[시사매거진 241호=김현지 기자] 한국인들만큼 내 집 마련에 대한 욕심이 큰 사람들이 있을까? 결혼하기 전, 또는 결혼 후 계획하는 것도 내 집 마련이고, 기혼자가 아닌 경우에도 주택청약을 통해 내 집 마련을 계획한다. 그리고 재테크로 가장 먼저 꼽는 것도 내 집 마련, 자녀들에게 물려줘야 할 유산으로 최우선 순위를 차지하고 있는 것도 내가 마련한 집이다.

부동산 투자, 어떤 의미를 가지고 있을까?

부자일수록 부동산에 관심을 쏟는다는 얘기가 있다. 돈을 불리는 방법에는 여러 가지가 있다. 주식이나 요즘 뜨고 있는 가상화폐에 투자를 한다던 지 금이나 달러, 엔화를 사서 시세차를 노리는 것도 한가지의 방법이 될 수 있다. 그러나 큰돈을 모았다는 부자들이 가장 선호하는 재테크 방법은 바로 부동산 투자이다. 그 이유는 부동산 투자가 여러 재테크 방법 중 가장 안정적인 자산이 되어주기 때문이다.

지난 2월 2일 연합뉴스에 따르면 한 은행이 자신들이 소위 ‘부자고객’이라고 불리는 1000여 명에게 설문조사를 진행한 결과 부자일수록 현금이나 부동산 같은 안정적인 자산을 선호하는 것으로 조사됐다. 부동산 전문가들도 저금리나 불확실한 세태일수록 안정적인 투자 상품의 관심은 더욱 늘어날 전망이라는데 의견을 모았다.

부자가 부동산을 선호하는 원인은 기본적으로 인플레이션을 통해서 알 수 있다. 인플레이션이란 물가는 오르지만 화폐가치는 낮아지는 현상을 말한다. 이러한 인플레이션의 문제로 인해 화폐를 대체할 수 있는 가상화폐도 나오게 되었고, 우리 경제 사회에 큰 영향을 주는 문제라고 할 수 있다. 그 예로 예전의 100원과 지금의 100원의 가치가 달라졌듯이, 사회는 계속해서 발전하고 있고, 물가는 오르고 있기 때문에 화폐의 가치는 계속해서 달라질 수밖에 없는 것이다. 반면 부동산은 실물자산으로 인플레이션에 영향을 받지 않는다. 개발을 계속하기 위해서는 땅값이 오르게 되고, 땅값이 오르면 건물 값도 오르기 때문이다. 물론 부동산이라고 해서 모두 값이 오르는 것은 아니다. 입지마다 등락의 차이가 있겠지만 어떠한 경우에도 최소 가치를 유지한다는 이유에서 안전자산이라고 할 수 있는 것이다.

노후자금 마련에 있어 부동산에 지나치게 투자하는 것은 문제지만, 내 집 한 채쯤 가지고 있는 것은 좋은 일이다. 사회 전반적인 경기침체로 인해 과거처럼 집을 사고팔면서 얻을 수 있는 시세차익은 그리 많지 않다. 또한 노후자금 마련 측면에서 볼 때 부동산에 모든 돈을 투자할 경우 유동성이 낮아, 은퇴 후 급하게 필요한 돈이 생길 경우 문제가 생길 수 있다. 하지만 내 집 마련의 의미는 그 자체 뿐 아니라 다른 여러 가지 의미를 가지고 있다.

