부동산 시장 어떻게 변화할지

(출처 = 뉴시스)

(시사매거진 238호 = 주성진기자) 2017년 5월 출범한 신정부의 부동산 정책은 투기수요 차단을 통한 집값 안정과 실수요자 및 서민을 위한 주택공급 확대로 요약된다. 무엇보다 신정부의 출범이 보수에서 진보로의 전환인 만큼 부동산시장을 바라보는 시각 역시 앞선 박근혜정부와는 확연히 다른데 부동산(주택)을 경기회복의 도구로 활용하기보다는 본연의 모습인 의식주의 하나라는 관점에서 접근하려는 모양새다. 최근 정부가 ‘주거복지 로드맵’이나 ‘임대주택 등록 활성화 방안’ 등을 통해 주택 공급량을 대폭 늘리려는 의도 등이 그 궤를 같이한다. 문제는 채 1년도 안 되는 사이 온탕과 냉탕이 빠르게 교차되고, 양극화가 더욱 심화되면서 양도차익을 노리는 가수요자는 물론, 내 집 마련을 필요로 하는 실수요자마저도 투자 여부를 판단하기가 매우 어려워졌다는데 있다. 그렇다면 2018년 새해 부동산시장은 어떨까?

(출처 = 뉴시스)

2018년 부동산에 대한 각종 예측이 나오고 있다. 하지만 경제지표보다 중요한 것이 실생활에서 체감하는 체감지수가 얼마큼 될 것인가이다. 2018년 새해 부동산시장은 위기요인과 기회요인이 공존함으로써 불확실성이 확대될 것으로 보인다. 위기요인으로는 대출규제 강화(신DTI, DSR 도입), 금리 인상, 입주물량 증가, 조세부담 증가 등이 있는 반면, 기회요인으로는 경기회복 기대감, 풍부한 유동자금, 도시재생사업 진척 등이 있다. 다만 신정부의 부동산 정책이 단기적으로는 규제를 통한 주택가격 안정화에 집중되어 있는 만큼 기회요인보다는 위기요인이 좀 더 커 보인다. 신정부가 출범한 이후 연이어 쏟아진 온갖 부동산 규제책에도 서울 강남권을 포함한 수도권 일부지역의 경우 가격 상승세가 여전히 꺾일 줄 모르고 있다. 이들 지역의 상당수가 상대적으로 고가임에도 입지적으로 뛰어나고 공급량이 부족해 실수요자가 몰리기 때문이라고는 하지만 아무래도 시장학습효과에 따라 가수요자들이 몰렸기 때문으로 풀이된다. 신정부의 부동산 정책기조가 투기억제를 통한 가격 안정화에 있는 만큼 향후 이들 지역을 타깃으로 한 정부의 규제책 역시 더욱 강화될 것으로 보이며 정부정책이 실제 시장에 반영되는 데까지는 최소 수개월의 시간이 필요한 만큼 이를 감안할 시 2018년 주택시장은 전강후약의 모양새를 보일 것으로 예측된다. 2014년 7월 이후 박근혜정부가 부동산을 통한 경기회복을 내세우면서 서울 강남권을 필두로 서대문, 마포, 목동, 여의도, 성동, 용산 등 서울 도심과 위례, 마곡, 판교, 광교, 하남미사 등 수도권 내 주요 신도시, 그리고 부산, 대구, 세종 등 지방 주요도시들의 집값이 급등했다. 당연히 이들 지역에 투기적 가수요가 가세했음은 물론이다. 다만 한 가지 생각해 볼 점은 이들 지역이 탄탄한 실수요를 바탕으로 가수요가 가미되었다는 사실이다. 통계청에 따르면 2015년 기준 우리나라의 1인 가구 비중은 전체 가구의 27.2%, 2인 가구는 26.1%라고 한다. 1~2인 가구가 차지하는 비중은 전체 가구의 절반을 훌쩍 넘어섰고, 향후 이러한 추세는 무서울 정도로 가속화될 것이라고 한다. 이는 향후 아파트 청약시장을 통해서도 쉽사리 예상할 수 있을 것이다. 작으면 작을수록 높은 경쟁률과 프리미엄이 붙을 것이다. 따라서 전용면적 60㎡이하와 85㎡이하가 대세가 될 것이다. 강남권을 중심으로 한 재건축의 경우 상당기간 정부의 규제책이 집중될 것으로 예상되는 만큼 단기적인 관점에서 접근하기보다는 중장기적 관점에서 접근하는 편이 좋아 보인다. 또한 2018년 하반기부터 쏟아질 입주물량 여파로 해당지역의 경우 일부 가격조정도 기대되는 만큼 이들 매물에 관심을 가져보는 것도 괜찮아 보인다. 한편 상가(구분상가 및 상가빌딩)에 투자할 경우 금리인상 추이 및 임대사업자 대출규제 여부 등을 눈여겨볼 필요가 있겠다. 다행히도 국내외 경제연구소 등이 발표한 2018년도 경제성장률은 올해보다는 좋아 보인다. 주택시장과 마찬가지로 상권의 경우에도 양극화가 예상되는바, 풍부한 유동인구 및 배후지 확보 여부와 함께 상권의 확장 여부를 따져본 후 투자해야 한다. 또한 안정적인 임차인 확보라는 관점에서 신규 분양상가보다는 검증된 상가에 투자하는 편이 좋아 보인다.

