[시사매거진 242호=김현지 기자] 지금까지의 부동산 정책은 규제와 완화정책을 번갈아가며 각 정부의 정책대로 움직여왔다. 그에 따라 집값이 폭등, 폭락하는 등 변화가 있었으며, 아파트, 주택, 임대, 매매 등에도 영향을 미친다. 문제인 정권이 시작된 2017년부터 2018년까지 어떤 흐름으로 부동산 시장이 이어져 왔는지, 앞으로는 어떻게 될 것인지 트렌드를 알아야만 투자에서 성공할 수 있다.

2017년 대한민국 부동산 시장은 혼돈기였다. 입주 물량 급증, 탄핵 정국 등의 여파로 조정 국면에 접어드는가 싶더니 새 정부 출범 이후 불확실성이 해소되어 서울을1 중심으로 집값이 재가열되는 움직임을 보였다.

대선 이후 서울 아파트 값 과열

침체 기류를 보이던 시장은 조기대선이 치러진 5월을 기점으로 변화했다. 가격이 오르고 거래량이 증가하는 과열현상이 나타났다. 사업추진이 빠른 일부 강남권 재건축 단지를 중심으로 일반 아파트 가격도 올랐다. 이는 대선 이후 정치적 불안감과 불확실성이 해소됐기 때문으로 보인다.

새 정부 첫 부동산대책 영향 미비

이런 과열양상을 잠재우기 위해서 새 정부가 처음 선보인 6·19 대책은 영향력이 미비했다. 이 대책은 조정대상지역의 전매제한 기간을 확대하고 대출규제를 강화한다는 내용으로, 경기 광명시와 부산 기장군, 부산진구 등 3곳을 조정대상지역으로 추가하고 서울 전역 분양권 거래를 입주 전까지 금지했다.

김현미 국토부 장관, “집값 급등 원인은 투기세력”

지난 6월 23일 새 정부의 국토교통부 수장에 오른 김현미 장관은 취임사에서 “집값 급등은 투기수요 때문”이라고 밝혔다. 다주택자를 투기수요로 규정하고 전 방위 규제책을 내놓는데 주력했다. 계약갱신 청구권, 전월세상한제, 단계적인 후분양제 등을 도입하겠다고 밝혔다.

주한미군, 용산에서 평택으로 이전

지난 7월 주한 미 8군 사령부가 서울 용산구에서 경기 평택시 캠프 험프리스로 공식 이전했다. 주한 미군이 떠난 서울 용산기지는 대규모 공원으로 탈바꿈한다. 이에 앞서 한국토지주택공사(LH)는 서울 용산구 이태원동에 있는 부지 4만 4935㎡규모의 유엔사 매각 입찰을 진행했다. 이는 1조552억 원에 팔렸다. 한편 미 8군이 입주하는 평택기지는 총면적 1470만㎡로 여의도 면적의 약 5배에 달한다. 단일 기지로는 세계 최대 규모다.

8·2 부동산정책 발표 ‘투가 과열지구 부활’

첫 규제책을 발표한지 40여 일만에 8·2대책이 나왔다. 투기과열지구가 6년 만에 부활했다. 다주택자 양도세 중과, 투기지역 및 투기과열지역 금융규제 강화, 청약1순위 자격요건 강화, 가점제 비율상향 등의 고강도 규제책이 쏟아졌다. 한 달 뒤 나온 8·2대책 후속조치 9·5대책에 따르면 경기 성남시 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정됐다. 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준도 개선했다.

주택담보대출 옥죄는 가계부채 종합대책

지난 10월 24일, 다주택자의 돈줄을 조이는 내용을 골자로 한 가계부채 종합대책이 나왔다. 내년 1월부터 총부채상환비율(DTI) 제도를 개선한 신 DTI가 실시된다. 지금까지는 새롭게 받을 주택담보대출 원리금과 기존에 받았던 주택대출에 대한 이자상환액만을 따져 대출한도가 정해졌지만, 앞으로 기존 대출의 원금까지 포함해 산정된다.

재건축 초과이익 환수제 부활 예고

그동안 시행이 유예됐던 재건축 초과이익환수제가 2018년 초 부활한다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위원회 설립 승인일부터 준공까지 발생한 이익금 일정부분을 환수하는 제도다. 내달 1일 이후 관리처분 계획인가를 신청하는 재건축 사업장은 모두 초과이익환수 대상에 해당한다. 환수제 적용을 피하기 위해 올해 강남권 재건축 단지들이 일제히 사업에 속도를 올렸다.

주거복지로드맵 공개

지난 11월 29일 정부가 '사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지로드맵'을 발표했다. 무주택 서민과 실수요자를 위한 공적 주택 100만 가구를 공급하는 내용을 골자로 한다. 또한 청년층부터 신혼부부, 고령층 등 세대별 수요에 맞춰 주거지원을 실시한다. 단 당초 도입이 유력시 됐던 다주택자 임대사업자 인센티브 방안과 전월세 상한제, 계약갱신청구권 도입 등의 내용은 제외됐다.