대한민국 역대 정권별 부동산 정책

부동산 시장의 경기도 어느 산업 군과 마찬가지로 좋고 나쁨을 반복해왔다. 지금도 그러하다. 여기에는 정부 부동산 정책의 영향을 받는다. 부동산의 특성상 국지적으로 정책과는 다른 경기변동을 보이는 곳이 일부 있을 수 있으나, 일반적으로 부동산 경기는 부동산 정책의 영향을 받아 변화하고, 또다시 부동산 정책에 영향을 주는 반복된 순환을 겪는다. 경제의 순환주기와 마찬가지로 부동산도 경기가 가장 나쁜 저점과, 가장 좋은 시점인 정점을 기준으로, 저점에서 정점으로 가는 시기를 확장기, 정점을 지나 저점으로 가는 시기인 수축기를 반복하면서 순환주기를 형성한다. 따라서 부동산 정책은 앞으로 부동산 경기가 과열될 것으로 보이면 경기를 진정시킬 수 있는 정책을 미리 쓰고, 이와 반대로 침체될 것으로 예상될 때에는 부양책을 사용함으로써 경기가 지나치게 침체되는 일이 없도록 하는데 그 궁극적인 목적이 있다고 할 수 있다. 우리나라 역대 정권별 부동산 정책을 살펴보면 규제와 완화를 반복하면서 부동산 시장 특성을 무시한 채 단기적인 정책을 사용해 왔다는 것을 알 수 있다.

[박정희 정권–규제 정책] ‘한강의 신화’라고 불리는 박정희 정권의 혁신적인 개발정책의 영향으로 부동산 투기가 본격적으로 시작되었다고 할 수 있다. 우리나라의 부동산 가격 상승은 1961년 7월 경제개발 5개년 계획을 발표하면서 불도저식으로 국토개발을 추진하게 된다. 이 때 개발 신화의 하이라이트는 강남 개발이며, 그 시발점은 한남대교의 건설로 경부고속도로의 출발점이 되면서 시작되었다. 전국적인 대규모 개발 사업과 이러한 과정에서의 일부 특권층과 투기업자들의 불로소득은 1978년 전국 땅값 상승률이 48.9%라는 수치를 통해서도 쉽게 이해 할 수 있다. 이에 부동산 투기 억제 및 지가안정을 위한 종합대책을 발표하고, 토지거래 허가 및 신고제 도입을 검토하였으며, 기준지가 고시 대상 지역을 확대하는 등 규제를 통해서 부동산 경기를 억제하기 위한 노력을 하였다. 또 국제적 이슈인 원유 2차 파동으로 부동산은 결국 침체를 맞이하게 된다.

[전두환 정권-규제와 완화 정책/전반적인 완화 정책] 집권 초기에는 경제 및 부동산 경기 활성화 대책을 시행했으며, 중반 이후에는 규제 강화로 돌아섰다가 집권 후반에는 주택 경기 촉진 방안을 시행함으로써 전반적으로 규제 완화를 시행했던 정권이다. 부정한 방법을 통해 정권을 잡은 전두환 정권은 공공부문 200만호 주택 건설, 민간부문 300만 호 주택 건설 등 총 500만 호 주택 건설을 통해 1991년까지 주택 보급률을 90%이상으로 높이겠다는 부동산 정책을 제시했다. 1981년에는 주택 건설용 양도소득세를 면제하고 주택자금으로 3천억 원을 지원하는 등 주택 경기 활성화 정책을 펼쳤다. 그러나 이러한 정책에도 불구하고 부동산 경기의 침체가 계속되자, 그해 5.18조치를 발표하여 양도소득세를 더욱 낮춤으로서 아파트의 투기적 수요를 가증시켰다. 1985년에는 한 해 5번의 부동산 경기 부양책을 내놓기도 했다. 그로 인해 부동산 시장은 들끓기 시작했고, 건설업체, 도심권, 수도권, 주변 토지나 건물을 매입하는 등의 부동산 토지투기가 극에 달하게 된다. 이와 같이 전두환 정권의 부동산 정책은 투기가 심하면 세율을 높이고 부동산 경기가 침체되면 세율을 낮추는 식으로 단기적이고 뒷북치기식의 정책을 내놓았다. 전반적으로 완화 정책을 쓴 이 시기에는 건설업체들까지 투기에 나설 정도로 토지투기가 극에 달했다. 결론적으로 부정한 방법으로 정권을 잡은 전두환 대통령은 국민의 지지를 얻기 위해서 단기적인 경기변동에 민감하게 반응하면서 정책들을 쏟아냈다고 할 수 있다.

