[시사매거진 237호=안수지 기자] 지난 2017년 5월, 문재인 정부가 들어서고 난 후 7 개월간 침체된 한국 경제를 견인하기 위한 방편의 일환으로 각종 부동산 대책들을 쏟아내고 있다. 이러한 때 SBS CNBC <부동산 따라잡기>에서 역사도시이며 행정·문화의 정수를 고스란히 간직한 서울·수도권 일대의 중요 부동산을 선점하고 있는 자산가와 이를 관심 있게 지켜보는 시청자를 향해 ‘리노베이션(renovation)’을 주제로 충실한 조언을 아끼지 않는 부동산 스타강사가 있어 큰 관심을 모으고 있다. 그는 고층 건물과 빌딩 등을 전문으로 다루며 재테크와 투자전략을 제시하는 야모 부동산중개법인의 대표인 길웅(56) SBS CNBC 투자전문위원이다. 그를 서울시 마포구 상암산로 SBS CNBC 방송국에서 만나 2018년 새해를 맞이하는 한국 부동산 건물시장의 동향과 비전에 대해 들어보았다.

지난 2017년 문재인 정부의 8·2 부동산 대책의 여파가 채 가시지 않는 가운데 연이어 터져 나온 9·5 부동산 후속대책 그리고 10·24 가계부채 종합대책, 11·29 주거복지 로드맵 등이 잇달아 발표되었다. 이에 따라 과거 박근혜 정부에서 무섭게 치솟던 부동산 시장이 새로운 역풍을 맞고 있다. 부동산 버블이 가시고, 서울·수도권·지방간의 집값 상승 유망 지역은 물론 재건축, 재개발 우량 단지, 용산 미군기지 이전, 9호선 GTX A노선으로 인한 호재 이슈, 꾸준히 지켜봐야 할 도시재생 선정 대상 지역 등이 주요 관심거리로 떠올랐다.

이러한 때 SBS CNBC에서는 <부동산 따라잡기>를 통해 정치, 경제, 인구, 심리, 세금, 세계 동향 등 부동산을 둘러싼 전방위적 분석을 내놓고 있다. 특히 대한민국 인구의 절반이 거주하는 서울·수도권 일대의 고건축, 고건물을 향한 분석과 아울러 투자수익을 낼 수 있는 방향을 제시하고 있다.

무엇보다 이곳 SBS CNBC는 과거 2002년 5월1일부터 2005년 7월3일 MBN CNBC로 개국해 활동하다가 폐국 된 이후 2009년 12월28일, SBS와 세계적인 금융·비즈니스 정보채널 CNBC가 합작해 재개국한 글로벌 경제전문채널인 만큼 전문적인 글로벌 경제정보와 아울러 국내 경제현안, 증시동향, 생활 경제 등의 정보를 국민의 눈높이에 맞춰 방송하려는 데 중점을 두고있다.

글로벌 경제전문채널 CNBC <부동산 따라잡기>에서 ‘리노베이션’을 전문적으로 소개하는 길웅 대표는 기존의 건축물을 헐지 않고 개·보수해 사용하는 방안과 부동산 가치를 극대화하여 최고의 수익률을 올릴 수 있는 투자전략에 대해 호기롭고 흥미롭게 전달한다. 건축한 지 오래된 건축물을 대상으로 어떻게 재테크를 하고, 또한 어떻게 관리와 투자를 병행할 것인지 지혜를 들려준다.

그는 “기존에 리모델링과 리폼 등은 주로 간략한 내부개조를 의미한다. 간혹 단독주택을 상가로 용도 변경하는 것까지 포함하는 것이라면, 리노베이션은 기능과 성능을 높여 고도화하는 방법이다. 따라서 비교적 큰 대규모 개·보수공사를 뜻한다. 그러한 리노베이션 종류로는 건축물 내·외부를 고치는 방법과 외관만 수선하는 방법, 증·개축을 통해 건물 전체를 고치는 방법 등이 있다”고 설명한다.

길웅 대표가 분석하는 ‘한국의 부동산 건물시장’ 

한국의 부동산 시장은 1950년 6·25전쟁 이후 폐허가 된 이래 민주주의와 자본주의 시대를 맞이한 1960년대를 중심으로 일부 극소수에 속하는 부유층 자산가들에게 ‘땅의 시대’를 열어주었다. 전통적으로 농사를 짓던 대규모의 농지는 물론 주변의 산야와 임지 등을 개발해 대도시를 형성하는 기회를 가져다주었다.

그리고 새마을운동이 추진되던 1970년대는 농업생산을 주로 하는 후진 한국에서 상공업을 일으키는 개발도상국으로 변화를 가져왔다. 한국의 부동산 실정은 도로와 아파트를 건설하는 붐이 일었고, 특히 부동산 분야에 ‘아파트의 시대’를 열어주었다.

또한 1980년대는 노후한 건축물과 단지를 재개발하고 재건축하여 수익을 남기는 ‘재건축 시대’를 마련해주었다. 이어 1990년대는 각종 부동산이 분양시장에서 각축을 벌이는 시대를 열어주었고, 2000년대는 서서히 상업 부동산 즉 수익형 부동산이 성장하는 시대를 개막하게 해주었다.

