한 증가세가 지속될 가능성이 높으며, 과거 미분양 적체기의 경우 실제로 입주물량이 최고치를 기록한 후 후행하여 증가했다. 입주에 따른 기존 주택매물 증가 등이 겹치면서 수요 감소로 연결되었고, 분양시장의 수요 감소로 나타나기 때문에 입주물량이 증가하면서 공급물량 증가가 현실화되었다. 따라서 미분양 아파트 증가는 주택경기에 후행해서 나타나며, 아직 미분양 아파트가 증가하지 않는다고 해서 공급증가의 영향이 크지 않다고 판단하기는 어렵다고 할 수 있다.

이에 따라 정부에서는 미분양 아파트 우려지역에 대한 사전적 경고를 통한 분양시장 과열 및 소비자 보호를 위한 대책을 발표했다. 미분양 아파트 증가가 주택경기에 다소 후행한다는 점을 감안하면, 미분양 아파트 증가에 대한 우려가 아직 크지는 않지만 사전적인 대응방안 마련이 필요하다고 판단했으며, 과거 정부는 미분양 아파트 증가에 따른 건설사 부실화 및 소비자 보호를 위해 다양한 정책적인 대응방안을 마련했다.

정부는 주택도시보증공사(HUG)를 통해 미분양 관리지역을 선정해 지속적으로 모니터링을 진행 중이며, 이에 대한 정확한 정보 전달 및 선제적인 대응에 활용할 필요가 있다고 판단하고 있다. HUG는 지난 4월 미분양이 증가하거나 미분양이 우려되는 총 28개 미분양 관리지역을 선정했으며, 미분양 관리지역에서 주택(주거용 오피스텔 포함)을 공급할 경우 토지매입 전 HUG에 예비심사를 받아야 하며, 예비심사를 받지 않을 경우 분양보증은 거절된다.

정부에서 여러 가지 대책을 발표하고 있는 가운데, 그것만으로 미분양 아파트가 줄어들 수 있다는 확신을 가지기는 어려울 것이다. 이에 따라 수요자는 지역별 양극화 심화가 빠르게 진행되고 있는 만큼 주택 청약 시, 앞서 언급한 미분양 아파트의 장점과 단점을 잘 따져보고, 해당 지역상황에 대한 세밀한 검토가 필요할 것이다.