[노태우 정권-규제 정책] 노태우 정권이 시작된 1988년에는 88서울올림픽의 성공적인 개최를 통한 경기 활성화와 증시의 호황 등으로 시중의 유동자금이 부동산 시장으로 몰려들면서 땅값이 폭등하고 토지투기가 성행하였다. 이에 정부는 토지공개념을 도입하고 토지초과이득세를 부과하는 등 토지투기를 잡으려는 정책을 사용하였는데, 이러한 정책은 시중의 유동자금을 주택시장으로 끌어드리는 역효과를 불러일으켜 강남의 아파트 가격이 5년 사이 5배가량 오르기도 했다. 수도권에 200만호 주택 건설 공약으로 수도권 5대 신도시(일산, 평촌, 중동, 산본, 분당) 삶의 질이 향상되고, 부동산 가격이 급상승하게 된다. 서해안 개발사업, 경부고속철도, 영종도 신공항 건설 등의 초대형 국책 프로젝트는 대규모 토지 수요를 유발하고, 토지투기를 자극하기도 했다. 하지만 여러 정책 발표당시 건설자금에 대한 구체적인 협의조차 이루어지지 않은 채 발표된 이 정책들과 토지초과이득세 등 3개의 법안 시행, 대기업에 대해 비업무용 부동산을 강제 처분하도록 하는 부동산 투기억제 대책으로 인해 1991년 이후 아파트 가격은 5년 연속으로 하락하게 된다.

[김영삼 정권-규제 완화 정책] 김영삼 정부는 초기에는 부동산실명제 도입 및 부동산시장 안정대책으로 규제 정책을 폈으나, 중반 이후에는 주택경기 활성화 대책 및 자금 지원 방안 등을 시행함으로써 전반적으로 규제완화 정책을 펼쳤다. 이 기간 동안 전년대비 주택 가격 하락률은 연평균 3.5%를 보였으며, 토지 가격 또한 3.6% 폭락을 했다. 한편, 주택 건설에 필요한 예산을 지방자치단체에 부담시켰고, 결국 서울시 등 구체적인 예산 확보가 되지 않은 지방자치단체는 대안을 마련하지 못했으며, 1994년 초 노태우 정권의 토지공개념 정책이 위헌으로 판결되고, 건설부는 준농림지에도 일반주택 건설을 허용함으로써 농지가 계속 줄어들면서 확보된 택지를 투기의 원천으로 삼아 이윤의 극대화를 도모해 전 국토를 투기장으로 만들었다. 또한 지지부진하던 KTX 사업이 탄력을 받아 순조롭게 건설해 해당 역사 주변으로 신도시와 기업유치로 부동산 값이 급상승했고, 준농림지에도 아파트를 허가해 난개발이 난무했다.

[김대중 정권-규제 완화 정책] 정권 초에는 부동산과 관련된 몇 가지 전형적인 정책을 제시했다. 2002년까지 주택 보급률 100% 달성, 그린벨트 재조성, 임대주택 건설 확대 및 임차인 보호, 토지 보유세 강화 그리고 토지초과이득세 폐지 등이 있었다. IMF 경제위기에서 출발해 경기부양이 제1목표였기 때문에 1998년 전면 아파트 분양가를 자율화했으며, 분양권 전매제한 폐지나, 임대주택 사업자 혜택 강화 등 각종 규제들을 풀었다. 이에 IMF로 주춤했던 투기 열풍이 재현되었으며 중산층까지 투기열풍에 휩싸였다. 햇볕정책으로, 남북 긴장관계의 완화, 북한과 개혁개방을 하면서 개성공단, 경의선 연장 건설, 군사보호 지역 대폭 규제 완화를 하면서 파주, 연천, 철원 등 수도권 북부지역 규제를 완화했다. 2002년에는 강남의 아파트 가격이 재건축 단지를 중심으로 2배 이상 뛰면서 떳다방이 성행하고, 재건축 증후군이 생길 정도로 투기의 극치를 보였다.