그러한 한국적 부동산 시장의 흐름도를 설명하는 길웅 대표는 현재의 부동산 건물시장의 상황과 중요성에 대해 “2006년 가로수 길의 건물들이 평균 50~60억 원 사이에서 거래되다가 지금은 100~150억 원 사이에 거래되고 있다. 그리고 2008~2010년 사이에는 주춤하며 숨고르기를 하다가 2011년부터는 저금리를 타고 상업용 부동산, 작은 평수의 꼬마빌딩들이 부동산 시장의 주요 종목으로 자리 잡고 있다. 부동의 대표 종목이 된 실정이다. 지금은 현금을 10억 원가량으로 건물시장을 두드리는 형국이다”고 분석한다.

이에 따른 투자전략으로 소규모 꼬마빌딩에 주목하라는 조언을 덧붙인다. 그는 “지금 건물시장은 전체 수요자의 대부분이 물밀듯이 들어오는 형국이다. 흔히 수요와 공급을 들어 건물을 구입하기가 어렵다고 한다. 그러나 현재 강남3구의 건물들이 90년대 전후로 지어진 건물이 많아 오히려 호재를 불러올 수 있다고 본다. 흔히 타일이 붙여진 건물들은 거의 이 시기에 지어진 물건들이다”고 들려준다.

이어 그는 “이러한 건물을 사들여야 수익을 창출할 수 있다. 외관은 전혀 고려하지 않고 벽돌만 쌓아올린 격이다. 승강기가 없는 대신에 건물 면적이 많다. 외관을 손대면 건물 값이 올라가고, 월세 역시 건물 면적에 비례해 당연히 올라가게 된다. 그러므로 이러한 소규모의 꼬마빌딩들에 관심을 두고 리노베이션을 실행했을 경우 투자비에 비해 수익률이 높다. 위치와 건물터, 상업적 분위기가 좋은 물건이 부지기수 많기에 관심을 기울일 필요가 있다”고 귀띔한다. 또한 길웅 대표는 그동안 부동산 건물시장을 찾는 수요자가 투자의 어려움을 느낀 부분에 대해 대략 3가지로 요약해 설명한다.
첫째, 현재 건물시장의 수요자 중 80%가 건물을 사본 경험이 부족할 뿐만 아니라 부동산 종목의 시대가 바뀐 것을 모른다는 것이다. 둘째, 건물을 살펴보는 방법과 사고파는 방법에 대해 전문가로부터 들은 바가 경미하다는 것이다. 셋째, 처음 건물을 사려고 할 때 큰 수익을 남기기 위해 전전긍긍하는 모습이 공통적이다. 따라서 그는 “부동산 건물시장의 추세는 매도시점이 3년에서 5년으로 짧아진 점을 주목하길 바란다. 또한 60~70% 마음에 들면 건물을 매수했다가 갈아타는 것도 적극 추천한다. 그래야 큰 수익을 올리는 홈런도 갈아타는 그 과정에서 맞게 된다”고 조언한다.

리노베이션으로 낡고 오래된 서울·수도권 건물에 투자하라

1980년대 경기대 법학과를 졸업하고 중국상사에서 원유를 취급했던 길웅 대표는 그 뒤 중국에서 오퍼를 하다 2004년 강남구 역삼동에서 야모부동산중개업인을 설립해 부동산 사업을 전개하고 있다. 그는 대지인 땅과 부지는 물론 상가, 건물 경매 등을 거쳐 타워팰리스에서 주택거래를 시작으로 지금은 상업용 부동산, 빌딩만을 전문으로 연구하고 있다. 특히 부동산 컨설팅을 주도하는 ‘야모(전라도 방언, 야무지다)’에서는 그야말로 야무지고 꼼꼼하게 강남3구를 중심으로 투자 유망한 건물만을 연구하고 소개하여 수요자 고객에게 유익을 가져올 수 있도록 관심을 기울이고 있다.

그는 “부동산과 관련해 사람마다 각각 관심도가 다르겠지만, 제 경우 주로 매매 후 리노베이션으로 투자수익을 낼 수 있는 건물에 매력을 느끼고 있다. 노후화 된 건물들을 클라이언트가 매수한 후 리노베이션을 추진하여 매도하는 것까지 도와준다. 이는 매입에서부터 건물시장 분석과 함께 종합컨설팅을 하는 일이다”고 설명한다.

이어 그는 “리노베이션은 기존 건물을 헐지 않고 개·보수해 기능과 성능을 높여 부동산 가치를 극대화 하는 방법이다. 건물의 내부와 외부 등을 수선하거나 증축과 개축을 통해 건물 전체를 고치는 방법도 있다. 과거에 옛 건물들은 골조는 튼튼 하나 외관이 촌스럽거나 내부관리가 안 되어 있어서 그 가치를 떨어뜨리는 경우가 많다. 그런 건물들을 리노베이션을 통해 깨끗이 새롭게 단장하고 포장하면 사람들에게 높은 가격으로 재조명 받을 수 있다”고 덧붙인다.

또한 길웅 대표는 “한국은 미국과 같이 리노베이션을 추진한다. 그러한 개·보수를 선호한다. 그러나 일본의 경우는 리모델링, 리뉴얼을 좋아한다. 차이는 거의 근사치지만 리노베이션의 경우는 건물 개·보수를 뜻하고, 리모델링과 리뉴얼은 작은 부분에서 추가로 고치거나 마무리 하는 작업을 의미한다. 실제 작업을 실행하다 보면 견적에 따라 별반 차이가 없기에 같은 용도라고 보면 된다. 그 외에 제가 운영하는 야모에서는 주종목 외에 사이드 종목으로 낡고 쓸모없어 보이는 땅이나 건물을 사들여서 2개 층을 상가로 만들고 나머지 층은 주거를 넣어 복합성 모델로 수익성을 높이는 공사도 진행한다”고 소개한다.