상반기 부동산 변화 예상

1월부터 바뀌는 것들이 많이 있다. 가장 먼저 1월부터 재건축 초과이익 환수제가 시작되며 2017년 12월 31일까지 관리처분 인가를 신청한 사업장에 대해서는 적용되지 않는다. 관리처분 인가 후 일반분양까지 걸리는 시간을 고려해보면 상반기 분양 물량이 제한적일 수도 있겠다는 판단이 있으며 한편으로는 투기지역에 대한 주택 담보대출 건수가 차주당 1건에서 세대 당 1건으로 변경되었고 조정대상 지역에서 분양권 양도소득세율이 일률적으로는 50%로 높아진다. 분양권 매물이 자취를 감출 것으로 예상이 되는데 최근 오름세가 가팔랐던 만큼 분양권을 전매할 실질적인 유인이 없기 때문이다. 한편 신 DTI가 시행되면서 금융 규제가 가속회되고 같은 맥락에서 HUG 보증한도 하향 조정 및 HUG 주금공 중도금 대출 보증비율 또한 축소된다. 주택을 매입한다면 마지막 매수 적기는 전문가들은 올 2월 초까지로 보고 있다. 몇 가지 이유로는 작년 11월에 서울 주요 지역은 거래가 참 많았는데 현재 국토교통부 실거래가에 올라오지 않고 있다. 중개업소 사장님들께서 거래 위축을 우려해서 실거래가 등재를 최대한 늦추고 있는 부분이 있다. 11월에 서울 주요 지역의 호가가 한 차례 크게 상승한 부분이 현재 대중들에게 공유되고 있지 않다는 점을 짚고 넘어가면 정부가 주택 실거래가 신고 기한을 계약 후 60일로 규정하였는데 따라서 이 물건들의 실거래가 신고는 늦으면 1월 말까지 등재될 가능성도 있어 보인다. 계약 및 잔금 일을 고려하였을 때, 4월 다주택자 양도세 중과 시행 및 임대 사업자 종부세 혜택 의무 기간 연장에 대응하여, 3월이 되면 이미 다주택자는 매도/보유/임대 사업자 등록 중 하나로 방향을 결정했을 가능성이 높다. 이때부터 본격적으로 입주 가능 매몰 품귀 현상이 발생할 것으로 판단되고 있으며 입주 가능 매물일 경우, 양도세 중과를 회피한다는 전제 하에 이 시기에 매도하는 것 또한 세낀 물건 대비 프리미엄을 얹어서 팔 수 있는 방법이라 볼 수 있으며 작년 한해 서울 아파트 시장이 가파를 상승세였던 만큼, 공시가격 과표 상향 또한 예상해 볼 수 있다. 다만 공시가격은 재산세, 상속세 등 온 국민의 증세로 이어지기 때문에 6/13 지방선거 전에 급격하게 인상하기 어렵지만 보유세 증세 정네 조세 저항을 고려하여 재산세에 공정시장가액 비율을 조정할 수도 있겠지만, 이 역시 1주택자의 조세 저항을 부추길 수 있기 때문에 6/13 지방선거 전에 쉽게 꺼내 들 카드는 아닐 것이다. 보유세 세율 조정은 법을 바꿔야 하는 부분이라 어려우니, 시행령만 바꾸면 되는 공정시장가액 비율 조정에 무게가 실리는 것이 사실이다. 정리하면 공정시장가액 비율을 건드린다면 종부세에 한정하여 조세 저항을 최소화할 가능성이 높아 보인다. 4월 1일 조정 대상 지역 2주택 이상 다주택자 양도세 중과가 시행됨에 따라, 이를 회피하기 위한 못난이 매물 및 비 선호 매물들은 이미 출회하여 소화되었을 것으로 판단되며 이에 따라 앞으로 서울과 지방, 그리고 서울 중심지와 서울 비 선호 지역의 양극화가 이슈가 될 가능성이 높다. 이 시기에 입주 가능한 매물은 품귀 현상이 발생할 수 있고, 일부 우수학군 지역의 전세난도 고려할 수 있으며 임대주택 활성화 방안에 따라 4월 1일부터 등록된 임대주택은 등록 시 종부세 감면 혜택을 받기 위해 8년 의무 임대 기간을 채워야 하기 때문에, 임대주택 등록을 고려하는 임대 사업자는 4월 1일 전에 임대주택 등록을 완료했을 개연성이 크다. 그럼에도 불구하고 이렇게 임대주택으로 묶인 물건들은 종부세 배제까지 향후 최소 5년 동안 시장에 입주 가능 매물로 나오기 어려워 질 것이다. 전세가는 횡보하나 집값은 상승할 수 있는 전세가와 매매가의 디커플링이 발생할 수 있는 부분으로 여겨진다.