[노무현 정권-강력한 규제 정책] 대선공약에서도 알 수 있듯이 부동산에 대한 강력한 규제가 될 것이라는 예상은 모두 했다. 하지만 그 규제가 현실로 다가오자 부동산 정책으로 부동산 경기가 어지러워졌다. 노무현 정권은 서민 지상 위주의 분배 위주 정책을 펼쳤다. 부동산 투기와 강남 집값 상승을 억제하기 위한 정책은 분양권 전매금지, 재건축 요건 강화, 다주택자 보유세 및 양도세 강화라는 강력한 규제를 실시했다. 하지만 저금리 기조의 지속과 수급 불균형으로 오히려 강남을 중심으로 집값이 폭등하고, 무분별한 재건축 규제로 아파트 공급요인이 사라져 가격 상승과 부동산 버블화가 가속화 되었다. 브레이크 제동을 걸기 위해 DTI(총부채상환비율), LTV(주택담부대출비율) 40% 등 대출 규제를 하였고, 분양가 자율화 폐지, 버블세븐(강남, 서초, 송파, 목동, 분당, 용인, 평촌) 지정, 전매제한 확대 등을 도입하여 투기와의 전쟁을 시작했다. 또한 살인적인 반(反) 시장 정책이라는 비난을 받았지만 2006년 24%까지 올랐던 매매가격은 3.6%로 가라앉았다.

[이명박 정권-규제 완화 정책] 부동산 관련 정책만 20건이 넘을 만큼 부동산 가격 상승을 돋으려 노력했으나, 역대 정권과 달리 글로벌 경제 위기로 인해 가장 많은 하우스푸어(house poor)를 양성하게 된다. 그로인해 2010년~2013년까지 하락세는 계속 이어졌다. 수도권 3대 권역(과밀 억제권, 성장 관리권, 자연보호권) 폐지 진행 중 저평가 되었던 수도권 동부권과 동남권이 투자처로 주목받게 된다. 수도권 인근의 그린벨트 해제로 인해 보금자리주택 건설 집값과 땅값이 오르는 풍선효과가 발생했으며, 또한 군사보호지역해제와 각종 세금(양도세, 종부세, 상속세 등)을 완화시켰다. 국토균형발전과 재정비로 전국적인 토지 가격 상승을 기대했으며, 5+2 광역경제권 발전에 50조 원을 투입해 수도권(글로벌 비즈니스 허브), 충청권(첨단과학 산업 중심), 대경권(첨단 전통산업 중심), 동남권(물류 중심), 강원권(관광 휴양, 웰빙 산업 중심) 그리고 제주권(국제 자유도시)을 발전시켰다.

[박근혜 정권-규제 완화 정책] 박근혜 정부의 부동산 대책의 핵심 내용은 주택매매 활성화를 통한 부동산 경기부양이다. 박근혜 정부 역시 부동산 완화 정책을 펴고, 1300조라는 어마어마한 가계부채를 형성하는 금리 인하 정책을 실시했다. 노무현 정부의 분양가 자율화 폐지의 10년 효력의 상실됨이 더해져, 부동산 가격 상승을 더욱 부추겼다. 하지만 가계부채를 낮추기 위해 대출 심사를 엄격하게 하게 했으며, 투기는 조장하되 돈 있는 사람만 가능하도록 조성해 서민 경제는 더욱 어려워지게 되는 결과를 낳았다. 금융, 재건축 등 전 분야에 걸쳐 규제를 풀며 부양책을 실시했으며, 줏대 없는 정책에 투자자만 우왕좌왕하는 꼴로 끝이 났다.

정책을 이해해야 미래가 보인다

현재 문재인 정부 부동산 정책을 한마디로 표현하면 ‘강남 집값 전쟁을 주거복지로!’이다. 투기수요 억제 및 주택시장 안정화를 위해 주거 취약계층의 주거지원을 대폭 확대하겠다는 정책이다.