실제 2017년 1월 2일부터 12월 11일까지의 KB부동산시세 매매지수 변화를 보면, 3구간으로 나눌 수 있다. 1번 구간은 5월 2일 대선 이후 문재인 정부가 출범하던 시기로, 당시 부동산 시장은 전 정부의 국정 농단과 조기대선으로 침체되어 있었는데, 대선 이후 부동산 시장에 대한 기대감으로 서울 아파트 값은 급격한 가격 상승을 맞게 된다. 계속해서 오르는 서울 아파트 값을 잡기 위해 새 정부가 첫 부동산 대책을 마련한 것이 2번 구간이다. 6·19 부동산 대책이 나온 시점이다. 하지만 새 정부의 첫 번째 부동산 대책의 영향은 미비했다. 이에 6·19 부동산 대책을 발표한지 40여일 만에 투기 수요 억제와 실수요자 보호를 위한 8·2 부동산 대책이 나오게 되고, 이 시기가 3번 구간이다. 고강도 규제책인 8·2 부동산 대책으로 처음에는 효과가 있는 듯 보였지만 이내 서울 아파트 가격은 또 상승하게 되는데, 그 이유는 강남 재건축 아파트 가격의 상승이 원인으로 꼽히고 있다.

8·2 부동산 대책 이후, 실제적인 주택담보대출에 대한 대책을 내놓은 것이 10·24 가계부채 종합대책이다. 신 DTI는 기존 대출 원금을 포함해 대출 한도를 따지는 것인데, 이미 주택 대출을 한 번이라도 받은 사람이라면 대출 한도는 더 낮아지게 되는 것이다. 신 DTI는 2018년 1월 31일부터 개정되어 시행되었으며, DSR(총체적상환능력비율) 도입을 예고하면서 투기 세력이 대출을 내서 집을 사는 것도 완전히 봉쇄했다.

이어 지난해 11월 29일 정부는 몇 차례의 발표 연기 끝에 ‘주거복지로드맵’을 공개했다. 이전에 내놓은 규제책들이 수요 억제를 중심으로 하고 있는 것과 달리 공급을 확대하는 것이 중심인 정책으로 무주택 서민들을 위해 주택 100만 호를 공급하고 청년층, 신혼부부, 노령층 등 세대별 수요에 맞춰 주거 지원책을 달리 하는 것을 주요 내용으로 한다.

2018년 부동산 시장과 그것을 움직일 동향

새해가 되자 올해 1월 1일 유예기간이 끝난 ‘재건축 초과이익환수제도’가 부활했다. 2006년 참여정부 시절 처음 도입된 초과이익환수제도는 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 2017년까지 두 차례에 걸쳐 유예기간이 연장되었지만, 정부는 지나치게 과열된 재건축시장을 진정시키기 위해 더 이상 유예기간을 연장시키지 않기로 결정했다. 또한 분양권 전매에 따른 양도소득세도 강화했다. 1월부터 시행된 조정대상지역 분양권 양도세 50%강화는 조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세율이 적용된다. 단, 30세 이상 무주택자는 예외가 인정된다.

3월부터는 부동산 임대업자의 대출심사를 대폭 강화해 연간 임대소득 대비 이자비용을 토대로 산출하는 RTI(임대업 이자상환비율)을 적용해 심사해 전보다 대출한도가 제한되었다. 임대소득이 이자보다 낮게 되면 상환능력 부족으로 보고 대출을 막는 것인데, 해당 정책에 따르면 주택의 경우 연간 임대소득이 이자비용보다 1.25배, 비주택의 경우 1.5배 이상 많아야 대출을 받을 수 있게 되었다.

하반기에는 다주택자 양도세를 중과하는 정책을 시행할 예정이라고 밝혔다. 청약조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 10%, 3주택 이상 보유자는 20%의 가산세율이 적용되며, 양도세 기본세율이 6%에서 최대 40%임을 감안하면 3주택 이상 보유자에게는 최고 60%까지 세율이 적용된다. 또한 DSR(총 부채 상환능력 심사제)도 도입될 예정이다. DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율로, 본격 도입된다면 향후 대출 심사가 더 까다로워질 것으로 예상된다. 대출에는 주택담보대출 이외 마이너스 통장까지 포함되며, 소득산정기준은 신 DTI 소득 산정방식에 따른다.

앞으로 시행될 정책들이 모두 지켜질 수 있는 것은 아니다. 하반기 진행될 것이라고 예정되어 있는 정책들에 대해서는 실제 도입이 될지 좀 더 지켜봐야 할 것이다.

문재인 정보는 다가구주택자의 세금 중과로 투기세력을 잡겠다고 하여 규제일변도로 나아가고 있다. 재건축 규제나 은행대출을 강화했고, 양도소득세도 인상했다. 현재까지의 정책들은 부동산을 많이 소유하고 있는 사람들에 대한 규제로 중점을 두었다면, 앞으로의 정책에서는 서민들의 주거 복지를 개선하는 데 중점을 두어야 할 것이다.

부동산 가격이 떨어지면 건설 경제도 위태롭고 경기는 더욱 악화된다. 또한 투기를 잡는다고 은행대출의 축소나 금리 인상은 서민들의 내 집 마련을 더욱 힘들게 한다. 이러한 문제점은 현 정부만이 아닌 계속해서 해결해야 할 숙제가 될 것이다. 규제와 완화 정책을 적당히 이용한다면 부동산 시장이 좀 더 안정화 될 수 있을 것이다.