지방 선거는 지방자치단체장과 지방의원을 선출하는 선거다. 선거가 있는 해에는 선거용 호재들이 많이 나온다. 선거 공약은 부동산 시장에는 굉장히 휘발성 높은 재료로 통한다. 올봄부터 초여름까지는 시장의 열기가 충분히 달아오를 수 있는 기간으로 여겨진다. 한편으로는 이 시기(4~6월)에 부동산 대책이 나온다면 크게 두 가지를 고려해 볼 수 있다. 주거복지 대책 서민층의 주거비를 완화해 주는 복지제도나 현재 30~40대에게서 불만이 높은 청약 제도를 손볼 가능성이 높다. 강력한 금융 규제와 조세 규제가 병행될 수 있습니다. 2006년의 오마주인데요. 2006년 재보선에서 참패할 당시 여당 지지율은 20%였다. 당시에 집값을 잡겠다며 3/30 부동산 대책을 통해 재건축 초과이익 환수제 실시, 고가주택 대출 및 신고 강화, 버블 세븐 종합 관리 방안, 전매 제한 강화 등의 ‘극약 처방’을 내렸지만 목동의 집값이 3개월간 1억 5천 넘게 상승하는 등 집값 잡기에 실패했다. 당시의 전례를 비추어 볼 때 보유세 인상 카드가 등장할 여지도 고려해봄직 한데 1주택 자에게도 영향이 가는 재산세를 건드리기보다는 종부세의 공정시장가액 비율을 시행령을 통해 조정할 가능성이 현재로서는 유력해 보인다. 이 경우, 다주택자뿐만 아니라 고가주택 소유자들에게 직접적인 증세가 가능해질 것으로 예상하고 있다. 다만, 양도세 중과에도 버티기로 방향을 잡은 서울 주요 지역의 다주택자들의 보유세 증세에 반응하여 적극적으로 시장에 매물을 내놓을지는 관심거리다. 저라면 비선호지역의 양도차익이 적은 물건부터 정리해야 할 것이다. 지방선거와 월드컵이라는 국민적 관심이 높은 이벤트가 산적해 있는 6월을 피해, 일부 주요 단지들의 분양 일정이 앞당겨져 5월에 집중될 개연성이 높지만 일반적으로 인기 단지의 흥행이 부동산 열기를 달구는 하나의 도화선이 된 경우가 많다. 국민적인 이벤트인 월드컵을 앞두고 5월에 흥행몰이성 인기 단지 분양이 집중될 경우의 수를 고려해 볼만 하다. 현재 서울 기준 6~7월에 분양이 예상되는 주요 단지는 아래와 같습니다.

- 서초우성 1단지 (래미안, 1,276세대, 6월)

개포 주공 4단지 (자이, 3,320세대, 7월)

삼호가든 3차 (디에이치 반포, 848세대, 상반기)

신정 뉴타운 2-1구역 (래미안, 1,497세대, 상반기)

상계주공 8단지 (꿈에 그린, 1,062세대, 6~7월)

아현 2구역 (SK 뷰, 아이파크, 1,419세대, 상반기)

홍제 3구역 (효성 헤링턴, 634세대, 상반기)

응암 1구역 (힐스테이트, 879세대, 상반기)

언제까지나 달아오르기만 할 것 같았던 부동산 시장 분위기가 문재인 대통령 취임 이후 급격하게 가라앉았다. 2017년 6·19 부동산 대책과 8·2 부동산 대책은 정부가 투기 수요를 강력하게 억제할 것이라는 시그널을 시장에 보내는 데 부족함이 없었다.

정부의 역대 부동산 규제책 중 가장 강력하다고 평가받는 것은 2005년 8·31 대책이다. 그런데 지난 8·2 대책은 이를 능가하는 수준으로 평가받는다. 전매 제한 강화, 양도세 중과, 총부채상환비율(DTI)·담보인정비율(LTV) 축소 등 수요 억제와 금융 규제를 패키지로 내놓음으로써 규제 효과를 더욱 극대화했기 때문이다. 더구나 이후 발표된 10·24 가계부채 종합대책은 과거보다 좀 더 세밀한 규제라 할 신(新)DTI 및 총체적상환능력심사제(DSR)까지 포함했다.

(출처 = 뉴시스)

여기에 더해 2017년 11월 말 한국은행은 기준금리를 종전 1.25%에서 1.50%로 인상했다. 무려 6년 반 만의 인상이다. 기준금리가 오르면 대출금리가 오르고, 그 여파로 부동산 구매 수요가 감소해 집값은 하락하기 마련이다. 부동산 시장 참여자들이 한은의 기준금리 인상에 촉각을 곤두세우지 않을 수 없는 이유다.

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