사매거진241호=배순호 칼럼위원) 투자라는 것은 수익을 100% 확정할 수가 없다. 그래서 늘 신중에 신중을 기해야 한다. 그리고 아무리 신중해도 결국엔 리스크가 있다. 그래서 투자자는 전문가의 도움까지 받길 원한다. 

여기서가 포인트다. 전문가의 도움을 받아 투자를 권유 받고 그래서 투자를 했을 때 계획대로 수익이 나면 다행이지만 만약 손실이 발생했을 시에 도움을 준 전문가 에게 책임을 나눌 수밖에 없다.

하지만 거래 전에 투자자가 어떤 의문을 제기 했냐에 따라 책임을 나눌 수도 있고 그럴 수 없을 수도 있다. 그래서 투자자는 반드시 토지 매수 전에 많은 질문을 해야 한다. 하지만 문제는 뭘 물어봐야 되는지를 모르는게 문제다. 그래서 오늘은 그 질문에 대해 설명하려 한다.

우선 용도지역을 물어봐야 한다. 용도지역이란 건축물의 이용용도와 건폐율 그리고 용적률을 규제하는 용어이다. 그래서 용도지역은 중요하다. 용도지역이 도시지역인지 비도시 지역인지 도시지역이라면 주거지인지 상업지나 공업지인지 아니면 녹지인지 그리고 비도시지역이라면 관리지역인지 농림지역인지 등을 물어야 한다. 위에서 살짝 언급을 했지만 용도지역에 따라 건축물의 용도나 건폐율 용적률 등이 달라지므로 지가 변화에 아주 중요한 요소이다. 여기서 잠깐! 혹시 건폐율이나 용적률이 무슨 말인지 모를 수도 있어서 설명하고 넘어가자면 건폐율이랑 전체 토지 면적 중에 건축행위를 할 수 있는 총 바닥면적을 말하며 용적률은 지하층을 제외한 건축을 할 수 있는 전체 면적을 얘기한다.

다시 본론으로 돌아가서 그럼 투자할 때 좋은 용도지역을 사야하는 것이냐? 정답은 그렇지 않다. 왜냐하면 용도지역은 변하기 때문이다. 용도지역은 개발하기 나쁜 용도에서 개발하기 쉬운 용도로 바뀌기도 하고 반대로 개발이 쉬운 용도에서 나쁜 용도로 바뀌기도 한다. 그러므로 투자를 할 때 용도지역보다 환금 될 시점에 좋은 용도 지역으로 바뀔지의 가능성을 계산해 보고 투자를 해야 한다.

다음으로 알아야 하는 단어는 지목이다. 지목은 총 28가지로 되어 있고 현재의 땅의 이용 상태를 나타내는 것이다. 일반적으로 사람들이 선호하는 지역은 대지, 전, 답, 잡종지 등이다. 대지는 일반적인 건축물이 있는 땅을 말하며 전은 상시적으로 물을 대지 않아도 되는 경작지를 말하고 답은 상시적으로 물을 대어하는 경작지를 말한다. 우리는 흔히 논이라고 말한다. 잡종지는 전체 지목 27가지에 포함되지 않은 땅을 말한다. 대부분의 투자자는 이 정도의 지목을 선호한다.

하지만 시대가 변하면서 실제 개발되는 땅의 지목도 변한다. 위에 언급한 지목들은 과거의 개발선호지목이고 지금은 임야개발이 더 많아지고 있다. 사실 자세히 공부해보면 임야개발이 많아지는 것은 너무 당연하다. 왜냐하면 우선 요즘 사람들은 조망을 중요시 한다. 즉 건축물이 점점 위로 올라가고 있다. 건물 자체가 고층으로 올라가는 것은 물론 저층 건물들도 지대를 높여서 짓는다. 여기서 중요한 것은 바로 지대를 높이는 것이다. 바닥에 흙을 높이 쌓아서 지대를 높이는 작업을 성토작업이라고 한다. 이 성토작업을 위해선 많은 돌과 흙이 필요하고 이게 다 돈이다.

그런데 임야개발은 다르다. 임야는 성토작업과는 반대 작업인 절토작업을 한다. 절토작업이란 말 그대로 땅을 깎는 작업이다. 땅을 깎을 때 나오는 흙이나 돌을 상태에 따라 외부에 팔수도 있다. 그렇기 때문에 절토보다는 비용이 적게 들어 갈 수밖에 없는 것이다. 거기에 인.허가 과정에 발생하는 대체조성비라는 세금이 있는데 지역마다 차이가 있지만 임야보다 전이나 답이 두 세배 더 비싸다. 그렇기 때문에 전체적인 모든 비용을 종합하면 전이나 답보다는 임야가 훨씬 저렴하다. 그러니까 임야 개발이 늘어나는 것은 너무 당연하다.

하지만 그렇다고 해서 무조건 임야를 투자해야 하는 것은 아니다. 모든 토지 투자는 지역과 주변상황과 시대에 따라서 판단해야 한다. 지금까지의 노하우를 정리하자면 투자는 지목이나 용도지역은 변하기 때문에 살 때의 용도지역이나 지목을 중요시 여기기보다는 주변에 생기는 지구단위개발이나 랜드마크 급의 건축과 어울리는 개발을 할 수 있느냐가 관건이 되겠다.