[시사매거진 238호=배순호 칼럼위원] 사람들은 부동산 투자할 때 많은 이유로 주저주저한다. 그 많은 이유 중에 가장 먼저 드는 생각은 혹시 사기가 아닐까 하는 것이다. 가령 매매를 했는데 등기이전이 안되었다든지 토지 같은
경우 매입한 위치와 실제 위치가 다르다 던지, 토지의 용도가 맞지 않아 쓸 수 없다든지 등… 이런 경우들을 없애기 위해서 우리가 매매 전에 꼭 해야 할 일이 있다. 바로 서류의 확인이다. 많은 사람들이 당연하다고 생각하면서도 어려워하는 부분이다. 그래서 오늘 쉽게 볼 수 있도록 그리고 반드시 확인해야 할 것들을 알려드리겠다. 우선 모든 부동산은 등기부등본이 있다. 가장 기본이 되는 서류이다. 그리고 건물은 건축물 대장이 있다. 토지는 토지대장, 토지이용 계획 확인서, 지적도 등이 더 있다. 일단 토지만 해당되는 부분을 먼저 알아보겠다. 첫 번째로지적도이다. 지적도는 토지의 위치를 확인할 수 있다. 글자 그대로 도면이다. 토지의 위치를 도면으로 표현한 서류이다. 단, 우리나라의 특성상 임야는 임야도라는 서류로 따로 분류되어 있다. 즉, 지적도나 임야도를 보면 나중에 위치가 달라지는 사고는 막을 수 있다. 두 번째는 토지이용계획 확인서이다. 사람들이 직접 확인하기에 가장 어려워하는 서류이다. 토지이용계획 확인서는 소재지, 평수, 공시지가, 지목, 용도지역, 용도지구, 용도구역 외에도 10여 가지가 확인된다. 토지이용계획 확인서는 토지를 매입하는 이유에 따라서 보는 기준이 다르다. 투자자 보다는 실수요자가 더 꼼꼼히 봐야한다.

실수요자들은 이 많은 내용 중에 특히 자세히 봐야 하는 부분이 있는데 첫 번째가 지목이다. 지목에 따라 허가에 절차가 달라진다. 꼭 확인해야 한다. 그 다음이 용도지역이다. 용도지역에 따라 사용할 수 있는 땅의 면적 그리고 허가가 나는 용도가 달라지기 때문이다. 용도지구나 구역도 마찬가지이다. 무엇을 할 수 있는지 없는지를 아주 자세히 확인할 수 있다. 투자자들은 바로 이 부분이 변해야 하는 것이다. 용도지역이나 지구, 구역이 상위개념으로 변하면 가치가 변하거나 가격이 상승하게 되는 것이다. 그 다음은 모든 부동산이 기본 서류인 등기부등본이다. 사기를 당하지 않기 위해서는 가장 자세히 살펴봐야 하는 서류이다. 등기부등본은 기본적으로 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다. 이 세 가지 중에 가장 중요한 부분은 무엇일까? 각자의 기준으로 대답을 했겠지만 본인은 확신한다. 100% 전원 틀렸다고. 왜냐하면 위의 세 가지보다 먼저 확인해야 할 사항이 두 가지나 더 있기 때문이다.

등기부등본을 보면 맨 위의 소재지와 면적이 나와 있는 부분이 표제부이고 밑에 소유자 이름과 주소 등기이전의 원인이 표시되어 있는 부분이 갑구이다. 일반적으로 사람들은 갑구 확인을 중요시 여긴다. 하지만 진짜 중요한 것은 갑구가 아니다. 더 중요한 것은 등기부등본 출력일자와 시간이 나와 있는 부분과 맨 밑의 한 가운데에 있는 전체 페이지 수를 보는 것이다. 부동산을 매입하기 전에 본 등본과 매입 후 다시 확인한 등본이 다르면 사기를 당한 것인데 그럴 수 있는 가장 확률 높은 부분이 등기 출력시간과 페이지 수를 제대로 보지 않으면 당하는 것다. 부동산 매입 시 등본은 방금 출력한 서류를 봐야하며 그 다음으로 전체 페이지가 다 있는지를 확인했다면 일단은 그 등본에 나와 있는 내용은 믿을 수 있을 것이다. 이 부분을 잘 확인했다면 이제부터는 갑구를 통해 제대로 된 소유자가 맞는지를 확인하고 을구를 보면서 채무관계는 없는지를 본 다음 이상이 없을 시에 계약서에 싸인을 하면 된다. 가치에 대한 판단 미스로 투자를 실패할 수는 있어도 사기를 당하는 일은 없길 바란다.