▶ 4월 1일부터 다주택자 양도세 중과세 시행, 최대 62% 과세 국토교통부에 따르면 지난 4월 1일부로 양도세 중과세 시행에 들어가 2주택 이상 다주택자는 전국 조성 대상지역에 소유하고 있는 집을 팔게 되면 이전보다 세금부담이 크게 늘어나도록 적용했다. 조성 대상지역은 서울 전역과 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄, 세종, 부산 해운대/연제/동래/수영/남기장/부산진구 등 40곳이다. 2주택 보유자는 기본세율(6~42%)에 10%, 3주택 이상 보유자는 20%가 중과된다. 이에 따라 3주택 이상 보유자의 경우 최고 62%까지의 세금폭탄을 맞을 수 있다. 다만 중과에서 제외될 수 있는 조항도 마련했다. 3주택 보유자의 경우 수도권, 광역시, 세종시 외 3억 원 이하 주택은 양도세를 계산할 때 제외, 2주택 보유자가 부산 7개구나 세종 등 수도권 이외 지역에 산 집을 취학이나 근무상 형편, 질병, 요양 등의 이유로 팔 때도 예외적으로 양도세 중과에서 제외했으며 임대주택 등록 활성화 방안을 통해 4월 양도세 중과에 맞춰 집을 8년 이상 장기 임대주택으로 등록하는 경우에도 양도세 중과를 면제하도록 했다.

▶ 신 DTI(총부채상환비율) DTI는 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출한도를 정하는 계산비율을 말한다. 대출상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시한다. 정부가 지난 2017년 10월 24일 발표한 ‘가계부채 종합대책’의 핵심을 이루고 있는 내용으로 기존의 DTI를 개편해 올해 1월부터 도입하여 실행중이다. 돈을 빌리는 사람의 신용 뿐 아니라 가계부채까지 검토한 후 대출한도를 정하기 때문에 대출이 어려워졌으며, 다주택자는 두 번째 주택담보대출부터 만기가 15년으로 제한된다. 임대업 사업자가 대출을 할 때, 임대수익의 이자상환비율(RTI)을 산출, 대출을 심사받게 된다. 임대소득 대비 이자비용을 파악해 부동산 임대업의 대출을 제한한다. 지금은 이것과 관련해 다주택자들의 임대사업을 독려하겠다는 기존의 기조와 반대되는 정책으로 논란이 되고 있으며, 임대사업자 등록을 위한 인센티브와 강화된 여신심사 조건의 적절한 균형이 필요할 것으로 사료된다.

▶ DSR, 오피스텔 전매제한 시행 하반기에는 총체적상환능력심사(DSR)가 시행된다. 이것은 주택담보대출, 신용대출 등 가계대출에 적용해 상환 능력을 정확하게 따져 대출의 한도를 정하는 것을 말한다. 현재 아파트 규제 강화로 반사 이익을 얻고 있는 오피스텔도 조정대상지역과 투기과열지구의 경우 전매가 금지된다. 그리고 그 지역에 거주하고 있는 거주자 물량의 20%를 우선적으로 분양하도록 실시하는 등 투기수요를 차단해 과열을 방지하고 실수요자 위주 시장질서를 만들 예정이다. 현재 정부는 잇따른 부동산 규제책으로 주택시장이 안정화 단계로 진입했다고 파악하고 있다. 김현미 국토부 장관은 지난 3월 20일 부동산 시장에 대해 “2017년 말, 2018년 초에 시장이 많이 과열되어 있었지만 현재 시장이 안정화 되고 있다”고 진단했다. 실제 한국감정원에 따르면 지난 3월 넷째 주 기준 전국 아파트 매매 가격이 58주 만에 하락 전환됐다. 이에 국토부는 주거복지 강화 정책에 역량을 집중하고 있다고 밝혔다.

또한 정부는 청약열기 과열, 금리 인상 가능성 등 부동산 시장에 영향을 미칠 변수에 대해서도 예의주시하고 있다. 국토부 관계자는 지난 4월 4일 “시장 불안이 증폭될 경우 추가 대책을 강구하고 침체 지역에 대한 모니터링을 강화할 것”이라고 밝혔다. 이어 “출범 예정인 조세재정개혁특위를 통해 보유세 등 부동산 과세 체계를 개편하는 방안을 검토 중”이라고 밝혔다.

2018년 부동산 시장은 정부의 규제의지가 강력하다. 규제 정책만 써서 시장이 쉽게 정형화‧안정화 된다면 더 없이 좋겠지만, 부동산 시장은 투기수요만 있는 것이 아닌 실수요층도 함께 공존한다는 점을 염두 해야 할 것이다. 향후 부동산 시장이 어떻게 흘러갈 것인지에 대해서는 계속해서 추이를 지켜봐야 할 것이다.