부동산과 세금
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부동산과 세금
  • 배순호 칼럼위원
  • 승인 2018.03.07 11:42
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순호한국부동산감정평가 연구소 배순호대표

(시사매거진239호=배순호 칼럼위원) 부동산이라는 시장에 뛰어들기 전에 확실하게 알아야 할 것 중에 하나는 저번 시간에 말했던 서류 확인이고 또 다음이 세금이다.

부동산재테크에서 세금이 차지하는 비중은 생각보다 꽤 크다. 그래서 우리는 세테크라고 까지 부른다. 그만큼 세금을 제대로 알고 활용해도 재테크가 된다. 그래서 투자 전에 어느 정도는 이해를 하고 부동산 투자에 나서야만 한다. 우선 부동산 관련 세금은 크게 세 가지로 나뉜다. 첫 번째는 부동산을 매입할 때 내는 세금이다. 부동산은 매입할 때 내는 세금을 취득세라고 한다. 말 그대로 부동산을 취득하게 되면 발생하는 세금이다. 취득세는 조절이 불가능한 세금이다. 물론 예전에는 다운계약이 관행적으로 이루어졌기에 취득세도 조절이 가능했다. 하지만 지금은 다운계약이 불법으로 되어 있기에 조절할 수 있는 방법이 없다. 그렇기 때문에 정해진 비율대로 내면 된다. 취득세의 종류는 크게 주택과 주택외의 부동산 그리고 취득의 원인에 따라서 구분이 된다. 그리고 취득세에는 농어촌 특별세와 지방교육세가 포함되어 있다. 주택은 또 매입금액과 평수에 따라 구분이 되어 있다. 그 외의 토지나 건물은 세율이 같다. 아래 표를 참고하시면 좀 더 이해가 쉬울 것이다.

다음은 보유세다. 부동산을 보유하고 있는 동안에도 1년마다 세금을 낸다. 그 종류로는 재산세와 종합부동산세다. 재산세는 모든 부동산 소유자가 대상이고 종합부동산세는 그렇지 않다. 종합부동산세는 부유세와 같다. 일정 과표를 초과했을 때만 내는 세금이기 때문이다. 재산세는 토지, 주택, 그 외 건축물로 구분이 된다. 종합부동산세는 보유하고 있는 부동산별의 합산에 대한 세금을 과세한다. 좀 더 자세한 사항은 아래 표를 참고하면 한눈에 보인다.

마지막으로 부동산 투자에서 제일 중요한 양도소득세이다.

부동산 재테크에서 시세차익에 성공을 하더라도 양도소득세에 규제를 받아서 중과세를 내게 되면 아무런 의미가 없다. 물론 투기에 의해서 중과세를 내는 것은 뭐라고 할 말이 없다. 하지만 누군가는 본인의 상황이 중과세 대상인지를 몰라서 맞는 경우도 적지 않다. 그렇기 때문에 양도소득세는 조금 더 정확히 공부를 해야 한다. 양도소득세는 조건만 맞으면 비과세가 되기도 한다. 우선 비과세는 주택에서만 존재한다. 토지나 그 외 부동산에서는 비과세는 없다. 주관적인 관점에서는 그만큼 주택보다 시세차익이 크기 때문에 그 만큼 많은 양도세를 감면해주기는 쉽지 않을 것 같다. 양도세는 취득세나 보유세보다 경우의 수가 훨씬 더 많다. 그래서 글보다는 표를 참조하는 것이 이해하기 쉽다.

여기까지는 당연히 알아야 하는 상식이다. 중요한건 세테크는 아는 것이 아니고 지금까지 알려드린 지식을 활용해서 세금을 줄이는 것이다. 내야 될 세금을 안내는 것은 탈세지만 합법적으로 덜 낼 수 있는 것은 절세이다. 부동산 투자에서는 바로 절세가 필요한 것이다. 절세를 했을 때 금액차이가 가장 큰 부분은 양도세이다. 그러므로 투자는 살 때도 중요하지만 파는 것도 기술이 필요하다. 최소한 이정도 까지는 신경을 쓰면서 투자를 시작하길 바란다.

 


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